Czy kwota otrzymana ze sprzedaży tej nieruchomości jest wliczana do kwoty przychodu nakazującego prowadzenie (...)

UZASADNIENIE

W dniu 19.06.2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kwalifikacji sprzedaży nieruchomości do przychodów z działalności gospodarczej.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą, jako osoba fizyczna, której przedmiotem działalności nie jest handel nieruchomościami. Wnioskodawca zakupił nieruchomość z przeznaczeniem na działalność gospodarczą, lecz po analizie ekonomicznej postanowił tę nieruchomość zbyć.

Nabycie nastąpiło w formie aktu notarialnego w lutym 2008 r., środki na zakup pochodziły częściowo z dochodu z prowadzonej działalności gospodarczej, a w znacznej mierze z udzielonej pożyczki od osoby fizycznej, na podstawie umowy o pożyczkę, zarejestrowanej w Urzędzie Skarbowym i opodatkowanej zgodnie z obowiązującymi przepisami.

Zakup nieruchomości nastąpił ze stawką podatku VAT ? zwolnioną na podstawie art. 43 ust. 1 ustawy o VAT.

Wnioskodawca dokonał budowlanego zabezpieczenia obiektu, w formie uzupełnienia ubytków ścian, posadzek, dachu i innych prac udokumentowanych fakturami VAT ze stawką 22%. Wydatki te były niezbędne do nie pogorszenia stanu budynku.

Kwota ogólna wydatków udokumentowanymi tymi fakturami nie przekroczyła 25% wartości.

Wnioskodawca nigdy nie użytkował tej nieruchomości na potrzeby działalności gospodarczej, ani nie wprowadził jej na środki trwałe jego firmy

Wnioskodawca planuje zbyć tę nieruchomość ( jeszcze w roku zakupu) za znacznie wyższą kwotę niż ją zakupił i wydatkował na zabezpieczenie budynku.

W odpowiedzi na wezwanie do uzupełnienia stanu faktycznego z dnia 3 lipca 2008 r. Wnioskodawca doprecyzował, iż:

Nieruchomość została zakupiona wspólnie z małżonką E. W. z majątku wspólnego oraz pożyczki.

Nieruchomość ta była w zamyśle przeznaczona na cele prowadzenia działalności gospodarczej.

Cytat z aktu notarialnego: ?(...) sprzedaje C. i E. małżonkom W. ? z nieruchomości opisanej w 1 tej umowy - prawo użytkowania wieczystego działki nr a/1, powierzchni 8.555 m2 (osiem tysięcy pięćset pięćdziesiąt pięć metrów kwadratowych) wraz z własnością znajdujących się na niej budynków i budowli, stanowiących odrębną nieruchomość (...) C. i E. małżonkowie W. oświadczyli, że prawo użytkowania wieczystego tej działki i własność budynków i budowli kupują, za fundusze wspólne, do majątku wspólnego, na cele i w związku z prowadzoną przez C. W. działalnością gospodarczą w ramach przedsiębiorstwa pod nazwą XX, Przedsiębiorstwo Handlowo-Usługowe, C? W?, z siedzibą w L?.?

Działalność Wnioskodawca prowadzi jako osoba fizyczna.

Jednak już po kupnie, po przeanalizowaniu możliwości finansowych i skali koniecznych nakładów, Wnioskodawca wraz z małżonką zmienili zamiar i przeznaczyli tę nieruchomość do sprzedaży. Wnioskodawca wraz z małżonką nigdy w żadnym zakresie nie wykorzystywali nabytej nieruchomości do celów prowadzenia działalności gospodarczej. Konieczne nakłady na zabezpieczenie budynków i budowli nie były zaliczane do kosztów jej prowadzenia.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1. Czy kwota otrzymana ze sprzedaży tej nieruchomości jest wliczana do kwoty przychodu nakazującego prowadzenie księgowości w formie ksiąg rachunkowych...( art. 24a ust.4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).
2. Czy sprzedaż ta będzie opodatkowana stawką VAT ? zwolnioną na podstawie art.43 ust. 1 ustawy o VAT...
3. Czy podstawą opodatkowania zbytu tej nieruchomości będzie różnica pomiędzy kwotą zakupu powiększoną o wydatki związane z jej nabyciem plus wydatki na zachowanie nieruchomości w stanie nie pogorszonym, (art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) a stawka podatku stanowić będzie wynosić 19% uzyskanego dochodu...
4. Czy terminem wykazania dochodu z tej transakcji, oraz wpłaty należnego podatku będzie 30 kwietnia roku następnego, po roku zbycia nieruchomości... Na jakim formularzu należy dokonać rozliczenia tego podatku...
   
