opodatkowanie przychodu uzyskanego ze sprzedaży działki

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 29.09.2008 r. (data wpływu 03.10.2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży działki ? jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 03.10.2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży działki.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Prawomocnym postanowieniem z dnia 10.10.2000 r. Sąd Rejonowy w?? stwierdził, że spadek i wchodzące w skład spadku gospodarstwo rolne po zmarłym 27.12.1999 r. yyyy, na podstawie ustawy nabyli synowie po 1/3 części. Dowód - postanowienie Sądu Rejonowego.

W skład masy spadkowej wchodziła nieruchomość stanowiąca działkę nr ... o obszarze 2490 m2 , dla której Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr .... i w której był spadkodawca.

W związku z podjętymi w latach 1988 - 1995 czynnościami zmierzającymi do wywłaszczenia nieruchomość podzielono na 3 działki, z których jedna wywłaszczana była na poprawę warunków zagospodarowania nieruchomości Samodzielnego Publicznego Zespołu Opieki Zdrowotnej w?.. (szpital) - zgodnie z zatwierdzonym projektem podziału i zgodnej z ustaleniami miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego miasta ??. Jednakże spadkodawca nie wyrażał zgody na sprzedaż i wywłaszczenie przez kilkanaście lat.

W stanie prawnym obowiązującym przed 01.01.2007 r. przychód uzyskany ze sprzedaży nabytych w drodze spadku nieruchomości zgodnie z wymogami art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. d cyt. ustawy o podatku dochodowym jest wolny od opodatkowania.

W 2002 r. Starostwo Powiatowe w ?? ponownie wystąpiło z wnioskiem o zamianę nabytej w drodze spadku działki Nr ../3 o obszarze 0,0956 ha (niezabudowana) by realizować cel społeczny - poprawa warunków funkcjonowania Szpitala Miejskiego w ?????.

Na mocy aktu notarialnego z dnia 30 grudnia 2004 r. ww. działkę Wnioskodawca zamienił na działkę Nr .... o obszarze 0,0957 ha, położoną obok nabytej w drodze spadku nieruchomości. Zamiany dokonano jak wynika z aktu notarialnego (str. 4) w celu realizacji celu społecznego. Prawomocna decyzja Burmistrza Miasta ?. z dnia 09.09.2003 r. zatwierdzająca projekt podziału, jako zgodny z ustaleniami miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego miasta ?.. na poprawę warunków zagospodarowania nieruchomości SPZOZ w ?? (Szpital Miejski). Okoliczność ta dowodzi, że czynności zamiany dokonano w celu wykonania uchwały Rady Powiatu w ?? z dnia 10 listopada 2003 r.

Odmowa zamiany spowodowałaby, że omawiana działka przeszłaby na rzecz Starostwa Powiatowego w drodze wywłaszczenia i jedynie wydłużyłoby to termin realizacji celu społecznego. Wyrażając zgodę na zamianę Wnioskodawca utracił prawo do zwolnienia z opodatkowania nabytej w drodze spadku działki.

Wobec istotnych potrzeb rodzinnych w 2006 r. Wnioskodawca zmuszony był dokonać sprzedaży całej nabytej w drodze spadku nieruchomości - akt notarialny z 29.12.2006 r.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy uzyskany przychód ze sprzedaży zamienionej działki ../3 na .... jest wolny od zryczałtowanego 10% podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych...

Zdaniem Wnioskodawcy:

Biorąc pod uwagę, że sprzedaż części nieruchomości uprzednio nabytej w drodze spadku zamieniona została ze Starostwem Powiatowym w............ w celu realizacji zadań na rzecz społeczeństwa, cyt.: ?poprawę warunków zagospodarowania nieruchomości SP ZOZ w .........? i stanowi to realizację uchwały Nr..... r. z dnia 10 listopada 2003 r. Rady Powiatu w ..... - czyli władzy publicznej, stąd na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych korzysta ze zwolnienia od 10 % zryczałtowanego podatku dochodowego, gdyż była to sprzedaż na cele uzasadniające jej wywłaszczenie.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego, stwierdzam, co następuje.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu odszkodowania wypłacanego stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami lub z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie oraz z tytułu sprzedaży nieruchomości w związku z realizacją przez nabywcę prawa pierwokupu, stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami; nie dotyczy to przypadków, gdy właściciel nieruchomości, o której mowa w zadaniu pierwszym, nabył jej własność w okresie 2 lat przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego bądź odpłatnym zbyciem nieruchomości za cenę niższą o co najmniej 50% od wysokości uzyskanego odszkodowania lub ceny zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie lub w związku z realizacją prawa pierwokupu.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż był Pan właścicielem części działki, którą otrzymał Pan w spadku w 1999 r. W 2002 r. Starostwo Powiatowe w...... wystąpiło z wnioskiem o zamianę nabytej w drodze spadku działki by realizować cel społeczny ? poprawa warunków funkcjonowania Szpitala Miejskiego w .......

Na mocy aktu notarialnego z dnia 30.12.2004 r. przedmiotowa działka została zamieniona na inną działkę położoną obok nabytej w drodze spadku nieruchomości. Oznacza to, że przestał Pan być prawnym właścicielem działki nabytej w spadku Nr .../3 (zamienionej w celu realizacji celu poprawy warunków funkcjonowania szpitala), natomiast stał się Pan prawnym właścicielem działki Nr .... otrzymanej w wyniku zamiany w dniu 30.12.2004 r.

Odmowa zamiany spowodowałaby, że omawiana działka przeszłaby na rzecz Starostwa Powiatowego w drodze wywłaszczenia i jedynie wydłużyłoby to termin realizacji celu społecznego.

Wobec istotnych potrzeb rodzinnych w 2006 r. Wnioskodawca zmuszony był dokonać sprzedaży całej nabytej w drodze spadku nieruchomości - akt notarialny z 29.12.2006 r.

Nieruchomości położone na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne albo nieruchomości, dla których wydana została decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, mogą być wywłaszczone na rzecz Skarbu Państwa albo na rzecz jednostki samorządu terytorialnego. Zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603; ost. zm. w Dz. U. z 2007 r. nr 173, poz. 1218), postępowanie wywłaszczeniowe powinno jednak być poprzedzone rokowaniami o nabycie praw do nieruchomości lub ich części w drodze umowy. W trakcie prowadzenia rokowań może być zaoferowana nieruchomość zamienna.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz
3. prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów

• jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) ? przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
  
  

Użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 pojęcie ?odpłatne zbycie? obejmuje swoim zakresem umowę sprzedaży i umowę zamiany. W myśl art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę. Umowa zamiany jest umową konsensualną, odpłatną i wzajemną, w której świadczenia obu stron mają charakter niepieniężny. Zgodnie z art. 603 Kodeksu cywilnego przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy.

W związku z powyższym datą nabycia działki będącej przedmiotem sprzedaży jest 30.12.2004 r. Z tą datą należy także wiązać skutki podatkowe w zakresie powstania obowiązku podatkowego.

W myśl art. 7 ustawy z dnia 16 listopada 2006 roku o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31.12.2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 01.01.2007 r.

Zgodnie z art. 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31.12.2006 r., przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł.

Stosownie do art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r. podatek z odpłatnego zbycia m. in. nieruchomości lub ich części albo udziału w nieruchomości ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny w terminie 14 dni od daty sprzedaży, za wyjątkiem sytuacji, gdy podatnik złoży oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży wyda na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a:

1. w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:
   
   

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

• na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

• na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

• na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

b) w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit.
a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Zgodnie z ust. 2a przepis ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b.

Reasumując należy stwierdzić, iż przychód uzyskany ze sprzedaży działki Nr ... nabytej w wyniku zamiany podlega opodatkowaniu 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Przychód ten może korzystać ze zwolnienia, jeśli został wydatkowany w terminie dwóch lat od dnia odpłatnego zbycia na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31.12.2006 r.

Końcowo należy dodać, iż dokumenty dołączone przez Pana do wniosku nie podlegały analizie i weryfikacji w ramach wydanej interpretacji. Tym samym, jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny różni się od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie, ul. M.C. Skłodowskiej 40, 20-029 Lublin po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ul.1-ego Maja 10, 09-402 Płock.