Zagospodarowanie przestrzenne

Zabudowa siedliskowa - opinia prawna

Strona 1 z 3

Stan faktyczny

Sytuacja 1. Mam działkę rolną o pow. 1,07 ha. Chcę zbudować na tej działce dom. Nie ma budowli w sąsiedztwie. Słyszałam, że byłoby to możliwe, gdybym miała działkę o pow. większej niż średnia działka rolna w gminie. Zamierzam wydzierżawić 10 ha działki rolnej (średnia powierzchnia w gminie to 9 ha). Wtedy 11,07 ha będzie moim siedliskiem. Złożę wniosek o WZZT, a następnie o pozwolenie na budowę na działce, która ma 1,07 ha. Czy te 10 ha musi być w tej samej gminie, czy mogą być 4 km dalej, niż działka, na której będę budować? Na jak długo trzeba wydzierżawić działkę, czy muszę być rolnikiem, by założyć siedlisko i jeśli tak, to jak można zostać rolnikiem? Jakie są potrzebne dokumenty? Czy mogę następnie wyodrębnić moją budowę na 1,07 ha (po zbudowaniu) i wystąpić o pozwolenie na budowę na innej działce w ramach tych 10 ha, które zostaną, zakładając, że 10 ha nadal będzie większe, niż średnie gospodarstwo rolne w gminie?         

Opinia prawna

Niniejsza porada prawna została sporządzona na podstawie następujących aktów prawnych: 

  • Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. 1964 r., Nr 16 poz. 93 ze zmianami),

  • Ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2003 r., Nr 80 poz.717 ze zmianami),

  • Ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. 2003 r., Nr 64 poz.592),

  • Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity Dz. U. 2003 r., Nr 207 poz.2016 ze zmianami),

  • Ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (tekst jednolity Dz. U. 1993 r., Nr 94 poz. 431 ze zmianami).

Do czasu sporządzenia planów miejscowych dopuszcza się użytkowanie terenów według stanu istniejącego. Z przedstawionej sytuacji wynika, iż w przedmiotowej gminie nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Pisze Pani bowiem o konieczności uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Aby uzyskać pozytywną dla Pani decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (zwaną dalej wzzt), konieczne jest spełnienie następujących warunków:

  • co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 

  • teren ma dostęp do drogi publicznej; 

  • istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 

  • teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów obowiązujących w dniu 1 stycznia 1995 r., które utraciły moc
    na z dniem 1 stycznia 2003 r.,

  • decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.  

Jak sama Pani wskazuje pierwszy z tych warunków nie byłby w opisywanej sytuacji spełniony. Jednakże spełnienie go nie jest wymagane w przypadku zabudowy zagrodowej, jeżeli powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie. Pod pojęciem zabudowy zagrodowej rozumie się budynki mieszkalne, gospodarcze i inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnych, w tym w Państwowym Gospodarstwie Leśnym Lasy Państwowe.

Podstawową kwestią pozostaje, więc rozstrzygnięcie, jak należy rozumieć pojęcie gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową. Niestety sama ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie definiuje pojęcia gospodarstwa rolnego na potrzeby swojej regulacji. Definicji tej należy, więc poszukiwać w przepisach innych aktów prawnych, a w braku takiej możliwości należy odwołać się do zwykłego, potocznego znaczenia pojęcia gospodarstwa rolnego.

Definicję gospodarstwa rolnego, zawierają między innymi przepisy kodeksu cywilnego. Zgodnie z nimi za gospodarstwo rolne uważa się grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą, oraz prawami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego. Zasadniczo jednak definicja ta nie obowiązuje w prawie administracyjnym.

Natomiast zgodnie z ustawą o podatku rolnym za gospodarstwo rolne uważa się obszar gruntów, o których mowa w art. 1, o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej, w tym spółki, nieposiadającej osobowości prawnej.

Z kolei ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego stanowi, iż gospodarstwem rolnym jest takie gospodarstwo w rozumieniu kodeksu cywilnego o obszarze nie mniejszym niż 1 ha użytków rolnych.

Na koniec warto odwołać się do definicji zawartej w słowniku języka polskiego. Zgodnie z nią gospodarstwem rolnym jest posiadłość wiejska obejmująca grunty i zabudowania; rolna lub przemysłowo-rolna jednostka produkcyjna.

Którąkolwiek wybrać by definicję, to żadna z nich nie kładzie nacisku na to, czy działki składające się na gospodarstwo bezpośrednio ze sobą sąsiadują. W związku z tym nie ma bezpośredniego znaczenia, że jedna z działek będzie się znajdować w innej gminie, chyba że odległość działek od siebie wykluczałaby możliwość prowadzenia produkcji rolnej na wszystkich działkach przez daną osobę. W takim wypadku należy wziąć pod uwagę średni rozmiar gospodarstw rolnych w obu gminach.

Śledź nas na:

Czytaj dalej (strona 1 z 3)

Potrzebujesz porady prawnej?

KOMENTARZE (2)

gwoozdek

11.11.2010 20:38:33

Re: Zabudowa siedliskowa - opinia prawna

Według mnie to czytelna i zrozumiała opinia prawna, co niezmienia faktu iz sama ustawa albo jej słabe sprecyzowanie daje gminie zbyt dużą możliwośc do jej interpretacji. Paweł

Antoni

27.12.2009 18:49:29

Re: Zabudowa siedliskowa - opinia prawna

TAK ZAWILE TO NAPISANE ŻE ZWYKŁY CZŁOWIEK MUSI PÓJŚĆ DO PRAWNIKA ŻEBY TO ZROZUMIEĆ.

Pokaż wszystkie komentarze (2)

Dodaj komentarz

DODAJ KOMENTARZ

ZOBACZ TAKŻE: