Zasiedzenie a rozgraniczenie nieruchomości

Odpowiedź prawnika: Zasiedzenie a rozgraniczenie nieruchomości

Z przedstawionego stanu faktycznego wnika, że ojciec kuzyna nie nabył skutecznie nieruchomości, albowiem zgodnie z art. 158 kodeksu cywilnego, umowa przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Brak zachowania niniejszej formy skutkuje bezwzględną nieważnością umowy. W związku z powyższym, ojciec kuzyna jest jedynie posiadaczem samoistnym nieruchomości, a nie właścicielem. Ojciec kuzyna nie będzie miał podstaw do zasiedzenia w dobrej wierze (a jedynie w złej wierze), albowiem powinien on wiedzieć w jakiej formie należy dokonać przedmiotowej czynności przeniesienia własności nieruchomości. Jeżeli kuzyn również jest w posiadaniu nieruchomości (jako posiadacz samoistny) wówczas ma prawo do nabycia własności przez zasiedzenie, po upływie okresu 30 lat od momentu wejścia w posiadanie.

Więcej informacji na temat posiadania znajduje się z artykule zatytułowanym Kiedy można stać się właścicielem przez zasiedzenie?, prosimy więc o zapoznanie się z jego treścią.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że dzieci sąsiada (Pana K) weszły w posiadanie nieruchomości na podstawie tytułu prawnego, a mianowicie darowizny bądź spadku. Jak Pani wskazuje, sąsiad (Pan K) "przepisał działkę na córkę i zięcia". W związku z powyższym, dzieci sąsiada nie są już posiadaczami samoistnymi nieruchomości - są już właścicielami. Co do twierdzeń dzieci sąsiada dotyczących prawa zasiedzenia części nieruchomości, której samoistnym posiadaczem jest Pani kuzyn, można wskazać że są one nieuzasadnione, albowiem nie są oni samoistnymi posiadaczami. Na w/w podstawie, dzieci sąsiada mogą jedynie zasiedzieć służebność przejazdu. Na podstawie art. 145 kc jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).

Więcej na temat zasiedzenia służebności przejazdu można znaleźć w wyżej wskazanym artykule. W przedmiocie służebności proponujemy zapoznać się z artykułem zatytułowanym Jak uregulować stosunki z sąsiadem?

Co do zasady, domniemywa sie, że ogrodzenia między nieruchomościami stanowią granicę tych nieruchomości. Jeżeli jednak usytuowanie ogrodzenia nie zgadza się z rzeczywistą granicą nieruchomości, wówczas właściciele sąsiednich działek powinni ugodowo dążyć do prawidłowego rozgraniczenia i wspólnego utrzymywania urządzeń granicznych (art. 152 i 154 kc). Jeżeli jednak nie ma możliwości ugodowego załatwienia niniejszej sprawy, granice gruntów stały się sporne, a stanu prawnego nie można stwierdzić, ustala się granice według ostatniego spokojnego stanu posiadania. Gdyby również takiego stanu nie można było stwierdzić, a postępowanie rozgraniczeniowe nie doprowadziło do ugody między interesowanymi, sąd ustali granice z uwzględnieniem wszelkich okoliczności; może przy tym przyznać jednemu z właścicieli odpowiednią dopłatę pieniężną. Powyższe nie zmienia tego, iż właściciel nieruchomości, który wzniósł ogrodzenie z korzyścią dla siebie (czyli niezgodnie z rzeczywistą granicą działek) staje się samoistnym posiadaczem gruntu niebędącego jego własnością, a w związku z tym ma podstawy do zasiedzenia tej nieruchomości (po upływie odpowiednich terminów).

Aby ustrzec się przed tzw. "zaborczością sąsiadów" należy jak najszybciej uregulować stan prawny swojej nieruchomości, zachowując jednocześnie wszelkie ustawowe wymogi dotyczące przedmiotowych czynności, dla zachowania ich ważności.