Przedawnienie zaleglosci podatkowej

20.7.2007

Pytanie:

"Jestem właścicielem nieruchomości zabudowanej - hala produkcyjna i magazynem - w udziałach po 1/2 od 27.09.2002 r. W momencie nabycia sporządziliśmy też z drugim właścicielem prywatną umowę najmu w zamian za opłacanie podatku od nieruchomości. Ja mieszkam w Anglii i pośredniczyłam w sprzedaży wyrobów z drewna z zakładu drugiego właściciela na rynek angielski. 17.08.2004 r. przedwstępną umową kupna-sprzedaży nabyłam za cenę 60 tys. .PLN drugą część nieruchomości. Należność ta na mój wniosek została zabezpieczona na hipotece drugiego właściciela . Drugi właściciel zobowiązał się w tej umowie do ostatecznego sprzedania swojej części do końca 2005 roku. Jednakże w kwietniu 2005 roku zlikwidował działalność z powodu bankructwa. W sierpniu 2005 r. otrzymałam (w Anglii) od Burmistrza upomnienie na podatek od nieruchomości za 2003, 2004 i 2 raty 2005 r. Nigdy nie otrzymałam decyzji podatkowych i wcześniejszych upomnień. Wówczas skontaktowałam się z Burmistrzem w celu wyjaśnienia sytuacji. Na mój wniosek skorygowano decyzje podatkowe, gdyż podatek był zawyżony. Księgowa Firmy współwłaściciela źle złożyła deklaracje. Uregulowałam bieżącą należność - wrześniową i listopadową ratą. W kwestii zaległości poprosiłam radcę prawnego o zajęcie się ta sprawą. W wyniku Jego rozmów z Burmistrzem ustalono, że mamy zawrzeć umowę o przejęciu na siebie odpowiedzialności za zaległe podatki, przez drugiego właściciela. Burmistrz, respektując naszą umowę z dnia 16.12.2005 r. wydał w styczniu 2006 r. decyzję o rozłożeniu zaległości na raty dla współwłaściciela. Wobec mnie, poza tym jednym upomnieniem, nie prowadzono żadnych innych działań egzekucyjnych. Współwłaściciel spłaca zaległość w miesięcznych ratach wraz z opłatą prolongacyjną (odsetki za zwłokę zostały umorzone). Ponieważ wobec współwłaściciela wielu wierzycieli wystąpiło o swoje należności, dla mnie jedyną drogą odzyskania swoich 60 tys. .złotych była egzekucja z nieruchomości. W styczniu tego roku po połtorarocznym czasie nabyłam w licytacji drugą część nieruchomości .W maju zostałam wpisana do KW jako jedyny właściciel. Tegoroczny podatek od nieruchomości uiszczam w należnej wysokości. Teraz mam kupca na tę nieruchomość i chciałabym ją sprzedać, gdyż warunki, dla których chciałam tę nieruchomość używać, straciły na aktualności z powodu bankructwa współwłaściciela i dodatkowo w powodu długiego okresu (do maja - 2 lata) prowadzenia sprawy przez sady i komornika. 1.Czy bieg przedawnienia, które rozpoczęło się 1 stycznia 2006 r., został zawieszony wobec mnie, czy tylko wobec współwłaściciela, przez wydanie decyzji ratalnej na całość zadłużenia wyłącznie na niego? 2. Jeżeli bieg przedawnienia dla mnie nie uległ zawieszeniu, a współwłaściciel przestałby spłacać zaległy podatek, czy Burmistrz może podjąć wobec mnie egzekucję zaległości, mimo wcześniejszego uznania naszej umowy? 3. Czy Urząd może przenieść odpowiedzialność za zalegle podatki na nowego właściciela? 4. Czy przychód będzie podlegał podatkowi dochodowemu w sytuacji poniesienia strat na nabycie 1/2 udziału współwłaściciela?"

Odpowiedź prawnika: Przedawnienie zaleglosci podatkowej

Ad. 1-2. Obowiązek uiszczenia podatku od nieruchomości ciąży solidarnie na wszystkich współwłaścicielach lub posiadaczach nieruchomości niezależnie od ich udziału w przedmiocie opodatkowania i zapłaty przez któregokolwiek z nich swojej części podatku. Są oni więc podatnikami na takich samych prawach (i za całość pozostałego do zapłaty podatku) aż do całkowitego wygaśnięcia zobowiązania podatkowego (np. przez zapłatę). Termin przedawnienia powinien ulec zawieszeniu także wobec Pani. Warto przy tym zwrócić uwagę na wyrok NSA (z dnia 6 czerwca 2007 r., sygn. II FSK 753/2006), w którym stwierdził on, iż "Jeśli podatnik nie dostał decyzji, zobowiązanie może się przedawnić. Nie wystarczy jej podpisanie. Aby przerwać bieg terminu przedawnienia, organ podatkowy musi doręczyć właściwe pismo". Jednak organ podatkowy (Burmistrz) uznał zapewne, iż miała Pani obowiązek ustanowić w Polsce pełnomocnika do spraw doręczeń i przyjął fikcję doręczenia.

