Zabudowa siedliskowa - opinia prawna

19.10.2006

Stan faktyczny

Sytuacja 1. Mam działkę rolną o pow. 1,07 ha. Chcę zbudować na tej działce dom. Nie ma budowli w sąsiedztwie. Słyszałam, że byłoby to możliwe, gdybym miała działkę o pow. większej niż średnia działka rolna w gminie. Zamierzam wydzierżawić 10 ha działki rolnej (średnia powierzchnia w gminie to 9 ha). Wtedy 11,07 ha będzie moim siedliskiem. Złożę wniosek o WZZT, a następnie o pozwolenie na budowę na działce, która ma 1,07 ha. Czy te 10 ha musi być w tej samej gminie, czy mogą być 4 km dalej, niż działka, na której będę budować? Na jak długo trzeba wydzierżawić działkę, czy muszę być rolnikiem, by założyć siedlisko i jeśli tak, to jak można zostać rolnikiem? Jakie są potrzebne dokumenty? Czy mogę następnie wyodrębnić moją budowę na 1,07 ha (po zbudowaniu) i wystąpić o pozwolenie na budowę na innej działce w ramach tych 10 ha, które zostaną, zakładając, że 10 ha nadal będzie większe, niż średnie gospodarstwo rolne w gminie?

Opinia prawna

Niniejsza porada prawna została sporządzona na podstawie następujących aktów prawnych:

Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. 1964 r., Nr 16 poz. 93 ze zmianami),
Ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2003 r., Nr 80 poz.717 ze zmianami),
Ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. 2003 r., Nr 64 poz.592),
Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity Dz. U. 2003 r., Nr 207 poz.2016 ze zmianami),
Ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (tekst jednolity Dz. U. 1993 r., Nr 94 poz. 431 ze zmianami).

Do czasu sporządzenia planów miejscowych dopuszcza się użytkowanie terenów według stanu istniejącego. Z przedstawionej sytuacji wynika, iż w przedmiotowej gminie nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Pisze Pani bowiem o konieczności uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Aby uzyskać pozytywną dla Pani decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (zwaną dalej wzzt), konieczne jest spełnienie następujących warunków:

co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
teren ma dostęp do drogi publicznej;
istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów obowiązujących w dniu 1 stycznia 1995 r., które utraciły moc
na z dniem 1 stycznia 2003 r.,
decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Jak sama Pani wskazuje pierwszy z tych warunków nie byłby w opisywanej sytuacji spełniony. Jednakże spełnienie go nie jest wymagane w przypadku zabudowy zagrodowej, jeżeli powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie. Pod pojęciem zabudowy zagrodowej rozumie się budynki mieszkalne, gospodarcze i inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnych, w tym w Państwowym Gospodarstwie Leśnym Lasy Państwowe.

Podstawową kwestią pozostaje, więc rozstrzygnięcie, jak należy rozumieć pojęcie gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową. Niestety sama ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie definiuje pojęcia gospodarstwa rolnego na potrzeby swojej regulacji. Definicji tej należy, więc poszukiwać w przepisach innych aktów prawnych, a w braku takiej możliwości należy odwołać się do zwykłego, potocznego znaczenia pojęcia gospodarstwa rolnego.

Definicję gospodarstwa rolnego, zawierają między innymi przepisy kodeksu cywilnego. Zgodnie z nimi za gospodarstwo rolne uważa się grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą, oraz prawami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego. Zasadniczo jednak definicja ta nie obowiązuje w prawie administracyjnym.

Natomiast zgodnie z ustawą o podatku rolnym za gospodarstwo rolne uważa się obszar gruntów, o których mowa w art. 1, o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej, w tym spółki, nieposiadającej osobowości prawnej.

Z kolei ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego stanowi, iż gospodarstwem rolnym jest takie gospodarstwo w rozumieniu kodeksu cywilnego o obszarze nie mniejszym niż 1 ha użytków rolnych.

Na koniec warto odwołać się do definicji zawartej w słowniku języka polskiego. Zgodnie z nią gospodarstwem rolnym jest posiadłość wiejska obejmująca grunty i zabudowania; rolna lub przemysłowo-rolna jednostka produkcyjna.

Którąkolwiek wybrać by definicję, to żadna z nich nie kładzie nacisku na to, czy działki składające się na gospodarstwo bezpośrednio ze sobą sąsiadują. W związku z tym nie ma bezpośredniego znaczenia, że jedna z działek będzie się znajdować w innej gminie, chyba że odległość działek od siebie wykluczałaby możliwość prowadzenia produkcji rolnej na wszystkich działkach przez daną osobę. W takim wypadku należy wziąć pod uwagę średni rozmiar gospodarstw rolnych w obu gminach.

