- Czy podatnik jako osoba fizyczna może skupować i sprzedawać z zyskiem nieruchomości, czy też w (...)
- Czy podatnik jako osoba fizyczna może skupować i sprzedawać z zyskiem nieruchomości, czy też w celu dokonywania takich transakcji powinien założyć działalności gospodarczą?
- W jaki sposób działalność ta powinna być opodatkowana?
- Co w przypadku tej działalności będzie kosztem, a co przychodem?
- Czy jeśli podatnikowi na koniec roku podatkowego pozostanie nie sprzedane mieszkanie, to będzie musiał zapłacić od niego podatek?
Ocena prawna stanu faktycznego:
Zgodnie z treścią art. 5a ust. 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2000r. Nr 14., poz. 176 z późn.zm.) przez pozarolniczą działalność gospodarczą należy rozumieć działalność zarobkową wykonywaną w sposób zorganizowany i ciągły, prowadzoną we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.
Jeśli zatem podatnik zamierza zająć się zarobkowo obrotem nieruchomościami - sprzedażą z zyskiem zakupywanych mieszkań, domów, działek - w sposób ciągły i zorganizowany, wówczas przychody osiągane z tego tytułu będą zaliczać się do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, tj. do źródła, o którym mowa w treści art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 26 lipca 1991r.
Dochody osiągane z tytułu świadczenia usług obrotu nieruchomościami nie podlegają opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym od przychodów ewidencjonowanych, ponieważ działalność ta została wymieniona w załączniku nr 2 do ustawy z dnia 20 listopada 1998r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. Nr 144, poz. 930 z późn.zm.) zawierającym wykaz usług, których świadczenie wyłącza podatników z opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.
Zatem właściwą formą opodatkowania przychodów z opisanego tytułu są zasady ogólne wskazane w ustawie z dnia 26 lipca 1991r. W tym przypadku podatek dochodowy od podstawy opodatkowania określonej zgodnie z treścią art. 26 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. - pobiera się według skali obowiązującej w danym roku podatkowym (art. 27 ustawy z dnia 26 lipca 1991r.).
Nadmienić należy, że podatnik może ? przy spełnieniu ustawowych warunków ? wybrać sposób opodatkowania dochodu z pozarolniczej działalności gospodarczej na zasadach określonych w treści art. 30c ustawy z dnia 26 lipca 1991r., tj. przy zastosowaniu stawki podatku w wysokości 19% (tzw. podatek liniowy).
Zgodnie z treścią art. 14 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.
Natomiast w myśl art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. kosztami uzyskania przychodów z poszczególnego źródła są wszelkie koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23. Należy przy tym podkreślić, iż za koszt podatkowy można uznać jedynie te racjonalnie uzasadnione wydatki pozostające w związku przyczynowo-skutkowym z przychodami i nie wymienione w art. 23 ustawy z dnia 26 lipca 1991r., których poniesienie zostało prawidłowo udokumentowane przez podatnika.
Stosownie do treści art. 24 ust. 2 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. u podatników osiągających dochody z działalności gospodarczej i prowadzących księgi przychodów i rozchodów dochodem z działalności jest różnica pomiędzy przychodem w rozumieniu art. 14 a kosztami uzyskania powiększona o różnicę pomiędzy wartością remanentu końcowego i początkowego towarów handlowych, materiałów (surowców) podstawowych i pomocniczych, półwyrobów, wyrobów gotowych, braków i odpadków, jeżeli wartość remanentu końcowego jest wyższa niż wartość remanentu początkowego, lub pomniejszona o różnicę pomiędzy wartością remanentu początkowego i końcowego, jeżeli wartość remanentu początkowego jest wyższa.
Reasumując, w przedstawionym stanie prawnym i faktycznym, w przypadku rozpoczęcia prowadzenia działalności gospodarczej, o której mowa w zapytaniu, przychodem podatnika będą kwoty należne ze sprzedaży nieruchomości, choćby nie zostały faktycznie otrzymane. Kosztami uzyskania przychodów będą zaś prawidłowo udokumentowane wydatki poniesione na zakup tychże mieszkań oraz inne koszty poniesione w celu uzyskania przychodów ? nie wymienione w treści art. 23 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. Natomiast przy ustaleniu dochodu za dany rok podatkowy koszty ustala się z uwzględnieniem różnic remanentowych towarów handlowych, a więc w remanencie końcowym uwzględniona zostanie wartość nie sprzedanych nieruchomości, stanowiących w przypadku podatnika towary handlowe.