Czy warto ze względów podatkowych przyspieszyć bądź opóźnić sprzedaż nieruchomości?

Dnia 29.06.2006 r. skierowano do Sejmu do pierwszego czytania rządowy projekt zmiany ustawy o podatku od osób fizycznych. Zgodnie z założeniami projektu, nowelizacja ma wejść w życie z dniem 01.01.2007 r.

Wśród wieli zmian przewidywanych przez ten projekt znajduje się zmiana dotycząca zasad opodatkowania odpłatnego zbycia nieruchomości.

Projekt przewiduje, że zasady omówione poniżej nie będą miały zastosowania, jeżeli:

1. budowa i sprzedaż budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów jest przedmiotem działalności gospodarczej podatnika,

   

2. przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw stanowi przychód z działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej w rozumieniu ustawy.

Pierwszą zmianą, na jaką warto zwrócić uwagę jest zmiana postawy opodatkowania. W chwili obecnej, jeżeli osoba fizyczna zbywa nieruchomość, (a także jej część oraz udział w niej, spółdzielcze własnościowego prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej a także prawo wieczystego użytkowania gruntów), a zbycie to nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej - nabytą przed upływem okresu pięcioletniego - to przychód z tej sprzedaży jest opodatkowany podatkiem ryczałtowym w wysokości 10 %. Przychodem z odpłatnego zbycia u każdej ze stron umowy przenoszącej własność, jest wartość nieruchomości, rzeczy lub prawa. Wartością, o której wyżej mowa, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia albo w tym przypadku - o koszty zamiany.

Projekt przewiduje zmianę sposobu opodatkowania. Zgodnie z projektem, podstawę opodatkowania będzie stanowił dochód, a nie, jak do tej pory, przychód z transakcji odpłatnego zbycia. Oznacza to, że od kwoty uzyskanej ze sprzedaży będzie można odjąć kwotę nakładów poniesionych na nieruchomość i ta kwota (obliczona według zasad wskazanych w ustawie) będzie podlegała opodatkowaniu. Zatem, już teraz warto zbierać rachunki dokumentujące wydatki poczynione na nieruchomość. Jednocześnie jednak zostanie podwyższona stawka podatku - z 10% na 19%.

Podatek ten będzie płatny w terminie złożenia zeznania rocznego, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

W chwili obecnej nie podlega opodatkowaniu transakcja odpłatnego zbycia całości bądź części nieruchomości, oraz udziału w niej, a także spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej jak również użytkowania wieczystego - jeżeli to odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostaje dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Natomiast po wejściu w życie nowelizacji, możliwość nieopodatkowania takiej transakcji za względu na pięcioletni upływ czasu zniknie.

Co ważne, projekt przewiduje również uchylenie kolejnej możliwości zwolnienia od opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości. W chwili obecnej, jeżeli sprzedaż następuje przed upływem okresu pięcioletniego liczonego w sposób wskazany powyżej, aby nie płacić podatku można złożyć w urzędzie skarbowym oświadczenie, że pieniądze uzyskane z transakcji przeznaczy się na „cele mieszkaniowe” wskazane w ustawie. Wśród celów tych znajdują się, między innymi: nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, budowa, rozbudowa, nadbudowa przebudowa, remont lub modernizację własnego budynku, jego części lub własnego lokalu , położonych na terytorium Polski).

Po wejściu w życie nowelizacji i ta możliwość zniknie. Ustawa nowelizująca stanowi jedynie, że nie ustala się dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości jeżeli:

1. sprzedaż nastąpiła w  wykonaniu lub w związku z wielostronną umową o zamianie tych budynków lub praw do lokali,

2. ich nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny,

3. sprzedaż nastąpiła w celu uzyskania, w zamian za te nieruchomości lub prawa, spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu albo budynku mieszkalnego lub jego części.

Warto zwrócić również uwagę na fakt, że do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r.  stosuje się „stare zasady”.

Podstawa prawna:

• Rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (druk 732),

• Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jednolity: Dz. U. 2000 r., Nr 14, poz. 176 ze zm.)