Czy odpłatne zbycie udziałów w nieruchomości budynkowej (w postaci lokali mieszkalnych stanowiących (...)

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, działając w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 26 listopada 2007 (data wpływu 27 listopada 2007 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży lokali mieszkalnych - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 27 listopada 2007 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży lokali mieszkalnych.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca, jako osoba fizyczna prowadzi do dnia 15 września 1990 r. działalność gospodarczą na podstawie wpisu do ewidencji działalności gospodarczej. Przeważającym rodzajem działalności jest sprzedaż pojazdów samochodowych, konserwacja i naprawa pojazdów oraz sprzedaż detaliczna mebli. W dniu 30 grudnia 2003 r. nabył On od osoby fizycznej na podstawie umowy sprzedaży (w formie aktu notarialnego) działkę z usytuowanym na niej trzykondygnacyjnym budynkiem mieszkalnym w stanie surowym zamkniętym o powierzchni 564 m². Od transakcji nabycia został pobrany podatek od czynności cywilnoprawnych. Nieruchomość nie została nabyta w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i nie była wykazywana w aktywach przedsiębiorstwa. Celem nabycia było zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych rodziny. W lipcu 2004 r. Podatnik rozszerzył przedmiot działalności o zagospodarowanie i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, wynajem nieruchomości na własny rachunek, pośrednictwo w obrocie nieruchomościami i zarządzanie nieruchomościami na zlecenie. Z tego tytułu jest też podatnikiem podatku VAT. Z powodu złej sytuacji na rynku motoryzacyjnym firma, będąca jedynym źródłem utrzymania rodziny Wnioskodawcy, wygenerowała w latach 2003-2006 dochody na niskim poziomie, który nie pozwolił na przeprowadzenie prac wykończeniowych w zakupionym budynku. W 2006 r. podjął On decyzję o sprzedaży zabudowanej nieruchomości, jednakże nie znalazł się nabywca na jej całość. W związku z tym Podatnik postanowił sprzedać udziały w nieruchomości w ten sposób, że sprzedał cztery lokale mieszkalne w formie odrębnej własności (transakcje odbyły się w dniach: 31 lipca 2006 r., 6 października 2006 r., 23 stycznia 2007 r. i 2 lutego 2007 r.). Od wszystkich umów sprzedaży pobrano podatek od czynności cywilnoprawnych. Przy sprzedaży kolejnych mieszkań (transakcje w dniach: 3 kwietnia 2007 r., 28 kwietnia 2007 r., 22 maja 2007 r. i 31 maja 2007 r.) Wnioskodawca płacił podatek VAT. Nadto, po każdym zbyciu ww. mieszkań składał On oświadczenie, że uzyskane przychody przeznaczy na realizacje celów mieszkaniowych. Jednocześnie Podatnik zaznaczył, iż w momencie nabycia nieruchomości nie zamierzał dokonywać dalszej jej odsprzedaży, zaś sama decyzja o jej zbyciu podyktowana była złą sytuacją finansową.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Czy odpłatne zbycie udziałów w nieruchomości budynkowej (w postaci lokali mieszkalnych stanowiących odrębną własność) podlegało opodatkowaniu w formie 10% i czy Wnioskodawca miał prawo złożyć oświadczenie, że uzyskane ze sprzedaży przychody przeznaczy na cele mieszkalne, czy też należało potraktować je jako przychody uzyskane w ramach działalności gospodarczej...

Zdaniem Wnioskodawcy, art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jednolity Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) zawierający specyfikację źródeł przychodu wymienia m.in.: odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeśli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej. Na podstawie art. 28 ust. 2 powołanej ustawy podatek od przychodu, o którym mowa wyżej ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu i jest on płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia. Natomiast na podstawie art. 28 ust. 2a ww. ustawy zasada, o której mowa wyżej nie ma zastosowania do podatników, którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 1 pkt. 32 lit. a) lub e).

Ponieważ Podatnik nabył nieruchomość w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych i przez cały okres, gdy była ona w Jego posiadaniu, nie służyła i nie była w żaden sposób związana z prowadzoną działalnością gospodarczą, uważa On, że w chwili sprzedaży dokonał zbycia swojego majątku osobistego. Sam fakt prowadzenia działalności gospodarczej nie może Mu odbierać prawa posiadania i zbywania majątku prywatnego (budynku mieszkalnego) na wyżej przedstawionych zasadach. Okoliczność, że osoba fizyczna prowadzi działalność gospodarczą, sama przez się nie przesądza o tym, że wszystkie czynności podejmowane przez nią w obrocie gospodarczym we własnym imieniu i na własny rachunek zawsze powinny być rozliczane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Wnioskodawca uważa, że nie jest działalnością gospodarczą sprzedaż nieruchomości osoby fizycznej, która nabyła ją na własne potrzeby, a w wyniku późniejszych okoliczności, doszło do jej sprzedaży.

Reasumując, zdaniem Wnioskodawcy, z tytułu dokonania przedstawionych czynności miał prawo skorzystania z opodatkowania zbycia nieruchomości na zasadach opisanych na wstępie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jednolity Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodu jest - z zastrzeżeniem ust. 2 - odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy,

• jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) ? przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z treści cytowanego przepisu wynika, że źródłem przychodu podatnika jest m.in. odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie. Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie podlega, w świetle ww. przepisu, opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

• odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

• zostało dokonane po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Jak wynika z przedstawionego stanu faktycznego Wnioskodawca był właścicielem budynku mieszkalnego. Z uwagi na fakt, iż Podatnik posiadał przedmiotową nieruchomość krócej niż 5 lat, zatem nie upłynął pięcioletni okres od końca roku, w którym ją nabył, określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast co do przesłanki braku związku odpłatnego zbycia nieruchomości z wykonywaną działalnością gospodarczą, należy wskazać, iż ustawą z dnia 16 listopada 2006 roku o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) doprecyzowano definicję działalności gospodarczej. Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ? w brzmieniu po nowelizacji - ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

1. wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2. polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3. polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,

• prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

We wniosku o interpretację indywidualną Wnioskodawca stwierdził, że w lipcu 2004 r. (tj. już po nabyciu ww. budynku w dniu 30 grudnia 2003 r.) rozszerzył przedmiot działalności o zagospodarowanie i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, wynajem nieruchomości na własny rachunek, pośrednictwo w obrocie nieruchomościami i zarządzanie nieruchomościami na zlecenie, a również z tego tytułu jest też podatnikiem podatku VAT (tenże podatek ? jak wskazano we wniosku ? został zapłacony z tytułu sprzedaży kolejnej transzy mieszkań, dokonanej w okresie od dnia 3 kwietnia do 31 maja 2007 r.).

W świetle powyższej definicji, działanie takie jest rodzajem aktywności określonej jako działalność w zakresie obrotu nieruchomościami podjęta w celu zarobkowym, wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły (sprzedaż ośmiu mieszkań w ciągu około dziesięciu miesięcy, w odstępach kilku- czy kilkunastotygodniowych). Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny, jednakże rozmiar dokonanej sprzedaży w postaci ośmiu mieszkań przerasta tenże zamiar (tj. zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych).

Ponadto, sprzedając ww. mieszkania Podatnik ponosi odpowiedzialność względem nabywców mieszkań i osób trzecich, a także ponosi ryzyko gospodarcze związane z prowadzoną działalnością. Są to dodatkowe przesłanki negatywne, wymienione w art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, stanowiące o fakcie, że podjęte czynności stanowią działalność gospodarczą.