Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów w prawo własności

W Ministerstwie Infrastruktury i Budownictwa od paru miesięcy trwają prace nad projektem ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności. Pierwotnie wejście w życie nowych przepisów zapowiadano na styczeń 2017 r.. Później wskazywano na lipiec 2017 r.. Z obecnie przekazywanych informacji wynika, iż będzie to II kwartał 2018 roku.

W pierwszej kolejności należałoby wskazać, iż projektowane przepisy dotyczyć mają wyłącznie gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe. Jak podkreśla się w wyjaśnieniach do projektu ustawy, nowe przepisy mają na celu usprawnienie procesów przekształceń na gruntach mieszkaniowych, a nie eliminację użytkowania wieczystego na wszystkich gruntach.

Przez pojęcie gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe, o których mowa w projekcie ustawy, należało będzie rozumieć:

• grunty zabudowane budynkami wielolokalowymi (lokale mieszkalne, użytkowe, usługowe), w których ponad połowa lokali to lokale mieszkalne,
• grunty zabudowane domami jednorodzinnymi,
• grunty zabudowane garażami lub miejscami postojowymi, przynależnymi do lokali mieszkalnych.

Zgodnie z treścią projektowanych przepisów, przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe, w prawo własności, następować miałoby automatycznie (na mocy ustawy). Tym samym posiadacze prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe staną się właścicielami (lub współwłaścicielami) tych gruntów – niezależnie od ich woli.

Z projektowanych zapisów ustawy wynika ponadto, iż po ich wejściu w życie coroczna opłata za użytkowanie wieczyste zostanie zastąpiona coroczną opłatą przekształceniową. Opłatę tę zobowiązani będą uiszczać właściciele (współwłaściciele) gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe, którzy własność (współwłasność) gruntów nabyli w drodze automatycznego przekształcenia prawa użytkowania wieczystego. Zobligowani oni będą wnosić ww. opłatę przekształceniową przez okres 20 lat (w przypadku lokali użytkowych przez okres 33 lat). W sytuacji, gdy właściciel lub współwłaściciel dokona sprzedaży nieruchomości, obowiązek uiszczania opłaty przekształceniowej przechodził będzie na nabywcę.

Raz na trzy lata roczne opłaty przekształceniowe będą mogły być waloryzowane przez samorządy przy zastosowaniu wskaźników zmian cen nieruchomości.

Projekt ustawy zezwala także na dokonanie opłaty przekształceniowej w jednej racie. Mowa jest również o uldze w postaci 50-procentowego upustu, jednak dotyczyć ona będzie jedynie gruntów należących do Skarbu Państwa.

Nie czekając na wejście w życie nowej ustawy, niektóre samorządy we własnym zakresie uregulowały kwestię określenia warunków udzielania bonifikat i wysokości stawek procentowych od opłat za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych budynkami mieszkalnymi lub garażami, we własność. Jako przykład należy wskazać uchwałę nr L/1217/2017 Rady Miasta Stołecznego Warszawy z dnia 8 czerwca 2017 r. w sprawie określenia warunków udzielania bonifikat i wysokości stawek procentowych od opłat za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości dla osób fizycznych i spółdzielni mieszkaniowych.

Zgodnie z postanowieniami ww. uchwały, możliwa jest 95% bonifikata od opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi lub garażami. Bonifikata taka udzielona może zostać osobom fizycznym i spółdzielniom mieszkaniowym.

Ponadto możliwa jest 99% bonifikata od opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi lub garażami. Taka bonifikata udzielana będzie tym osobom fizycznym i spółdzielniom mieszkaniowym, które wniosły opłatę za cały 99 letni okres użytkowania wieczystego.

Co istotne, warunkiem udzielenie którejkolwiek z ww. bonifikat jest wystąpienie ze stosownym wnioskiem, przez użytkownika wieczystego. Ponadto bonifikata zostanie udzielona tylko wtedy, gdy użytkownik wieczysty w chwili wydania decyzji nie zalega ze zobowiązaniami finansowymi wobec m. st. Warszawy związanymi z prawem użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej przedmiot przekształcenia.

Joanna Bacior

Radca Prawny