Wartość prawa najmu lokalu mieszkalnego

10.7.2002

W orzecznictwie sądowym olbrzymi problem stanowiło określenie wartości prawa najmu lokalu mieszkalnego. Problem taki pojawiał się np. przy podziale majątku wspólnego pomiędzy rozwodzącymi się małżonkami, którzy byli wspólnie najemcami lokalu mieszkalnego.

Fakt przysługiwania obydwu małżonkom prawa najmu lokalu mieszkalnego, nawet wówczas, gdy strona umowy był jeden z małżonków, wynika z art. 680(1) § 1 kodeksu cywilnego. Zgodnie z jego regulacją, małżonkowie bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe są najemcami lokalu, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa.

Warunkiem „wspólności” prawa najmu jest zawarcie umowy najmu podczas trwania małżeństwa, a także wymóg, by lokal mieszkalny będący przedmiotem najmu przeznaczony był na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych małżonków.
W przypadku rozwodu i dokonania podziału majątku wspólnego a także w przypadku ustania wspólności majątkowej w trakcie trwania małżeństwa, każdy z małżonków, na podstawie art. 680(1) § 2 może domagać się, aby tylko jemu przyznano prawo najmu. W razie zaistnienia takiej sytuacji, drugi z małżonków musi otrzymać spłatę pieniężną swojego udziału w prawie najmu.

W uchwale z dnia 24 maja 2002 r. (III CZP 28/02) Sąd Najwyższy stwierdził :

"Wartość prawa najmu lokalu komunalnego, objętego podziałem majątku wspólnego, stanowi różnica między czynszem wolnym a czynszem regulowanym z uwzględnieniem - w konkretnych okolicznościach sprawy - okresu prawdopodobnego trwania stosunku najmu."

Uchwała ta wytacza drogę, po której kroczyć mogą polskie sądy dokonując wyceny prawa najmu lokalu mieszkaniowego, będącego przedmiotem podziału. Zgodnie z przyjętymi przez SN zasadami, aby dokonać równomiernego podziału tego prawa, sąd zmuszony będzie porównać wartość czynszu wolnego z czynszem regulowanym, a także określić hipotetyczny okres trwania stosunku najmu. Zasady te dotyczą lokali komunalnych, czyli stanowiących własność gminy, w których czynsz regulowany obowiązuje do końca roku 2004r.

Michał Włodarczyk

Radca Prawny

Zajmuje się sprawami osób fizycznych jak również przedsiębiorców. Posiada rozległe doświadczenie w poradnictwie w sprawach życiowych osób fizycznych jak również profesjonalnych problemów prawnych przedsiębiorców. Bazując na swoim doświadczeniu skutecznie doradza w sprawach osób fizycznych jak i przedsiębiorców zawsze dbając o praktyczną stronę problemów prawnych z jakimi zwracają się do niego jego klienci.

Komentarze