Udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku (...)

5.11.2013

Udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości oraz prawa wieczystego użytkowania gruntu.

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 13.09.2013r. (data wpływu 16.09.2013r.) uzupełnionym pismem z dnia 21.10.2013 r. (data wpływu 23.10.2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości oraz prawa wieczystego użytkowania gruntu - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 16.09.2013 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości oraz prawa wieczystego użytkowania gruntu.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

M planuje kupić od innej spółki, prowadzącej działalność na rynku nieruchomości - P Sp. z o.o. Spółka Komandytowa (dalej: ?Zbywca?) [Akt założycielski zbywcy wskazuje, że przedmiotem jego działalności jest m.in.

41 1 (PKD 2007) Realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków

68 1 (PKD 2007) Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek

68 2 (PKD 2007) Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi

68 31 (PKD 2007) Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami

68 32 (PKD 2007) Zarządzanie nieruchomościami wykonywane na zlecenie.

nieruchomość (dalej określana jako ?Nieruchomość L ?), w tym przysługujące Zbywcy:

prawo użytkowania wieczystego jednej działki gruntu (dalej:. ?Grunt? lub ?Działka L ?),

prawo własności budynku biurowego posadowionego na Gruncie (dalej: ?Budynek L ?),

prawo własności budowli posadowionych na Gruncie (dalej: ?Budowle?), w tym parkingów i chodników położonych na Gruncie, które są wykorzystywane na potrzeby Budynku.

Dodatkowo, na Gruncie znajduje się stacja redukcyjno-gazowa, która została wybudowana przez
Zbywcę, ale jest podłączona do sieci operatora gazowego i, na mocy przepisów prawa cywilnego (art. 49 Kodeksu Cywilnego z dnia 23 kwietnia 1964 r. Dz.U. z 1964 r. Nr 16 poz. 93, ze zm., dalej: ?Kodeks cywilny?), stanowi jego własność.

Budynek L , stacja redukcyjno-gazowa, parkingi, chodniki oraz inne naniesienia znajdujące się na Gruncie zostały wybudowane przez Zbywcę na zakupionym przez niego niezabudowanym Gruncie. Grunt nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, ale została dla niego wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, na podstawie której możliwa była zabudowa tego terenu.

Pozwolenie na użytkowanie Budynku L zostało wydane w listopadzie 2012 r.

Poza Nieruchomością L będącą przedmiotem planowanej transakcji, Zbywca jest właścicielem kilku sąsiadujących ze sobą działek gruntu (każda posiadająca odrębną księgę wieczystą), dalej jako: ?Działki?. Na części tych działek będzie prowadzona inwestycja budowlana, tj. budowa budynku biurowego, dla której zostało już wydane pozwolenie na budowę. Pozostałe Działki, o niewielkiej powierzchni, są przeznaczone na zaplecze techniczne dla powyższej inwestycji (są to działki stanowiące drogi dojazdowe oraz działki zajęte przez infrastrukturę techniczną taką jak sieć wodociągowa, sieć gazowa itp.). Działki nie będą nabywane przez Spółkę i, po przeprowadzeniu planowanej transakcji, pozostaną własnością Zbywcy.

Jednocześnie, w ramach planowanej transakcji Zbywca i Nabywca planują zawrzeć umowę (dalej jako: ?umowa masterlease?), na podstawie której przez kilka lat (4-5 lat) od zawarcia umowy nabycia Nieruchomości L , Zbywca zobowiąże się do zapłaty czynszu za te części powierzchni Nieruchomości L , które nie zostaną w tym czasie wynajęte najemcom oraz do poszukiwania nowych najemców na te niewynajęte powierzchnie.

Po oddaniu Budynku L w wynajem, nie podlegał on zasadniczo modernizacji (został wybudowany w 2012 r.), a jeżeli taka występowała (np. dla celów dostosowania wynajmowanej powierzchni dla najemców), to wartość wydatków na ulepszenie była niższa niż 30% jego wartości początkowej.