Najbardziej istotne w opisanym stanie faktycznym jest to, iż aby wykorzystać możliwość zabudowy siedliskowej (zagrodowej), właściciel działek musi na nich rzeczywiście prowadzić produkcję rolną i w związku z tą produkcją działki powinny być funkcjonalnie ze sobą powiązane (zabudowa zagrodowa musi być związana, bowiem z danym gospodarstwem rolnym). To, że grunty są zakwalifikowane jako rolne nie oznacza automatycznie, że jest na nich prowadzona produkcja rolna. Ponadto zabudowa zagrodowa to nie tylko budynek mieszkalny. Aby wybudować dom na działce siedliskowej konieczne jest wybudowanie oprócz domu także budynku lub urządzenia służącego wyłącznie produkcji rolniczej czy przetwórstwu rolno-spożywczemu. Są to budynki i urządzenia służące przechowywaniu środków produkcji, prowadzeniu produkcji rolniczej, przetwarzaniu i magazynowaniu wyprodukowanych w gospodarstwie produktów rolniczych. Konieczne będzie, więc wybudowanie np. małej chlewni. Wiąże się z tym także problem pomieszczenia wszystkich zabudowań na działce, co zależy między innymi od jej kształtu, usytuowania, ewentualnego spadku i konieczności jego wyrównania. Konieczne jest też zachowanie odpowiedniej odległości od granicy nieruchomości (co do zasady 4 m w przypadku ściany budynku z otworami okiennymi i drzwiowymi i 3 m w przypadku ściany bez nich).

Rozstrzygając bezpośrednio sytuację A, należy stwierdzić, iż nie jest niezbędne, by wszystkie działki stanowiły własność rolnika. W skład gospodarstwa rolnego należy, bowiem zaliczyć także grunty dzierżawione czy oddane w użytkowanie. Tym bardziej więc, istnieje możliwość zabudowy zagrodowej, jeśli chodzi o działki stanowiące w całości własność danej osoby (sytuacja B). Kupując nieruchomość rolną należy jednak pamiętać, iż Agencji Nieruchomości Rolnej przysługuje prawo pierwokupu.

Aby założyć siedlisko, trzeba być w tym sensie rolnikiem, iż warunkiem jest tutaj prowadzenie produkcji rolnej. Prawo nie ogranicza swobody w tym, by nabywać nieruchomości rolnej (oczywiście z uwzględnieniem ewentualnego prawa pierwokupu) i rozpoczynać na niej działalność rolniczą.

Zasadniczo nie ma przeszkód, by wybudować kolejne budynki także na większej działce. Z uwagi jednak, iż nadal będziemy mieli do czynienia z siedliskiem, musi być spełniony warunek prowadzenia gospodarki rolnej.

Wykluczona, więc będzie taka zabudowa, która wyklucza możliwość działalności rolniczej lub po prostu nie jest związana z gospodarką rolną. W każdym razie przed zakupem czy wydzierżawieniem nieruchomości należy sprawdzić, podobnie jak w przypadku obecnie posiadanej, mniejszej, nieruchomości, czy nie jest ona objęta zakazem zabudowy. Inną kwestią jest choćby sprawa podlegania ubezpieczeniu społecznemu rolników.

W opisanej sytuacji warto zorientować się, czy w danej gminie nie przystąpiono do sporządzania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Rozpoczęcie przez gminę tej procedury oznacza, że postępowanie w sprawie wydania tej decyzji (wzzt) może być zawieszone nawet na 12 miesięcy od dnia złożenia wniosku o wydanie decyzji (ale nie dłużej!). Jeżeli w okresie zawieszenia zostanie uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu nie będzie wydana i pozwolenie na budowę będzie wydane w oparciu o miejscowy plan. Dlatego warto wcześniej zapoznać się ze studium zagospodarowania, gdyż z reguły większość z jego ustaleń zachowanych jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Może bowiem być tak, że działka, która według starych planów miejscowych jest rolna zostanie przeznaczona pod zabudowę jednorodzinną.

Aby uzyskać decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu należy złożyć wniosek do wójta, burmistrz albo prezydenta miasta, który decyzję tą wydaje po uzgodnieniu z odpowiednimi organami (zależnie od tego, na jakim obszarze leży nieruchomość) i uzyskaniu uzgodnień lub decyzji wymaganych przepisami odrębnymi. Przy wydawaniu decyzji wzzt bierze się pod uwagę przede wszystkim warunki i wymagania z zakresu ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, warunki ochrony środowiska i zdrowia, warunki w zakresie infrastruktury technicznej, warunki w zakresie komunikacji, czy wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich. Wniosek może być sporządzony samodzielnie, choć wygodniej jest wypełnić formularz przygotowany przez urząd. We wniosku należy określić co zamierza się wznieść podając charakterystykę planowanej zabudowy. Do wniosku należy dołączyć dwie kserokopie mapy geodezyjnej z zaznaczeniem działki, której ma dotyczyć inwestycja.
Od niekorzystnej decyzji można się odwołać w ciągu 14 dni do Samorządowego Kolegium Odwoławczego.

Pozwolenie na budowę obiektu budowlanego może być wydane po uprzednim:

przeprowadzeniu postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko, wymaganego przepisami o ochronie środowiska,
uzyskaniu przez inwestora, wymaganych przepisami szczególnymi, pozwoleń, uzgodnień lub opinii innych organów.

Pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie osobie, która złoży wniosek w tej sprawie w okresie ważności decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Za prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane uważa się prawo własności, użytkowania wieczystego, ograniczone prawo rzeczowe, czy stosunek obligacyjny (np. umowa dzierżawy), z którego wynika zgoda właściciela na zabudowę.

Do wniosku o pozwolenie na budowę należy dołączyć projekt budowlany wraz z opiniami, uzgodnieniami i pozwoleniami, wymaganymi przepisami szczególnymi, dowód stwierdzający prawo dysponowania nieruchomością na cele budowlane (akt własności, umowę dzierżawy) oraz decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Zespół
e-prawnik.pl

Komentarze