Czy dochód ze zbycia zakupionej w dniu 12 czerwca 2008 r., zgodnie z aktem notarialnym Repertorium A (...)

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 31 maja 2012 r. (data wpływu 1 czerwca 2012 r.), uzupełnionym pismem z dnia 2 sierpnia 2012 r. (data wpływu 3 sierpnia 2012 r.) i z dnia 6 września 2012 r. (data wpływu 7 września 2012 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości niewykorzystywanej w prowadzonej działalności gospodarczej ? jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 1 czerwca 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych.

Wniosek nie spełniał wymogów, o których mowa m.in. w art. 14b § 3 oraz art. 14f § 2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749) w związku z czym pismem z dnia 19 lipca 2012 r., Nr IPTPB1/415-367/12-2/MG, na podstawie art. 169 § 1 i § 2, w związku z art. 14h ww. ustawy, wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie wysłano w dniu 19 lipca 2012 r. (skuteczne doręczenie nastąpiło w dniu 27 lipca 2012 r.), następnie w dniu 3 sierpnia 2012 r. uzupełniono ww. wniosek (data nadania w polskiej placówce pocztowej 2 sierpnia 2012 r.). Ponadto, w dniu 31 lipca 2012 r. uiszczono brakującą opłatę od wniosku.

W związku z powyższym uzupełnieniem, Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi, działając w imieniu Ministra Finansów, na podstawie art. 169 § 1 w zw. z art. 14h wymienionej ustawy, pismem z dnia 24 sierpnia 2012 r., Nr IPTPB1/415-367/12-4/MG, ponownie wystąpił o uzupełnienie wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania.

Wezwanie wysłano w dniu 24 sierpnia 2012 r. (skuteczne doręczenie nastąpiło w dniu 31 sierpnia 2012 r.). Wnioskodawca uzupełnił ww. wniosek pismem z dnia 6 września 2012 r. (data wpływu 7 września 2012 r.), które nadane zostało w polskiej placówce operatora publicznego w dniu 6 września 2012 r.

W przedmiotowym wniosku zostały przedstawione następujące zdarzenia przyszłe:

Wnioskodawca jest osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą w ramach wpisu do ewidencji działalności gospodarczej pod numerem 1390, zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT.

Zakres prowadzonej działalności w przeważającej części związany jest z PKD 41.20.Z - Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych.

W dniu 12 czerwca 2008 r. aktem notarialnym Rep. A Wnioskodawca zakupił wraz z żoną oraz zaprzyjaźnionym małżeństwem na współwłasność nieruchomość w Gałkówku Kolonii o powierzchni 2,08 ha. W momencie zakupu ziemi Wnioskodawca nie miał sprecyzowanych planów co do przyszłego wykorzystania tejże nieruchomości. Zakupu dokonał, ponieważ była atrakcyjna cena i lokalizacja. Jakiś czas po dacie zakupu opisanej powyżej nieruchomości, pojawił się pomysł na wybudowanie na tym gruncie, na własne potrzeby, domu mieszkalnego i przeprowadzenia się do niego, z uwagi na lepszą lokalizację. Z uwagi na fakt, iż współwłaściciele ? drugie małżeństwo mieli podobny zamiar, wspólnie postanowili podzielić ziemię, co nastąpiło dnia 17 listopada 2008 r. Podział nastąpił na sześć równych działek co do ich wielkości, po 0,3488 ha.

Ponieważ działki po podziale nadal miały zbyt dużą powierzchnię współwłaściciele zdecydowali się na kolejny podział i w dniu 1 października 2009 r. przeprowadzony został podział działki o numerze 310/8 na dwie mniejsze o numerach 310/9 i 310/10, po 0,1744 ha.

Na działkach nie było dostępu do wody ani prądu, więc postanowiono wybudować wodociąg i przyłącze energetyczne. Niestety z przyczyn obiektywnych nie doszło do realizacji planów, tj. budowy domu. Powzięto decyzję o sprzedaży działki Nr 310/9 o pow. 0,1744 ha, co nastąpiło dnia 22 stycznia 2010 r. aktem notarialnym Rep. A (na podstawie wcześniej zawartej umowy warunkowej z dnia 23 grudnia 2009 r.).

W najbliższej przyszłości Wnioskodawca planuje:

1. wydzieloną działkę gruntu oznaczoną Nr 310/10 sprzedać poza prowadzoną działalnością gospodarczą lub
2. wydzieloną działkę gruntu oznaczoną Nr 310/10 zakwalifikować jako towar i wprowadzić ją do działalności gospodarczej w odpowiadającym Mu czasie na podstawie sporządzonego przez Niego oświadczenia. Następnie Wnioskodawca planuje wybudować na tej działce budynek i dokonać sprzedaży tej nieruchomości wraz z naniesieniami.
   
   

W uzupełnieniu wniosku z dnia 2 sierpnia 2012 r. Wnioskodawca wskazał, iż prowadzi podatkową księgę przychodów i rozchodów oraz rozlicza się na zasadach ogólnych w formie podatku liniowego. Podział przedmiotowej nieruchomości w dniach 17 listopada 2008 r. i 1 października 2009 r. przeprowadzony został w formie podziału geodezyjnego (mapy sytuacyjnej do celów prawnych). Powyższego podziału dokonał uprawniony geodeta. Został on przyjęty do państwowego zasobu geodezyjnego w Starostwie Brzeziny. Po podziałach nieruchomości Wnioskodawca został z żoną (i nadal są) współwłaścicielami z drugim małżeństwem wszystkich działek.

