Pytanie klienta:
Odpowiedź prawnika:
Uwaga! W 2025 roku obowiązują znacznie zmienione przepisy dotyczące opodatkowania najmu prywatnego. Od 2023 roku jedyną formą rozliczenia najmu prywatnego jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
Rezydencja podatkowa a obowiązki w Polsce
Z opisanej sytuacji wynika, że mimo wieloletniego zamieszkiwania w Wielkiej Brytanii, faktyczny status podatkowy Państwa wymaga dokładnej analizy. Rezydencją podatkową w Polsce jest objęta osoba, która ma w Polsce centrum interesów osobistych lub gospodarczych albo przebywa na terytorium Polski dłużej niż 183 dni w roku podatkowym.
Kluczowa zasada: Posiadanie nieruchomości w Polsce lub zameldowanie nie przesądza automatycznie o rezydencji podatkowej. Decyduje faktyczne centrum życiowych interesów.
Obowiązki podatkowe w Polsce od wynajmu
Rezydenci podatkowi Wielkiej Brytanii
Jeśli są Państwo rezydentami podatkowymi Wielkiej Brytanii, to w Polsce podlegają Państwo ograniczonemu obowiązkowi podatkowemu wyłącznie od dochodów osiąganych w Polsce.
Do takich dochodów zalicza się m.im. dochód z wynajmu nieruchomości znajdującej się w Polsce. Trzeba przy tym zawsze brać pod uwagę postanowienia umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania (jeśli takowa została zawaarta).
W zakresie prawa polskiego, przewidziano tu następujace zasady opodatkowania:
Przed 2023 rokiem
- Wybór między skalą podatkową a ryczałtem
- Możliwość odliczania kosztów przy skali
- Ryczałt 8,5% do 100 tys. zł
Od 2023 roku (aktualne)
- Wyłącznie ryczałt od przychodów
- Brak możliwości odliczania kosztów
- 8,5% do 100 tys. zł, 12,5% od nadwyżki
Aktualne stawki ryczałtu w 2025 roku
Stawka 8,5%
Przychody do 100 000 zł rocznie
Stawka 12,5%
Przychody powyżej 100 000 zł rocznie
Konwencja o unikaniu podwójnego opodatkowania
Dochody z najmu nieruchomości w Polsce reguluje Konwencja między Rzecząpospolitą Polską a Zjednoczonym Królestwem Wielkiej Brytanii i Irlandii Północnej z dnia 20 lipca 2006 r.
Art. 6 Konwencji: Dochód z majątku nieruchomego położonego w Polsce może być opodatkowany w Polsce, niezależnie od miejsca zamieszkania właściciela.
Wpływ Konwencji MLI
Od 2020 roku obowiązuje Konwencja Wielostronna (MLI), która zmieniła metodę unikania podwójnego opodatkowania z metody wyłączenia z progresją na metodę zaliczenia proporcjonalnego w przypadku niektórych dochodów.
Praktyczne rozliczenie podatku
Terminy i obowiązki
Zaliczki miesięczne/kwartalne
Do 20. dnia następnego miesiąca lub kwartału. Brak kwoty wolnej od podatku przy ryczałcie.
Zeznanie roczne PIT-28
Do 30 kwietnia następnego roku
Optymalizacja przychodu
Ważne: Przy ryczałcie nie można odliczać kosztów uzyskania przychodu. Można jednak optymalnie ustalić wysokość przychodu poprzez odpowiednie sformułowanie umowy najmu.
Opłaty niestanowiące przychodu:
- Opłaty za media ponoszone przez najemcę
- Czynsz administracyjny do spółdzielni/wspólnoty
- Inne opłaty eksploatacyjne wyodrębnione w umowie
Rozliczenie w Wielkiej Brytanii
Dochód z najmu w Polsce może również podlegać opodatkowaniu w Wielkiej Brytanii. W tej kwestii należy skonsultować się z brytyjskimi organami podatkowymi lub doradcą podatkowym w UK, szczególnie w kontekście:
- Brytyjskich przepisów dotyczących dochodów zagranicznych
- Możliwości odliczenia podatku zapłaconego w Polsce
- Wpływu na brytyjskie rozliczenie podatkowe
Małżonkowie a rozliczenie najmu
Limit dla małżonków: Od lipca 2023 roku małżonkowie mają oddzielne limity 100 000 zł każdy (łącznie 200 000 zł). Wymagane jest złożenie oświadczenia do urzędu skarbowego.
Nowe okoliczności w 2025 roku
Zmiany wprowadzone w ostatnich latach:
- Obowiązkowy ryczałt dla najmu prywatnego od 2023 roku
- Brak możliwości wyboru skali podatkowej
- Wyższe limity dla małżonków (200 000 zł łącznie)
- Wpływ Konwencji MLI na metody unikania podwójnego opodatkowania
- Nowe interpretacje dotyczące przychodów zagranicznych
Praktyczne kroki do podjęcia:
1. Ustalenie rezydencji
Dokładne określenie statusu podatkowego w obu krajach
2. Przygotowanie umowy
Odpowiednie sformułowanie umowy najmu z wyodrębnieniem opłat
3. Rejestracja w PL
Rozpoczęcie wpłat ryczałtu od pierwszego przychodu
4. Konsultacja UK
Ustalenie obowiązków podatkowych w Wielkiej Brytanii
Zalecenie: Ze względu na złożoność przepisów i zmiany wprowadzone w ostatnich latach, zaleca się skonsultowanie konkretnej sytuacji z doradcą podatkowym w obu krajach oraz rozważenie wystąpienia o interpretację indywidualną.