Zbywca był uprawniony i dokonał odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z zakupem towarów i usług związanych z budową i ulepszeniem Budynku L , budynku stacji redukcyjno-gazowej, parkingów, chodników i innych budowli znajdujących się na Gruncie.

Nieruchomość L i Działki (w szczególności te przeznaczone do zabudowy) stanowią najbardziej wartościowe składniki majątku Zbywcy.

M planuje nabyć Nieruchomość L od Zbywcy. W ramach transakcji nabycia, na Wnioskodawcę przeniesione zostaną, z mocy prawa, również prawa i obowiązki z tytułu umów najmu dotyczące wynajmu powierzchni w Budynku L , zawarte z poszczególnymi najemcami (zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego). Ponadto, Nabywca przejmie następujące elementy związane z Nieruchomością L:

zabezpieczenia ustanowione przez poszczególnych najemców, w tym prawa i obowiązki z tytułu gwarancji bankowych od najemców,

prawa własności intelektualnej ściśle związane z Nieruchomością L (w tym: prawa autorskie do projektów architektonicznych dotyczących Nieruchomości L ),

gwarancje budowlane dotyczące Nieruchomości L ,

wybrane rzeczy ruchome konieczne do odpowiedniego funkcjonowania Nieruchomości L , np. urządzenia sprzątające, narzędzia do napraw (w tym przynależności związane z Nieruchomością L ).

Z drugiej strony, planowanej transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie na Nabywcę jakichkolwiek innych składników majątkowych Zbywcy, w szczególności należności oraz zobowiązań Zbywcy (za wyjątkiem niewykonanych na dzień transakcji obowiązków sfinansowania i realizacji prac wykończeniowych powierzchni biurowych wynajętych przez poszczególnych najemców, wynikających z umów najmu). Lista składników majątku Zbywcy niepodlegających przeniesieniu na rzecz Wnioskodawcy będzie obejmować:

Działki,

Prawa i obowiązki z decyzji o pozwoleniu na budowę w ramach inwestycji prowadzonej na części Działek przez Zbywcę,

prawa i obowiązki wynikające z umowy o usługi zarządzania Nieruchomością L na rzecz Zbywcy,

prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia Nieruchomości L ,

zobowiązania Zbywcy, w tym (i) zobowiązania z tytułu kredytu bankowego zaciągniętego na sfinansowanie inwestycji (tj. budowy Budynku L ), (ii) niewymagalne zobowiązania (których termin zapłaty nie minął) wobec dostawców, z tytułu nabytych towarów i usług związanych z budową Budynku L , w tym z tytułu przyjętej kaucji wykonawcy inwestycji,

środki pieniężne Zbywcy, w walucie krajowej oraz zagranicznej, zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie,

należności od innych podmiotów,

tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy,

know?how Zbywcy wraz z posiadaną bazą najemców z różnych sektorów biznesowych,

księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np.
handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej,

umowy dotyczące obsługi prawnej, rachunkowej i administracyjnej przedsiębiorstwa Zbywcy,

nazwę przedsiębiorstwa Zbywcy.

Umowy związane z administracją i bieżącą obsługą Nieruchomości L (w umowy z dostawcami mediów, tj. wody, gazu itp., umowy dotyczące ochrony Nieruchomości L itp.) zostaną rozwiązane przed zawarciem planowanej transakcji, bądź, jeżeli ich rozwiązanie okaże się w tym czasie niemożliwe lub będzie wiązało się z nadmiernymi niedogodnościami (np. dla najemców) ? zostaną przeniesione na Nabywcę.

W ramach planowanej transakcji nabycia Nieruchomości L , na Nabywcę nie przejdą również żadni pracownicy Zbywcy, gdyż Zbywca nie zatrudnia pracowników (Zbywca zleca obsługę administracyjną i księgową przedsiębiorstwa Zbywcy podmiotom świadczącym profesjonalnie takie usługi).

Spółka i Zbywca są zarejestrowanymi, czynnymi podatnikami VAT.