Natomiast w uzupełnieniu wniosku z dnia 6 września 2012 r. Wnioskodawca wskazał, że w 2012 r. planuje sprzedać działkę Nr 310/10.

Ww. udział w działce nie jest wykorzystywany w prowadzonej działalności (będzie wykorzystywany, pod warunkiem zakwalifikowania jako towar i wprowadzenia do działalności gospodarczej w odpowiadającym Wnioskodawcy czasie na podstawie sporządzonego przez Niego oświadczenia). Udział nie został prawnie wyodrębniony. Na wszystkie działki jest jedna Księga Wieczysta. Udział nie został wprowadzony do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Budynek nie będzie wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej. Budynek zostanie wybudowany i do momentu sprzedaży traktowany będzie jako towar handlowy.

Budynek nie zostanie wprowadzony do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Budynek będzie budynkiem mieszkalnym i nie zostaną w nim wyodrębnione lokale. Wnioskodawca zamierza zakwalifikować działkę jako towar. Działalność gospodarczą prowadzi samodzielnie.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1. Czy dochód ze zbycia zakupionej w dniu 12 czerwca 2008 r., zgodnie z aktem notarialnym Repertorium A działki, która nie zostanie oświadczeniem wprowadzona do działalności gospodarczej, i na której nie będą prowadzone żadne prace budowlane Wnioskodawca winien opodatkować zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
2. Czy przychód ze zbycia zakupionej w dniu 12 czerwca 2008 r., zgodnie z aktem notarialnym Repertorium A działki, która zostanie oświadczeniem wprowadzona do działalności gospodarczej, na której zostanie wybudowany budynek Wnioskodawca winien zakwalifikować jako przychód z działalności określonej w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
   
   

Przedmiotem niniejszej interpretacji indywidualnej jest odpowiedź na pytanie oznaczone we wniosku Nr 1. Natomiast w pozostałym zakresie zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zdaniem Wnioskodawcy, dochód ze zbycia zakupionej w dniu 12 czerwca 2008 r., zgodnie z aktem notarialnym Repertorium A działki, która nie zostanie oświadczeniem wprowadzona do działalności gospodarczej, i na której nie będą prowadzone żadne prace budowlane winien opodatkować zgodnie z art. 30e ust. l ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy,

-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

• odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
  

• zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie.
  
  
  

Z analizy zdarzenia przyszłego opisanego we wniosku wynika, że w dniu 12 czerwca 2008 r. aktem notarialnym Rep. A Wnioskodawca zakupił wraz z żoną oraz zaprzyjaźnionym małżeństwem na współwłasność nieruchomość w Gałkówku Kolonii o powierzchni 2,08 ha. Następnie w dniu 17 listopada 2008 r. Wnioskodawca oraz pozostali współwłaściciele ww. nieruchomości dokonali jej podziału na sześć równych działek, co do ich wielkości, po 0,3488 ha.

Z uwagi na fakt, że działki po podziale nadal miały zbyt dużą powierzchnię, w dniu 1 października 2009 r. dokonano kolejnego podziału jednej z działek o numerze 310/8 na dwie mniejsze o numerach 310/9 i 310/10 po 0,1744 ha.

W 2012 r. Wnioskodawca planuje dokonać sprzedaży posiadanego przez Niego udziału w działce gruntu oznaczonej Nr 310/10, która nie jest wykorzystywana w prowadzonej przez Niego w działalności gospodarczej.

Mając więc na uwadze przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe oraz obowiązujące przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, stwierdzić należy, że jeżeli sprzedaż gruntu nastąpi przed upływem 5 lat, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, będzie stanowić źródło przychodu w rozumieniu tego przepisu.

Należy wskazać, iż zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ww. ustawie w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

W związku z powyższym, do ustalenia skutków podatkowych ww. sprzedaży, zgodnie z treścią zacytowanego przepisu przejściowego, należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2008 r.

W myśl art. 30e ust. 1, 4 i 5 powołanej powyżej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ? w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2008 r. ? podatek od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podatek ten płatny jest w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, iż przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Zgodnie z art. 19 ust. 3 ww. ustawy, wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia. Natomiast jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający (art. 19 ust. 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

W myśl przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Reasumując, sprzedaż przez Wnioskodawcę udziału w nieruchomości w 2012 r., tj. przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie stanowić będzie źródło przychodów w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Uzyskany dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie, pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c, będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w wysokości 19% płatnym w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, o czym stanowi art. 30e ust. 1 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2008 r.

Nadmienia się, iż zgodnie z przepisem art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749) minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zainteresowanym jest każdy, kto złoży wniosek w sprawie indywidualnej, która jego dotyczy. W związku z tym, zaznacza się, że interpretacja odnosi się tylko i wyłącznie do Wnioskodawcy i nie ma zastosowania do pozostałych współwłaścicieli nieruchomości.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.