Zniesienie służebności gruntowej

Odpowiedź prawnika: Zniesienie służebności gruntowej

Zgodnie z art. 294 Kodeksu cywilnego, k.c., właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej. Powyższa regulacja określa więc następujące przesłanki roszczenia o zniesienie służebności za wynagrodzeniem: 1) zmiana stosunków, wskutek której służebność stała się dla właściciela nieruchomości obciążonej „szczególnie uciążliwa", oraz 2) brak konieczności dalszego istnienia służebności do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej.

Czasowym punktem odniesienia zmiany stosunków jest data powstania służebności, co oznacza, że chodzi tu o zmiany powstałe później. Zmiana ta nie może dotyczyć stosunków osobistych między właścicielami nieruchomości obciążonej i władnącej, lecz tylko sfery gospodarczej, i musi pozostawać w związku przyczynowym z wytworzeniem się stanu rzeczy szczególnie uciążliwego dla właściciela nieruchomości obciążonej (orz. SN z 7 grudnia 1964 r., III CO 61/64 LexPolonica nr 314992, OSNCP 6/65, poz. 95). Sąd Najwyższy uznał, że: „jako zmianę stosunków w rozumieniu art. 284 k.c. należy traktować zarówno zmianę okoliczności związanych z wykonywaniem konkretnej służebności gruntowej, jak i ogólną zmianę stosunków społeczno - gospodarczych". Bliżej wyjaśnił to Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 21 lipca 1964 r., III CR 336/63, LexPolonica nr 315014 (OSNCP 5/65, poz. 83), stwierdzając, że: „nie każda zmiana stosunków otwiera i uzasadnia możliwość zniesienia służebności gruntowej, lecz tylko taka zmiana, która pozostaje w bezpośrednim związku przyczynowym z wytworzeniem się stanu rzeczy szczególnie uciążliwego dla właściciela nieruchomości obciążonej. Z kolei nie każdy stan szczególnie uciążliwy dla właściciela nieruchomości obciążonej uzasadnia zniesienie służebności gruntowej, lecz tylko taki stan, który polega na szczególnej uciążliwości wykonywania służebności. Nie wystarcza wreszcie, by służebność gruntowa stała się bardziej uciążliwa dla właściciela nieruchomości obciążonej, lecz musi się ona stać szczególnie uciążliwa.

Sama zmiana stosunków, polegająca na zwiększeniu częstotliwości korzystania ze służebności drogi koniecznej, nie stwarza dla właściciela nieruchomości stanu bardziej uciążliwego, jeżeli odcinek drogi, z którego korzysta właściciel nieruchomości władnącej, nie sięga siedliska nieruchomości obciążonej. Nieporozumienia i scysje między właścicielami obu nieruchomości stwarzają, być może, stan bardziej uciążliwy dla właściciela nieruchomości obciążonej, nie stwarzają natomiast stanu uciążliwości wykonywania służebności". Zmiana stosunków, o których mowa w art. 294 k.c., musi pozostawać „w bezpośrednim związku przyczynowym z wytworzeniem stanu rzeczy szczególnie uciążliwego dla właściciela nieruchomości obciążonej i z reguły dotyczy sfery gospodarczej" (tak SN w orz. z 8 kwietnia 1999 r., II CKN 286/98, LexPolonica nr 405143). Konkludując, zmiana stosunków musiała nastąpić w konkretnym momencie po ustanowieniu służebności; nie mogą to być wyłącznie zaszłości osobiste a przede wszystkim o charakterze gospodarczym; wymagany jest związek przyczynowy między rzeczoną zmianą a uciążliwością, czyli stwierdzenie, że normalnym następstwem zmian w użytkowaniu nieruchomości władnącej są uciążliwości dla nieruchomości obciążonej; wreszcie sama uciążliwość musi być szczególna, nie wystarczy zwykła uciążliwość. Jak wskazuje powyższe zestawienie, przesłani określone są nieprecyzyjnie i sąd będzie badał każdą sprawę indywidualnie. Niemniej wydaje się, że charakter użytkowania nieruchomości władnącej w związku, z którym przez Pani podwórko przechodzą osoby korzystające z usług umiejscowionych na danej nieruchomości, stanowi o szczególnej uciążliwości. Pamiętać należy, że co do zasady może zabronić Pani wchodzenia na swoją nieruchomość owym osobom trzecim gdyż to nie one są uprawnione z tytułu służebności a jedynie właściciel nieruchomości władnącej. Dlatego też naszym zdaniem przesłanka uciążliwości o szczególnym charakterze została spełniona.

Odnosząc się do drugiej przesłanki - braku konieczności dalszego istnienia służebności do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej, należy pamiętać, że musi ona wystąpić kumulatywnie. Warto zwrócić uwagę na tezę orzeczenia Sadu Najwyższego z dnia 24 marca 1976 r.

, III CRN 17/76 (LexPolonica nr 309262): „dla oceny, czy służebność przechodu nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej (art. 294 k.c.), nie wystarcza ustalenie, że droga łącząca tę nieruchomość z drogą publiczną jest błotnista i nie nadaje się do chodzenia, chyba że naprawa istniejącej drogi byłaby nieopłacalna albo nie umożliwiałaby prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej. Jeżeli służebność gruntowa przechodu nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej pod warunkiem dokonania robót, mających na celu przystosowanie innej drogi do przechodzenia, to wynikłe stąd koszty zwiększają wynagrodzenie za zniesienie służebności (art. 294 k. c.). Zniesienie służebności leży bowiem w interesie właściciela nieruchomości służebnej i dlatego on powinien ponosić wszystkie związane z tym koszty". Wobec tego należy uznać, że okoliczność dostępu do drogi publicznej zapewnianej przez Gminę, będzie kluczowa z punktu widzenia realizacji tej drugiej przesłanki.