Zobowiązanie podatkowe wygasa w całości lub w części wskutek m.in. umorzenia zaległości albo przedawnienia (art. 59 § 1 Ordynacji podatkowej). Zobowiązanie podatkowe przedawnia się z upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym upłynął termin płatności podatku.

Zgodnie z art. 70 § 2 O.p., bieg terminu przedawnienia nie rozpoczyna się, a rozpoczęty ulega zawieszeniu:

od dnia wydania decyzji o odroczeniu terminu płatności podatku lub rozłożeniu zapłaty podatku na raty albo odroczeniu lub rozłożeniu na raty zapłaty zaległości podatkowej wraz z odsetkami za zwłokę, do dnia terminu płatności odroczonego podatku lub zaległości podatkowej, ostatniej raty podatku lub ostatniej raty zaległości podatkowej;
od dnia wejścia w życie rozporządzenia w sprawie przedłużenia terminu płatności podatku, wydanego przez ministra właściwego do spraw finansów publicznych, do dnia upływu przedłużonego terminu.

Wedle art. 70 § 8 nie ulegają przedawnieniu zobowiązania podatkowe zabezpieczone hipoteką lub zastawem skarbowym, jednakże po upływie terminu przedawnienia zobowiązania te mogą być egzekwowane tylko z przedmiotu hipoteki lub zastawu.

Ad. 3. Odpowiedzialność za zaległości podatkowe mogłaby wchodzić w grę przede wszystkim, jeśli sprzedawana nieruchomość stanowi składnik przedsiębiorstwa. Zgodnie bowiem z art. 112 Ordynacji podatkowej, nabywca:

przedsiębiorstwa,
zorganizowanej części przedsiębiorstwa,
składników majątku związanego z prowadzoną działalnością gospodarczą (tj.: aktywa trwałe w rozumieniu przepisów o rachunkowości, w tym nieruchomości, z wyłączeniem należności długoterminowych, udzielonych pożyczek i długoterminowych rozliczeń międzyokresowych), jeżeli ich wartość jednostkowa w dniu zbycia wynosi co najmniej 15 000 zł,

- odpowiada całym swoim majątkiem solidarnie z podatnikiem za powstałe do dnia nabycia zaległości podatkowe związane z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Ad. 4. Jeśli nieruchomość lub jej część oraz udział w nieruchomości nabyto już w 2007 roku, to stosuje się nowe (obowiązujące od początku 2007 r.) zasady opodatkowania podatkiem dochodowym – zamiast 10 % podatku od przychodu, płaci się 19 % podatek od dochodu (przychody minus koszty). Dochód do opodatkowania stanowić będzie różnicę pomiędzy przychodem uzyskanym ze sprzedaży nieruchomości a udokumentowanymi kosztami jej nabycia lub wybudowania, powiększonymi o sumę dokonanych odpisów amortyzacyjnych. Jeśli ta różnica będzie ujemna (strata), to nie trzeba płacić podatku dochodowego – zasada ta będzie dotyczyła tylko opodatkowania przychodów ze sprzedaży nabytego od współwłaściciela udziału.

Jeśli zaś taką nieruchomość, jej część bądź udział w nieruchomości nabyto przed końcem 2006 roku, do opodatkowania przychodów ze sprzedaży stosuje się przepisy obowiązujące do końca 2006 roku, a więc stosuje się 10 % podatek od przychodu (czyli całych wpływów ze sprzedaży niepomniejszonych o koszty) – ta zasada będzie dotyczyć opodatkowania sprzedaży udziału, należącego do Pani od lat. Jednakże warto pamiętać, iż nie podlega w ogóle opodatkowaniu PIT przychód ze sprzedaży nieruchomości dokonanej po 5 latach od końca roku kalendarzowego, w którym ją nabyto (zwolnienie to znajdzie zastosowanie przy sprzedaży ww. udziału po 31 grudnia 2007 r.).

Znikło od początku 2007 roku zwolnienie od podatku w przypadku deklaracji przeznaczenia pieniędzy ze sprzedaży mieszkania w ciągu 2 lat na inne cele mieszkaniowe.

W celu uzyskania bardziej precyzyjnych informacji należy się zwrócić o poradę do kancelarii prawnej, gdyż konieczne będzie przeanalizowanie dokumentacji oraz uzyskanie bardziej szczegółowych informacji o Pani sytuacji, np. poprzez usługę ZAMÓW PORADĘ.