Zwrot i sprzedaż wywłaszczonej nieruchomości

Odpowiedź prawnika: Zwrot i sprzedaż wywłaszczonej nieruchomości

Kluczowe dla istnienia obowiązku zapłaty podatku dochodowego przez spadkobierców wywłaszczonych właścicieli nieruchomości jest ustalenie czy doszło w związku ze zwrotem nieruchomości do nabycia nieruchomości przez spadkobierców. Zgodnie bowiem z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych opodatkowana podatkiem dochodowym od osób fizycznych jest sprzedaż nieruchomości, jeśli sprzedaż nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i nastąpiła przed upływem pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Rozpowszechniony jest pogląd, że o ile decyzja o wywłaszczeniu nieruchomości jest zdarzeniem prawnym, wywierającym skutki prawnorzeczowe polegające na pozbawieniu prawa własności nieruchomości, o tyle zwrot wywłaszczonej nieruchomości prowadzi do zdarzeń dokładnie odwrotnych - mianowicie do przywrócenia stosunków prawnorzeczowych panujących przed wydaniem decyzji o wywłaszczeniu. Zatem w konsekwencji zwrotu wywłaszczonej nieruchomości poprzedni właściciel albo jego spadkobiercy stają się na powrót właścicielami prawa utraconego w wyniku wywłaszczenia. Spadkobiercy nie nabywają praw do nieruchomości, ale prawa te odzyskują.

Decyzja o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości przywraca prawo własności nieruchomości jej poprzedniemu właścicielowi lub jego następcom prawnym (tak: uchwała Sądu Najwyższego z 25 stycznia 1996 roku, sygn. III AZP 31/95). Decyzja o zwrocie powoduje zatem przejście prawa własności na dotychczasowego właściciela (lub jego spadkobierców), jednakże sama nie kreuje tego prawa - przywraca tylko wcześniej panujące stosunki prawnorzeczowe (por. uchwała składu siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17 grudnia 1996 roku, sygn. FPS 7/96).

Spadkobiercy odzyskujący nieruchomość na podstawie decyzji administracyjnej orzekającej o zwrocie powinni być traktowani w taki sam sposób jak wywłaszczeni właściciele (potwierdził to Wojewódzki Sąd Administracyjnego w Warszawie w wyroku z 9 lipca 2008 roku, sygn. III SA/Wa 582/08).

Zatem odzyskanie przez spadkobierców nieruchomości wcześniej wywłaszczonej nie będzie jej nabyciem, a więc dochód osiągnięty przez spadkobierców w następstwie sprzedaży zwróconego prawa do nieruchomości nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym, nawet jeśli sprzedaż odzyskanej nieruchomości nastąpi przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpił jej zwrot.

Niestety kwestia ta powoduje również rozbieżności interpretacyjne, w tym również zdarzają się poglądy, że w takiej sytuacji należy uznać, iż spadkobiercy nabyli nieruchomość w drodze dziedziczenia, a więc jeśli rodzice zmarliby po 31 grudnia 2006 r. to mógłby wystąpić podatek dochodowy od sprzedaży zwróconej nieruchomości w wysokości 19% od dochodu (przychodu pomniejszonego o koszty, w tym o ewentualne odszkodowanie).