Nieruchomość L będąca przedmiotem planowanej transakcji nie stanowi organizacyjnie ani finansowo wydzielonej części przedsiębiorstwa Zbywcy, w szczególności nie stanowi oddziału, zakładu, oddzielnej jednostki organizacyjnej/funkcjonalnej, działu itp., którego kierownictwo i odpowiedzialność przypisano by wyznaczonej osobie ? kierownikowi Projektu, spośród członków zarządu komplementariusza, i nie przygotowuje własnego bilansu. Ponadto, Nieruchomość L nie jest finansowo wyodrębniona dla celów rachunkowości zarządczej.

Po zbyciu Nieruchomości L , nie jest planowana likwidacja Zbywcy i zamierza on kontynuować działalność, tj. prowadzić kolejną inwestycję - budowę budynku biurowego na Działkach.

Nabyta przez Spółkę Nieruchomość L będzie służyła Wnioskodawcy do wykonywania czynności opodatkowanych VAT (tj. do opodatkowanego VAT najmu powierzchni w Budynku L ).

Zbywca i Spółka planują zawrzeć transakcję do końca 2013 r.

Wnioskodawca zaznacza, że w stosunku do konsekwencji planowanej transakcji w zakresie podatku VAT z wnioskiem o interpretację indywidualną do działającego z upoważnienia Ministra Finansów Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie wystąpili zarówno Nabywca jak i Zbywca.

Ponadto, kwestia prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego na nabyciu Nieruchomości L była już przedmiotem zapytania złożonego przez poprzedniego potencjalnego nabywcę tej nieruchomości.

W wydanej dla tego podmiotu interpretacji indywidualnej z 13 listopada 2012 r. (sygn. IPPP1/443-913/12-4/IGo) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie zgodził się ze stanowiskiem Wnioskodawcy i potwierdził jego prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego na nabyciu Nieruchomości L.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Czy planowana transakcja nabycia Nieruchomości L będzie podlegała obligatoryjnemu opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 9, pkt 10 oraz pkt 10a ustawy o VAT?
Czy Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości L - zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 pkt l ustawy o VAT - oraz zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym, zgodnie z regulacjami art. 87 ustawy o VAT?
Czy prawidłowym jest, że przedmiotowa transakcja nabycia Nieruchomości L nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, na mocy regulacji zawartej w art. 2 pkt 4 ustawy o PCC?

Przedmiot niniejszej interpretacji indywidualnej stanowi odpowiedź w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług w dniu 30.10.2013 r. została wydana interpretacja indywidualna Nr IPPP2/443-986/13-4/AO.

Zdaniem Wnioskodawcy, prawidłowym jest, że przedmiotowa transakcja nabycia Nieruchomości L nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, na mocy regulacji zawartej w art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

Zdaniem Wnioskodawcy, jeżeli Zbywca naliczy podatek VAT należny na sprzedaży Nieruchomości L , na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy o VAT - prawidłowym jest, że przedmiotowa transakcja nabycia Nieruchomości L nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (dalej: ?PCC?), na mocy regulacji zawartej w art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości, lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Jak wskazano w uzasadnieniu do pytania 1 - zdaniem Wnioskodawcy - Zbywca będzie zobowiązany przy sprzedaży Nieruchomości L do jej opodatkowania podatkiem VAT.

Wobec powyższego, w przypadku Nieruchomości L przesłanki art. 2 pkt 4 ustawy o PCC wyłączające konieczność opodatkowania transakcji PCC zostaną spełnione. W konsekwencji, w tym zakresie sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 ze zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Czynności cywilnoprawne zawarte w katalogu zamkniętym określonym w art. 1 wymienionej ustawy podlegają omawianemu podatkowi od czynności cywilnoprawnych, o ile spełniają przesłanki zawarte w art. 1 ust. 4 cytowanej ustawy.

