Jak wybudować dom na działce rolnej?

Któż nie ma marzeń o własnym domu? Najlepiej położonym w malowniczej okolicy i niezbyt drogim. Problem może się zacząć już w momencie zakupu działki. Aby uniknąć przykrej niespodzianki warto jeszcze przed zakupem sprawdzić przeznaczenie naszej wymarzonej działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w gminie, na terenie której położona jest nieruchomość. Może się bowiem okazać, że zanim postawimy wymarzony dom, niezbędne będzie odrolnienie działki (zmiana jej przeznaczenia w planie zagospodarowania przestrzennego). 

Jak kupić ziemię rolną, gdy nie jest się rolnikiem?

W obecnym stanie prawnym nie ma żadnego zakazu nabycia ziemi rolnej przez nierolników. Trzeba jednak liczyć się z faktem, iż Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego w sposób szczególny reguluje zakup nieruchomości rolnych, czyniąc go nieco trudniejszym niż zakup innej nieruchomości, przeznaczonej w planie zagospodarowania przestrzennego na inne cele niż rolne. Zgodnie ze wspomnianą ustawą, jeżeli nieruchomość rolną sprzedaje osoba fizyczna lub prawna inna niż Agencja Nieruchomości Rolnych (ANR), to ustawowe prawo pierwokupu przesługuje dzierżawcy tej nieruchomości (przy spełnieniu przesłanek określonych w ustawie) lub Agencji Nieruchomości Rolnych (w przypadku braku uprawnionego dzierżawcy lub niewykonania przez niego przysługującego mu prawa). Przepisy o prawie pierwokupu w kilku sytuacjach nie znajdą jednak zastosowania, m.in. gdy nabywcą nieruchomości rolnej jest osoba bliska zbywcy (należy przez to rozumieć zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione oraz osobę, która pozostaje ze zbywcą faktycznie we wspólnym pożyciu). Prawo pierokupu upoważnia dzierżawcę lub ANR do nabycia gruntu w terminie 1 miesiąca od otrzymania zawiadomnienia o umowie sprzedaży (powiadomienie jest obowiązkiem stron umowy), po cenie, na jaką strony się umówiły. Dopiero w sytuacji niewykonania prawa pierwokupu przez uprawnionych nasza umowa dojdzie do skutku. Może się więc okazać, iż mimo zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości rolnej, to nie my staniemy się jej właścicielem ale jej dzierżawca lub Agencja Nieruchomości Rolnej, a my stracimy tylko sporo czasu i nerwów.

Instytucja prawa pierwokupu jest efektem szczególnej ochrony przez polskie prawo gruntów rolnych, która polega m.in. na ograniczaniu przeznaczania ich na cele nierolnicze lub nieleśne. W związku z tym zasadą jest, iż na cele nierolnicze i nieleśne można przeznaczać przede wszystkim nieużytki, a w razie ich braku - inne grunty o najniższej przydatności produkcyjnej.  

Co dalej?

Jeśli już kupimy nieruchomość rolną, to zanim zaczniemy budować na niej dom, niezbędne będzie jej odrolnienie oraz wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. 

Jak odrolnić działkę?

Odrolnienie działki, czyli zmiana jej przeznaczenia z celów rolnych na nierolne w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, następuje na podstawie przepisów Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Ustalenie przeznaczenia terenu oraz określenie sposobów jego zagospodarowania i warunków zabudowy następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Miejscowy plan uchwala rada gminy, po stwierdzeniu jego zgodności z ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Uchwalenie planu jest więc ważnym i wymagającym dużego nakładu czasu i środków zadaniem organów gminy. Ustalenia  miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kształtują sposób wykonywania prawa własności nieruchomości, co oznacza, że właściciel nieruchomości może zagospodarować swój teren jedynie zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Dlatego też, jeśli na terenie przeznaczonym na cele rolne chcemy wybudować dom, konieczna jest zmiana przeznaczenia działki właśnie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.   

W tym celu niezbędne będzie złożenie do gminy pisemnego wniosku o zmianę przeznaczenie gruntu z rolnego na budowlany. Należy dokładnie wskazać we wniosku o jaki typ budownyctwa nam chodzi, np. budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne. 

Zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nastepuje uchwałą rady gminy. Gmina nie ma żadnego terminu, w ciagu którego była by zobowiązana do rozpatrzenia naszego wniosku i uwzględnienia naszych żądań zmian w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Dlatego też, w praktyce, odrolnienie działki może trwać nawet 2 lata.

Czas oczekiwania jest szczególnie długi, gdy zabiegamy o odrolnienie gruntów wysokiej jakości (lepszej klasy). Przeznaczenie na cele nierolnicze gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III (powyżej 0,5 ha) wymaga bowiem uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi. Wyrażenie zgody następuje na wniosek wójta (burmistrza, prezydenta miasta), do którego marszałek województwa dołącza swoją opinię i przekazuje wniosek odpowiedniemu ministrowi w terminie do 30 dni od chwili złożenia wniosku przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta).  

Do 01.01.2009 r. także przekształcenie gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas IV (obszar powyżej 1 ha) oraz gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas V i VI, wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego i torfowisk (powyżej 1 ha) wymagało uzyskania zgody wojewody.

Jak dokonać wyłączenia Twojej działki z produkcji rolnej?

Kwestie związane z wyłączeniem działki z produkcji rolnej reguluje Ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Dokonanie wyłączenie jest niezbędnym krokiem na drodze do uzyskania pozwolenia na budowę na działce pierwotnie rolnej. O tym, czy grunt określony w ewidencji gruntów jako użytek rolny wymaga wyłączenia z produkcji rolnej, decyduje jego klasa bonitacyjna. Uzyskanie decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej nie jest konieczne w odniesieniu do gruntów klas IV-VI złożonych z gleb pochodzenia mineralnego.

Natomiast wyłączenie z produkcji użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczonych do klas I, II, III, IIIa, IIIb, oraz użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego, wymaga decyzji zezwalającej na takie wyłączenie.

Z wnioskiem o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej należy wystąpić do starosty. Wniosek składamy w Wydziale Geodezji lub Gospodarki Nieruchomościami starostwa powiatowego (właściwego ze względu na położenie nieruchomości). Należy do niego dołączyć: dokument potwierdzający prawo własności, wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wypis z ewidencji gruntów (z odbitką mapy ewidencyjnej) oraz kopię mapy działki wraz z projektem jej zagospodarowania i wskazaniem terenu, którego dotyczy wyłączanie.

Należy pamiętać, że decyzja o wyłączeniu musi być wydana przed uzyskaniem pozwolenia na budowę. Jeśli organ wydający pozwolenie na budowę nie sprawdzi tego, kłopoty możemy mieć my. Jeżeli już uzyskaliśmy zezwolenie na wyłączenie gruntów, mamy obowiązek uiścić należność za wyłączenie ich z produkcji rolnej oraz opłaty roczne. Obowiązek ten powstaje od dnia faktycznego wyłączenia gruntów z produkcji.  

Ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych szczegółowo określa wysokość należności za wyłączenie gruntu z produkcji rolnej, przy czym, zgodnie z art. 12a tej Ustawy, obowiązek uiszczenia należności i opłat rocznych nie dotyczy wyłączenia na cele budownictwa mieszkaniowego:

Czy łatwiej wybudować siedlisko?

Pewną alternatywą dla osób spieszących się z budową domu i chcących uniknąć czekania na przekształcenie działki z rolnej na budowlaną może być zakup działki pod tzw. zabudowę siedliskową.

Pamiętaj, że:

• Aby wybudować dom na działce przeznaczonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele rolne niezbędne jest jej odrolnienie oraz, co do zasady, wyłączenie z produkcji rolnej. 
• Na cele nierolne przeznaczane są przede wszystkim grunty klas IV-VI złożone z gleb pochodzenia mineralnego i one nie wymagają uzyskania decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej.
• Z opłat za wyłączenie gruntu z produkcji rolnej zwolnione jest budownictwo mieszkaniowe, ale jedynie do 0,05 ha w przypadku budynku jednorodzinnego oraz do 0,02 ha, na każdy lokal mieszkalny, w przypadku budynku wielorodzinnego.

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. 2003 r. Nr 64 poz. 592);
• Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2003 r. Nr 80, poz. 717);
• Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. 2004 r. Nr 121 poz. 1266 ).

Zespół
e-prawnik.pl