Czy nabycie nieruchomości w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności podlega opodatkowaniu (...)

UZASADNIENIE

W dniu 28 marca 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od spadków i darowizn w zakresie skutków podatkowych zniesienia współwłasności.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

W 1992 r. ojciec Wnioskodawczyni nabył razem ze swoją siostrą, na podstawie umowy darowizny od rodziców, nieruchomość składającą się z dwóch działek gruntu nr 1/2 i 1/3, objętą księgą wieczystą, prowadzoną przez Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg wieczystych, zabudowaną budynkiem mieszkalnym, murowanym, o powierzchni około 70 m² oraz oborą murowaną. W 1993 r. ojciec Wnioskodawczyni ze środków własnych i Jej mamy, na przedmiotowej nieruchomości, rozpoczął budowę nowego budynku mieszkalnego. W 2000 r. zmarł ojciec pozostawiając ten budynek w stanie surowym zamkniętym (wartość budynku około 70.000 zł).

Spadek po ojcu Wnioskodawczyni nabyła razem z siostrą i matką w udziałach wynoszących po 1/3 części. W związku z powyższym, Wnioskodawczyni stała się razem z siostrą ojca współwłaścicielkami opisanej wyżej nieruchomości w udziałach wnoszących po 1/6 części i Jej ciocia w udziale 1/2 części.

Od 2004 r. Wnioskodawczyni wraz z matką kontynuowała nakłady na przedmiotowy (budowany wcześniej przez ojca) budynek mieszkalny, a następnie od 2010 r., już z własnych środków, przeprowadziła remont polegający między innymi na wymianie stolarki okiennej w całym budynku mieszkalnym, ociepleniu strychu oraz wykończeniu całego piętra.

Obecnie Wnioskodawczyni planuje zniesienie współwłasności przez jej fizyczny podział i wydzielenie z działki gruntu nr 1/2 dwóch działek gruntu:

1. działka 2D (powierzchnia 1073 m²) zabudowana budynkiem mieszkalnym, o powierzchni 118 m² oraz oborą, które mają się stać własnością Wnioskodawczyni ? ogólna wartość 250.000 zł,
2. działka 2C (powierzchnia 937 m²), zabudowana budynkiem mieszkalnym 70 metrowym, który razem z działką 1/2 (powierzchnia 2949 m² ) ma się stać własnością cioci (siostry ojca) - ogólna wartość 100.000 zł.
   
   

Powyższe zniesienie współwłasności między Wnioskodawczynią, Jej matką, siostrą i siostrą ojca nastąpić ma bez żadnych spłat ani dopłat.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy w związku ze zniesieniem współwłasności między Wnioskodawczynią, a siostrą ojca będzie musiała zapłacić podatek od spadków i darowizn, a jeśli tak, to w jakiej wysokości, jeśli zniesienie to następuje bez spłat i dopłat między stronami?

Zdaniem Wnioskodawczyni, w związku ze zniesieniem współwłasności między Nią, a siostrą ojca, nie powinna płacić podatku od spadków i darowizn. Różnica wartości w podziale wynika z poczynionych przez ojca Wnioskodawczyni i matki, a następnie Jej nakładów na inwestycję, polegającą na budowie i remoncie budynku ze środków własnych. Przy ewentualnym podziale współwłaścicielka - siostra ojca - nie ponosi żadnych strat, co więcej stanie się ona właścicielką budynku mieszkalnego, nabytego wspólnie z ojcem Wnioskodawczyni od ich rodziców, zaś Wnioskodawczyni z pierwotnych zabudowań otrzyma jedynie oborę. Następstwo prawne po osobie zmarłej, mające charakter sukcesji uniwersalnej, to następstwo pod tytułem ogólnym, spadkobierca na mocy otwarcia spadku wstępuje w ogół praw i obowiązków osoby zmarłej. Otwarcie spadku następuje zawsze w chwili śmierci osoby fizycznej, z tą też chwilą spadkobierca nabywa spadek. Z chwilą otwarcia spadku określone prawa i obowiązki wchodzą do majątku spadkobierców (art. 925 K.c.), stając się prawami i obowiązkami tych osób, tym samym z chwilą nabycia spadku po ojcu Wnioskodawczyni nabyła również roszczenie o zaliczenie nakładów poczynionych na wybudowanie budynku mieszkalnego.

