Nabycie drugiego domu przez cudzoziemca bez zezwolenia jest bezwzględnie nieważne
Pozwany, obywatel Wielkiej Brytanii, zawarł związek małżeński z Polką w 2002 roku. Zamieszkiwał w Wielkiej Brytanii i tam miał pracę. W 2005 roku dokonał zakupu nieruchomości w Polsce na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej. Na jej zakup, jako drugiego domu, nie posiadał zezwolenia przewidzianego w art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (jedn. tekst: Dz.U. z 2004 roku, Nr 167, poz. 1758 ze zm., dalej jako "ustawa"). Sąd Rejonowy stwierdził nieważność tego nabycia z mocy prawa. Małżonkowie złożyli apelację. Sąd Okręgowy przy jej rozpoznaniu powziął poważną wątpliwość, czy w takiej sytuacji sąd umowę unieważnia (orzeczenie konstytutywne), czy tylko ustala, iż jest nieważna (orzeczenie deklaratywne), oraz czy po stronie małżonków zachodzi współuczestnictwo konieczne. Sąd Najwyższy w odpowiedzi podjął uchwałę:
Orzeczenie wydane na podstawie art. 6 ust. 2 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (jedn. tekst: Dz.U. z 2004 r. Nr 167, poz. 1758 ze zm.) ma charakter deklaratywny. Po stronie pozwanych małżonków - obywatela polskiego i cudzoziemca, którzy nabyli nieruchomość do majątku wspólnego zachodzi współuczestnictwo konieczne jednolite.
Przepis art. 6 ust. 2 ustawy stanowi, iż o nieważności nabycia orzeka sąd. To ten zwrot spowodował wątpliwości Sądu Okręgowego. SN wyjaśnił jednak, że w art. 6 ust. 2 ustawodawca stwierdza, iż sąd orzeka o nieważności nabycia, a nie o unieważnieniu nabycia. "Nieważność" należy odróżnić od "unieważnienia". W pierwszym przypadku sąd stwierdza nieważność (orzeczenie deklaratywne), a w drugim prowadzi do powstania skutku prawnego (orzeczenie konstytutywne).
SN odwołał się także do brzmienia przepisów ustawy sprzed nowelizacji (przed dniem 4 maja 1996 roku). Wskazywały one na bezwzględną nieważność czynności prawnej dokonanej bez uzyskania zezwolenia - art. 7 stanowił po prostu, iż nabycie nieruchomości przez obcokrajowa wbrew postanowieniu niniejszej ustawy jest nieważne. Nowelizacja miała na celu objęcie ustawą nie tylko nabycia w drodze umowy, ale także innych zdarzeń; w efekcie treść art. 7 powtórzono w art. 6 ust. 1, natomiast dodany został ust. 2. SN uznał, że zamiarem ustawodawcy przy nowelizacji nie było przy tym wprowadzenie zmiany w zasadach dotyczących nabycia nieruchomości na podstawie czynności prawnej. Nadal zatem sąd nabycie bez zezwolenia jest bezwzględnie nieważne i sąd tylko to stwierdza.
Odnośnie współuczestnictwa SN stwierdził, że z uwagi zaś na konstrukcję prawną wspólności łącznej sąd nie może orzec nieważności "części" czynności prawnej (w odniesieniu do małżonka-cudzoziemca). Dlatego postępowanie w takiej sprawie, jak niniejsza, dotyczy interesów obu małżonków i w stosunku do obu małżonków zapadnie wyrok rozstrzygający sprawę w sposób jednolity. W sprawie tej - pisze SN - zachodzi więc współuczestnictwo materialne jednolite (art. 73 § 2 k.p.c.), ponieważ z istoty stosunku prawnego wyrok ma dotyczyć niepodzielnie obu małżonków. Oznacza to, że sprawa może się toczyć tylko łącznie przeciwko obu małżonkom - ich współuczestnictwo jest więc współuczestnictwem jednolitym i koniecznym (art. 72 § 2 k.p.c.).
Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 25 czerwca 2008 roku, sygn. akt III CZP 53/08
Zespół
e-prawnik.pl
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?