   

Zdaniem Wnioskodawcy:

1. Wnioskodawca uważa, że kwota uzyskana ze sprzedaży nie jest wliczana do kwoty obrotu nakazującej przejście na zasady rachunkowości. Nieruchomość nie była użytkowana dla celów działalności gospodarczej.
2. Tak do sprzedaży tej nieruchomości będzie miała zastosowanie stawka podatkowa zwolniona na podstawie art. 43 ust. 1 ustawy o VAT.
3. Podstawą opodatkowania będzie różnica pomiędzy kwotą zakupu powiększoną o wydatki związane z jej nabyciem plus wydatki na zachowanie nieruchomości w stanie nie pogorszonym.
4. Wnioskodawca uważa, że termin wykazania dochodu i zapłaty podatku upływa w dniu 30 kwietnia roku następnego po uzyskaniu dochodu, a dochód ten i podatek należy wykazać w rozliczeniu rocznym PIT?36 L.
   
   

W świetle obowiązującego stanu prawnego, stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Przedmiotem niniejszej interpretacji indywidualnej jest odpowiedź na pytania w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych. Wniosek Pana w zakresie podatku od towarów i usług zostanie rozpatrzony w odrębnej interpretacji.

Zgodnie z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. z 2000 r. Dz. U. Nr 14 poz. 176 ze zm., zwanej dalej ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych lub ustawą)) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c)-przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 powołanej ustawy przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Stosownie do 10 ust. 1 pkt 3 w/w ustawy źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

W świetle art. 14 ust. 1 w/w ustawy za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont.

Przepis art. 14 ust. 2 pkt 1 w/w ustawy stanowi, iż przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących:

1. środkami trwałymi,
2. składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1.500 zł,
3. wartościami niematerialnymi i prawnymi,

- ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wymienionych w lit. b), spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Zgodnie z art. 14 ust. 2c cytowanej ustawy do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

W przedmiotowej sprawie mamy do czynienia z gruntem niezwiązanym z budynkiem mieszkalnym, więc art. 14 ust. 2c nie znajduje zastosowania.

Z treści przytoczonych przepisów wynika, że przychodami z działalności gospodarczej są zarówno przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku używanych aktualnie w działalności, jak i przychody uzyskane ze sprzedaży tych składników majątku, które zostały z działalności gospodarczej z różnych względów wycofane, w tym z powodu jej likwidacji. Jeżeli jednak między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia upłynęło 6 lat (nie jest tak w przedmiotowej sprawie), to przychód ze sprzedaży tych składników majątku nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej.

Należy zauważyć, iż przepis art. 14 ust. 1 powołanej ustawy nie wymienia wszystkich przychodów z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy. Natomiast przepis art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy wskazuje na niektóre rodzaje przychodów zaliczanych również do przychodów z działalności gospodarczej (?Przychodem z działalności gospodarczej są również:?).

Jak wykazuje analiza przytoczonych powyżej uregulowań prawa podatkowego, rodzajowy katalog przychodów ze źródła jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza nie jest ograniczony. Wymienione kategorie przychodów mają charakter przykładowy, otwarty.

W myśl powyższego zatem, odpłatne zbycie nieruchomości wykorzystywanej w działalności gospodarczej, nie ujętej w wykazie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, stanowi w całości przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w cytowanym art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podmiotu, który faktycznie przedmiotową nieruchomość wykorzystywał dla celów prowadzonej działalności gospodarczej. Przy kwalifikacji przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości decydujące znaczenie ma bowiem przedmiotowe i funkcjonalne powiązanie danego rodzaju przychodu ze źródłem jego uzyskania.