Wnioskodawczyni uważa zatem, że nie powinna ponosić negatywnych konsekwencji z tego powodu, że w wyniku starań i nakładów poczynionych przez Jej ojca wartość nieruchomości znacząco wzrosła, a Wnioskodawczyni, jako jego spadkobierczyni, weszła w jego prawa. Niestety, będąc współwłaścicielką nieruchomości w drugiej grupie podatkowej, Wnioskodawczyni musiała ponosić negatywne konsekwencje, chcąc uregulować stan prawny i faktyczny.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

W myśl z art. 1 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (t. j. Dz. U. z 2009 r. Nr 93, poz. 768 ze zm.), podatkowi od spadków i darowizn podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, tytułem nieodpłatnego zniesienia współwłasności.

Zgodnie z art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom. Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności (art. 210 i nast. K.c.) Zniesienie to może nastąpić poprzez podział rzeczy wspólnej, przyznanie tej rzeczy jednemu ze współwłaścicieli lub sprzedaż rzeczy. Zniesienie współwłasności może więc polegać na dokonaniu podziału rzeczy wspólnej. Nowe rzeczy powstałe w wyniku podziału fizycznego stanowią wyłączną własność poszczególnych współwłaścicieli.

Zgodnie z art. 5 ustawy o podatku od spadków i darowizn, obowiązek podatkowy przy nieodpłatnym zniesieniu współwłasności ciąży na nabywcy rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 7 ww. ustawy, w przypadku nieodpłatnego zniesienia współwłasności obowiązek podatkowy powstaje z chwilą zawarcia umowy albo ugody lub uprawomocnienia się orzeczenia sądu, jeżeli ich skutkiem jest nieodpłatne zniesienie współwłasności.

Stosownie do art. 7 ust. 6 cytowanej ustawy, przy nabyciu w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności podstawę opodatkowania stanowi wartość rzeczy lub praw majątkowych, w części przekraczającej wartość udziału we współwłasności, który przed jej zniesieniem przysługiwał nabywcy. Przepis ten powinien być stosowany łącznie z przepisem art. 7 ust. 1 cytowanej ustawy, w myśl którego, podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego.

Z opisu stanu faktycznego wynika, że w 1992 r. ojciec Wnioskodawczyni nabył razem ze swoją siostrą, na podstawie umowy darowizny od rodziców, nieruchomość składającą się z dwóch działek gruntu nr 1/2 i 1/3, objętą księgą wieczystą, prowadzoną przez Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg wieczystych, zabudowaną budynkiem mieszkalnym, murowanym, o powierzchni około 70 m² oraz oborą murowaną. W 1993 r. ojciec Wnioskodawczyni ze środków własnych i Jej mamy, na przedmiotowej nieruchomości, rozpoczął budowę nowego budynku mieszkalnego. W 2000 r. zmarł ojciec pozostawiając ten budynek w stanie surowym zamkniętym (wartość budynku około 70.000 zł).

Spadek po ojcu Wnioskodawczyni nabyła razem z siostrą i matką w udziałach wynoszących po 1/3 części. W związku z powyższym, Wnioskodawczyni stała się razem z siostrą ojca współwłaścicielkami opisanej wyżej nieruchomości w udziałach wnoszących po 1/6 części i ciocia w udziale 3/6 części.

Od 2004 r. Wnioskodawczyni wraz z matką kontynuowała nakłady na przedmiotowy (budowany wcześniej przez ojca) budynek mieszkalny, a następnie od 2010 r., już z własnych środków, przeprowadziła remont polegający między innymi na wymianie stolarki okiennej w całym budynku mieszkalnym, ociepleniu strychu oraz wykończeniu całego piętra.

Obecnie Wnioskodawczyni planuje zniesienie współwłasności przez jej fizyczny podział i wydzielenie z działki gruntu nr 1/2 dwóch działek gruntu:

1. działka 2D (powierzchnia 1073 m²) zabudowana budynkiem mieszkalnym, o powierzchni 118 m² oraz oborą, które mają się stać własnością Wnioskodawczyni ? ogólna wartość 250.000 zł,
2. działka 2C (powierzchnia 937 m²), zabudowana budynkiem mieszkalnym 70 metrowym, który razem z działką 1/2 (powierzchnia 2949 m²) ma się stać własnością cioci (siostry ojca) - ogólna wartość 100.000 zł.
   
