Jakie odszkodowanie przy umowie deweloperskiej?

Pozwany zobowiązał się wobec powoda do do wybudowania i sprzedaży lokali mieszkalnych. Umowy" te zawarto w zwykłej formie pisemnej. Pozwany nie wykonał umowy w terminie, dlatego powód odstąpił od tych umów i wytoczył powództwo o naprawienie szkody (m.in. korzyści utracone w związku ze wzrostem cen mieszkań). Sąd Okręgowy, który rozpatrywał sprawę, uznał, że strony zawarły umowy "deweloperskie" i częściowo uwzględnił powództwo. Przy rozpoznawaniu apelacji pozwanego Sąd Apelacyjny powziął wątpliwości co do tego, czy w takim przypadku powód mógł dochodzić odszkodowania. Sąd Najwyższy, który rozpatrywał to zagadnienie, podjął uchwałę o następującej treści:

Porady prawne

Niewykonanie lub niewłaściwe wykonanie pisemnej umowy "deweloperskiej" daje kontrahentowi możliwość dochodzenia roszczeń odszkodowawczych od dewelopera na podstawie art. 471 k.c.

Sąd Najwyższy zwrócił uwagę, iż podstawową kwestią było określenie charakteru prawnego umowy "deweloperskiej", zawartej w zwykłej formie pisemnej. Niektórzy uważają, że umowa deweloperska musi być zawarta zgodnie z wymogami art. 9 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (tekst jednolity: Dz. U. z 2000 roku, Nr 80, poz. 903, ze zmianami), inaczej jest nieważna. Do ważności umowy z art. 9 cyt. ustawy niezbędne jest, aby strona podejmująca się budowy była właścicielem gruntu, na którym dom ma być wzniesiony, oraz aby uzyskała pozwolenie na budowę, a roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa zostało ujawnione w księdze wieczystej. Umowa nie zawarta w formie aktu notarialnego staje się jedynie umową przedwstępną.

Inni z kolei twierdzą, że umowa deweloperska łączy w sobie umowę przedwstępną i umowę o dzieło, bo rodzi konkretne zobowiązania po obu stronach, wykraczając poza ramy samej umowy przedwstępnej. Jeśli uznać, że umowa deweloperska stanowi tylko umowę przedwstępną, to jeden z kontrahentów byłby w gorszej sytuacji, bo art. 390 k.c. bardzo ogranicza odpowiedzialność drugiej strony w razie niedotrzymania umowy (można żądać tylko zwrotu kosztów związanych z przygotowaniem się do umowy przedwstępnej). Sąd Najwyższy różnie orzekał w tej kwestii. Choć umowę deweloperską zawartą w formie pisemnej generalnie uznawał za ważną, to niekiedy traktował ją jako umowę mieszaną, a niekiedy jako umowę przedwstępną.

Sąd Najwyższy w składzie rozstrzygającym niniejszą sprawę nie zgodził się z poglądem, że umowa deweloperska zawarta w formie pisemnej jest "tylko" umową przedwstępną. Umowa przedwstępna nie ma samodzielnego charakteru, ma tylko prowadzić do zawarcia umowy przyrzeczonej. Wskazują na to również dotyczące jej przepisy w Kodeksie cywilnym (które szczegółowo regulują kwestię terminu, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona oraz skutków prawnych uchylenia się od zawarcia umowy przyrzeczonej - art. 389 § 2 k.c., a z drugiej strony całkowicie pomijają kwestię wykonania zobowiązań przez strony). Umowa przedwstępna nie ma też własnego celu społeczno-gospodarczego. Zdaniem SN umowa deweloperska zawarta w formie pisemnej nie mieści się w tych wąskich ramach umowy przedwstępnej. Ma przecież własny cel społeczno-gospodarczy, samodzielny charakter. Deweloper zobowiązuje się do całego zespołu świadczeń, przykładowo do wyboru i podziału gruntu, sporządzenia dokumentacji projektowej, uzyskania pozwolenia na budowę, wybudowania budynku, wyodrębnienia, rozkładu i wystroju lokali, przygotowania miejsc postojowych lub garaży, dalszego zarządzania całą nieruchomością. Z drugiej strony kontrahent zobowiązuje się do finansowania ww. czynności i z reguły płaci znaczną część wynagrodzenia jeszcze przed przeniesieniem własności lokalu. Dlatego umowę deweloperską uznać należy za oryginalną umowę nienazwaną (nieposiadającą osobnej regulacji w żadnej ustawie), o charakterze mieszanym. Brak formy aktu notarialnego nie powoduje nieważności tej umowy, ale pozbawia kontrahenta dewelopera roszczeń rzeczowych oraz możliwości wdrożenia ochrony z art. 9 ust. 3 ustawy o własności lokali (tam w wypadku wykonywania umowy w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową, na wniosek każdego nabywcy, sąd może powierzyć, w trybie postępowania nieprocesowego, dalsze wykonywanie umowy innemu wykonawcy na koszt i niebezpieczeństwo właściciela gruntu). Jednocześnie kontrahent zachowuje prawo do odszkodowania w razie niewykonania lub nienależytego wykonania umowy na podstawie art. 471 k.c., zgodnie z zasadą pełnego wyrównania szkody.

Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 9 grudnia 2010 roku, sygn. akt III CZP 104/10


Zespół
e-prawnik.pl

Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne

Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?


Masz inne pytanie do prawnika?

 

Komentarze

    Nie dodano jeszcze żadnego komentarza. Bądź pierwszy!!

Potrzebujesz pomocy prawnej?

Zapytaj prawnika