W opisanym przez Wnioskodawcę stanie faktycznym (zdarzeniu przyszłym), w przypadku zbycia przedmiotowej nieruchomości nie będziemy mieli do czynienia z uzyskaniem przychodu z działalności gospodarczej. Przedmiotowa nieruchomość nie była ujęta w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, nie była też nigdy wykorzystywana w działalności gospodarczej Wnioskodawcy.

Brak jest jakichkolwiek przesłanek, by uznać, że przychód osiągnięty ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości jest przychodem z działalności gospodarczej. Zbycie tej nieruchomości nie będzie zbyciem środka trwałego, ni też zbyciem składnika majątku funkcjonalnie powiązanego z działalnością gospodarczą. Bez znaczenia jest okoliczność, iż nieruchomość została nabyta na potrzeby prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej, skoro nigdy nie była ona w tym celu wykorzystywana. Przedmiotem działalności gospodarczej Wnioskodawcy nie jest obrót nieruchomościami, więc nie można również stwierdzić, by sprzedaż przedmiotowej nieruchomości następowała w jej wykonaniu.

Zgodnie z art. 24a ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązek prowadzenia ksiąg rachunkowych dotyczy osób fizycznych, (...), jeżeli ich przychody, w rozumieniu art. 14 (tj. przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej), za poprzedni rok podatkowy wyniosły w walucie polskiej co najmniej równowartość kwoty określonej w EURO w przepisach o rachunkowości.

Skoro, jak zważono powyżej przychód osiągnięty przez Wnioskodawcę ze sprzedaży nieruchomości nie będzie przychodem z pozarolniczej działalności gospodarczej, to jego wysokość nie wpłynie na obowiązek prowadzenia określonego typu księgowości.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 roku o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz.1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ? c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych po 1 stycznia 2007 roku.

W myśl art. 30e ust. 1 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ? c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i płatny jest w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Zgodnie z treścią art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonych zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy lub praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość ww. nakładów, stosownie do art. 22 ust. 6e, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Art. 45 ust. 1 ustawy stanowi, iż podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym zeznanie, według ustalonego wzoru, o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w roku podatkowym, w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, z zastrzeżeniem ust. 7 i 8. W tym też terminie podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym odrębne zeznania, według ustalonych wzorów, o wysokości osiągniętego w roku podatkowym dochodu (poniesionej straty) z pozarolniczej działalności gospodarczej lub działów specjalnych produkcji rolnej, opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30c ustawy (art. 45 ust. 1a pkt 2 ustawy).

W zeznaniu, o którym mowa w ust. 1a art. 45 ustawy, wykazuje się należny podatek dochodowy, o którym mowa w art. 29-30a i 30e , jeżeli podatek ten nie został pobrany przez płatnika.

Z wyżej przytoczonych przepisów ustawy o podatku dochodowym wynika, iż Wnioskodawca winien do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku, w którym zbędzie nieruchomość złożyć w urzędzie skarbowym zeznanie, w którym wykaże dochód z tego zbycia. Dochód ten winien wykazać w zeznaniu o wysokości osiągniętego w roku podatkowym dochodu (poniesionej straty) z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Jeżeli działalność gospodarcza Wnioskodawcy jest opodatkowana na zasadach określonych w art. 30c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tzw. podatkiem liniowym) właściwym będzie zeznanie według wzoru PIT-36L.

Reasumując, dochód z odpłatnego zbycia, przez osobę fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą, nieruchomości nigdy nie użytkowanej w działalności gospodarczej i nie wprowadzonej do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych nie będzie dochodem z działalności gospodarczej. Dochód taki należy opodatkować na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zaś do dnia 30 kwietnia roku następującego po dacie zbycia opłacić podatek z tego tytułu i złożyć w urzędzie skarbowym stosowne zeznanie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.