   

W przedstawionej sytuacji, przy ustaleniu podstawy opodatkowania należy więc uwzględnić roszczenia związane z wartością nakładów poczynionych przez Wnioskodawczynię i na budowę domu jednorodzinnego.

Należy podkreślić, że odliczenie długów i ciężarów od wartości nabytej rzeczy lub prawa majątkowego nie może być traktowane jako ulga lub zwolnienie podatkowe. Odliczenie długów i ciężarów jest wyrazem istoty (elementem konstrukcyjnym) podatku od spadków i darowizn, polegającej na opodatkowaniu przyrostu czystej wartości majątku podatnika.

Pojęcie ?długów? w rozumieniu tego artykułu obejmuje wszelkie pieniężne roszczenia cywilnoprawne związane z przedmiotem nabycia, łącznie z roszczeniami z tytułu poczynionych przez nabywcę nakładów na nabytą nieruchomość. Równowartość tych roszczeń podlega potrąceniu od jej wartości. ?Ciężarem? natomiast jest inne niż dług obciążenie nabytej rzeczy lub prawa, które w chwili nabycia zmniejsza jego wartość rynkową.

W oparciu o art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn, wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych przyjmuje się w wysokości określonej przez nabywcę, jeżeli odpowiada ona wartości rynkowej tych rzeczy i praw. Wartość rynkową rzeczy lub praw majątkowych zgodnie z art. 8 ust. 3 wskazanej ustawy, określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia powstania obowiązku podatkowego.

Przy obliczeniu podatku od nieodpłatnego zniesienia współwłasności ma także zastosowanie zasada kumulacji nabytych od tej samej osoby wartości rzeczy i praw majątkowych w okresie 5 lat poprzedzających rok, w którym nastąpiło ostatnie nabycie, oraz odliczenia kwoty wolnej od podatku (art. 9 ustawy).

Jak wskazano powyżej, przy nabyciu w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności podstawę opodatkowania stanowi wartość rzeczy lub praw majątkowych, w części przekraczającej wartość udziału we współwłasności, który przed jej zniesieniem przysługiwał nabywcy.

Ustalenie podstawy opodatkowania składa się więc z dwóch etapów. W pierwszym należy określić wartość rzeczy lub praw majątkowych, których dotyczy zniesienie współwłasności, według zasady generalnej wyrażonej w art. 7 ust. 1 ustawy (czysta wartość, ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego). W drugim etapie ustala się udział, jaki przysługiwał dotychczas współwłaścicielowi i jego wartość. Podatkowi podlega bowiem nadwyżka wartości udziału. Wartość nieruchomości przy zniesieniu współwłasności przyjmuje się z dnia powstania obowiązku podatkowego, tzn. z chwili zawarcia umowy albo ugody lub uprawomocnienia się orzeczenia sądu, jeżeli ich skutkiem jest nieodpłatne zniesienie współwłasności. W powyższym przypadku, będą to ceny rynkowe na dzień zawarcia umowy dotyczącej powyższego zniesienia współwłasności.

Reasumując należy stwierdzić, iż nabycie nieruchomości w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności podlega opodatkowaniu, zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Przy czym, jeżeli czysta wartość nieruchomości nabytej w wyniku zniesienia współwłasności przez Wnioskodawczynię odpowiadać będzie wartości udziału przysługującego przed zniesieniem współwłasności, lub nie przekroczy kwoty wolnej od podatku w II grupie podatkowej, tj. 7.276 zł, nie wystąpi konieczność zapłaty podatku od spadków i darowizn. Natomiast, jeżeli wartość nabytej nieruchomości przekroczy udział we współwłasności, który przysługiwał przed zniesieniem współwłasności i nadwyżka będzie wyższa niż kwota wolna, wówczas Wnioskodawczyni będzie zobowiązana zapłacić podatek zgodnie z art. 15 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? t. j. Dz. U. z 2012 r., poz.270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.