Zgodnie z powyższym artykułem czynności cywilnoprawne w tym umowy sprzedaży podlegają omawianemu podatkowi, jeżeli ich przedmiotem są:

rzeczy znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub prawa majątkowe wykonywane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej;
rzeczy znajdujące się za granicą lub prawa majątkowe wykonywane za granicą, w przypadku gdy nabywca ma miejsce zamieszkania lub siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i czynność cywilnoprawna została dokonana na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

W ustawie przewidziano jednak sytuacje, w których czynność cywilnoprawna mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem: umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach, (uchylone), umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zaznaczyć jednakże należy, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub z niego zwolniona, z uwzględnieniem wyjątków, o których mowa w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. u. Nr 54, poz. 535, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży ? wynosi 2%, gdy przedmiot umowy stanowią nieruchomości, rzeczy ruchome, prawo użytkowania wieczystego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz wynikające z przepisów prawa spółdzielczego: prawo do domu jednorodzinnego oraz prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że do końca 2013 r. Wnioskodawca planuje nabyć nieruchomość, w tym: prawo użytkowania wieczystego jednej działki gruntu, prawo własności budynku biurowego posadowionego na Gruncie, prawo własności budowli posadowionych na Gruncie, w tym parkingów i chodników położonych na Gruncie, które są wykorzystywane na potrzeby Budynku. Dodatkowo, na Gruncie znajduje się stacja redukcyjno-gazowa, która została wybudowana przez Zbywcę, ale jest podłączona do sieci operatora gazowego i na mocy przepisów prawa cywilnego (art. 49 Kodeksu Cywilnego) stanowi jego własność. Budynek L , stacja redukcyjno-gazowa, parkingi, chodniki oraz inne naniesienia znajdujące się na Gruncie zostały wybudowane przez Zbywcę na zakupionym przez niego niezabudowanym Gruncie. Pozwolenie na użytkowanie Budynku L zostało wydane w listopadzie 2012 r. Nieruchomością L będącą przedmiotem planowanej transakcji, Zbywca jest właścicielem kilku sąsiadujących ze sobą działek gruntu, jednak działki te nie będą przedmiotem planowanej Transakcji.

Działalność gospodarcza Zbywcy polega m.in. na wynajmie powierzchni biurowych w Budynku L . Obecnie zasadnicza część powierzchni w Budynku L (ok. 90% powierzchni) jest wynajmowana najemcom. Zbywca wystawia na najemców faktury VAT dokumentujące świadczone na ich rzecz usługi najmu (z naliczonym podatkiem VAT). Jednocześnie, w ramach planowanej transakcji Zbywca i Nabywca planują zawrzeć umowę (dalej jako: ?umowa masterlease?), na podstawie której przez kilka lat (4-5 lat) od zawarcia umowy nabycia Nieruchomości L , Zbywca zobowiąże się do zapłaty czynszu za te części powierzchni Nieruchomości L , które nie zostaną w tym czasie wynajęte najemcom oraz do poszukiwania nowych najemców na te niewynajęte powierzchnie. Po oddaniu Budynku L w wynajem, nie podlegał on zasadniczo modernizacji, a jeżeli taka występowała (np. dla celów dostosowania wynajmowanej powierzchni dla najemców) to wartość wydatków na ulepszenie była niższa niż 30% jego wartości początkowej. Ponadto Zbywca był uprawniony i dokonał odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z zakupem towarów i usług związanych z budową i ulepszeniem Budynku L , budynku stacji redukcyjno-gazowej, parkingów, chodników i innych budowli znajdujących się na Gruncie.

W interpretacji indywidualnej z dnia 30.10.2013 r. Nr IPPP2/443-986/13-4/AO w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie potwierdził stanowisko Wnioskodawcy, że: ?(?) z uwagi na fakt, iż planowana transakcja nabycia przedmiotowej nieruchomości nie będzie zwolniona od podatku ani z art. 43 ust. 1 pkt 10 ani z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług tym samym przedmiotowa transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według podstawowej stawki podatku VAT, tj. 23%. Taką samą stawką podatku VAT w zw. z § 13 ust. 1 pkt 11 cyt. wyżej rozporządzenia objęte będzie nabycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, na którym posadowiony jest budynek i budowle wykorzystywane na potrzeby budynku?.

A zatem, skoro nabycie Nieruchomości oraz prawa wieczystego użytkowania gruntu będzie opodatkowane podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy w tym zakresie należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.