Pytanie klienta:
Odpowiedź prawnika:
Krótka odpowiedź
Tak, brat może użyczyć mieszkanie siostrze z prawem do wynajmu. Wystarczy zawrzeć umowę użyczenia z zgodą na oddanie mieszkania w najem osobom trzecim. Dochód z najmu będzie osiągała siostra (nie właściciel), a podatek ryczałtowy wynosi 8,5% do kwoty 100 000 zł rocznie.
Szczegółowa analiza prawna
Umowa użyczenia - podstawy prawne
Zgodnie z art. 710 Kodeksu cywilnego, przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy. Jest to fundamentalna różnica w stosunku do najmu - użyczenie jest zawsze nieodpłatne.
Zgoda na oddanie w najem
Kluczowy jest art. 712 § 2 Kodeksu cywilnego, który stanowi: "Bez zgody użyczającego biorący nie może oddać rzeczy użyczonej osobie trzeciej do używania."
Ważne: Użyczający (brat) może wyrazić zgodę na oddanie mieszkania przez biorącą (siostrę) osobom trzecim do odpłatnego używania - w najem. Dla celów dowodowych najlepiej, jeśli umowa użyczenia z takim postanowieniem zostanie zawarta na piśmie.
Kto płaci podatek od najmu?
W opisanej sytuacji dochód z najmu osiąga osoba, która oddała mieszkanie w najem (siostra), a nie właściciel mieszkania (brat). Właściciel nie osiąga żadnego dochodu z tego tytułu, ponieważ użyczenie jest bezpłatne.
Właściciel (brat)
- Nie płaci podatku od najmu
- Nie osiąga dochodu
- Użycza mieszkanie bezpłatnie
Biorąca w użyczenie (siostra)
- Płaci podatek od najmu
- Osiąga dochód z wynajmu
- Jest stroną umowy najmu z lokatorami
Opodatkowanie najmu w 2025 roku
Obowiązkowy ryczałt od najmu prywatnego
Od 2023 roku jedyną dostępną formą opodatkowania najmu prywatnego jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Nie ma możliwości wyboru opodatkowania na zasadach ogólnych ani odliczania kosztów uzyskania przychodu.
Stawki ryczałtu w 2025 roku
8,5% przychodów
Do kwoty 100 000 zł przychodów w roku podatkowym
12,5% przychodów
Od nadwyżki ponad 100 000 zł przychodów w roku podatkowym
Wyższy limit dla małżonków
W przypadku małżonków, którzy złożyli oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodów z najmu prywatnego przez jednego z nich, obowiązuje wyższy limit 200 000 zł (zamiast 100 000 zł).
Procedura w urzędzie skarbowym
Automatyczne opodatkowanie ryczałtem
Od 2023 roku nie trzeba składać żadnych oświadczeń w urzędzie skarbowym o wyborze ryczałtu. Najem prywatny jest automatycznie opodatkowany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.
Obowiązki wynajmującego
Miesięczne zaliczki
Płatność do 20. dnia następnego miesiąca za każdy miesiąc, w którym uzyskano przychód
Rozliczenie roczne
Złożenie zeznania PIT-28 do 30 kwietnia następnego roku
Możliwość rozliczenia kwartalnego
Przy spełnieniu określonych warunków można płacić zaliczki kwartalnie
Przykład praktyczny
Jeśli siostra wynajmuje mieszkanie za 2 500 zł miesięcznie:
- Miesięczny ryczałt: 2 500 zł × 8,5% = 212,50 zł
- Roczny przychód: 30 000 zł (nie przekracza limitu 100 000 zł)
- Roczny podatek: 30 000 zł × 8,5% = 2 550 zł
Uwaga na koszty eksploatacyjne
Jeśli w umowie najmu opłaty za media (prąd, gaz, woda) są wyszczególnione osobno i najemca ma je ponosić samodzielnie, to nie wlicza się ich do podstawy opodatkowania. Jeśli jednak wynajmujący pobiera jedną kwotę "wszystko włączone", to cała kwota podlega opodatkowaniu ryczałtem.
Korzyści z użyczenia z prawem do najmu
- Dla właściciela: Brak obowiązku rozliczania podatku od najmu
- Dla biorącego w użyczenie: Możliwość osiągania dochodu z najmu
- Prostota rozliczenia: Ryczałt jest łatwą formą opodatkowania
- Brak składek ZUS: Najem prywatny nie podlega składkom społecznym
Podsumowanie
Umowa użyczenia mieszkania z prawem do wynajmu to legalne i skuteczne rozwiązanie pozwalające właścicielowi przebywającemu za granicą na udostępnienie nieruchomości rodzinie. Osoba biorąca w użyczenie staje się de facto wynajmującym i ponosi wszystkie obowiązki podatkowe związane z najmem, w tym płacenie ryczałtu w wysokości 8,5% (do 100 000 zł) lub 12,5% (powyżej tego limitu) od uzyskanych przychodów.