Dotyczy prawidłowego ujęcia budynku restauracyjno-hotelowego w ewidencji środków trwałych i zastosowania (...)

- budynek restauracyjno-hotelarski,

- ogrodzenie, utwardzoną drogę asfaltową i parking,

- budynek garażowy,

- instalację wodowciągowo-kanalizacyjną, energetyczną oraz kanalizację deszczową.

Nabyte nieruchomości zgodnie z oświadczeniem zawartym w przedmiotowym zapytaniu wykorzystujecie Państwo w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w zakresie świadczenia usług hotelarsko-gastronomicznych.

Ponadto nadmieniacie Państwo , iż przed nabyciem nieruchomości w oparciu o umowę najmu z poprzednim właścicielem , zawartej w dniu 07.10.2002 roku byliście najemcami początkowo powierzchni restauracyjnej i zaplecza kuchennego budynku , a w końcowym etapie tj. od 01.03.2003 roku wynajmowaliście całą nieruchomość.

Na mocy § 5 opisanej umowy najmu otrzymaliście pozwolenie na dostosowanie i wykończenie wynajmowanego pomieszczenia na własny koszt wraz z uzyskaniem odpowiednich zezwoleń. W efekcie ponieśliście Państwo nakłady w wysokości 105.302,20 zł w przedmiocie przebudowy i dostosowania obiektu do działalności restauracyjno-hotelarskiej do momentu zakupu w oparciu o akt notarialny z dnia 03.06.2003r. , przy czym inwestycje nie zostały w całości dokończone jak również nie zostały przeznaczone do używania przed zakupem. Stąd też nie dokonywaliście Państwo odpisów amortyzacyjnych od inwestycji w obcych środkach trwałych. Ponadto po staniu się właścicielami nieruchomości na podstawie zgody ?xxx? Starostwo Powiatowe w ... decyzją z dnia 16.10.2003r. znak AE 7351-6-14/2003 przeniosło pozwolenie na budowę budynku hotelowo-usługowego , na modernizację i adaptację istniejącego budynku na s.c. ?yyy?. Prace polegać mają na rozbudowie kawiarni, budowie basenu , budowie infrastruktury , przyłącza wodno-kanalizacyjnego oraz budowie segmentów garażowych . Planowany koszt inwestycji oparty na założeniach kosztorysu wstępnego wynosi 1.260.777,01 zł i jego wysokość ulegnie zmianie z uwagi na fakt , iż prace prowadzące do zakończenia inwestycji cały czas są dokonywane.

Zdaniem Państwa po zakończeniu modernizacji i adaptacji budynku, dla budynku restauracyjno-hotelowego wprowadzonego do ewidencji środków trwałych po raz pierwszy , będziecie mogli ustalić indywidualną stawkę amortyzacyjną , o której mowa w art. 22j ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000r. Nr 14 poz. 176 ze zm.). W ocenie Państwa decydującym kryterium dla ustalenia stawki indywidualnej w przypadku budynków i budowli jest bowiem: wprowadzenie po raz pierwszy środka trwałego do ewidencji podatnika, który takie środki trwałe nabył , a przed wprowadzeniem do ewidencji poniósł wydatki na ich ulepszenie w wysokości co najmniej 30% wartości początkowej.

Działając na podstawie art. 14a § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. ? Ordynacja podatkowa (Dz. U. Nr 137 poz. 926 ze zm.) Naczelnik Drugiego Urzędu Skarbowego w Toruniu w odpowiedzi na Państwa pismo informuje co następuje.

Zgodnie z art. 22j ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000r. Nr 14 poz. 176 ze zm.) podatnicy, z zastrzeżeniem art. 22l, mogą indywidualnie ustalić stawki amortyzacyjne dla używanych lub ulepszonych środków trwałych, po raz pierwszy wprowadzonych do ewidencji danego podatnika.

Art. 22j ust. 3 pkt 1 wyżej cytowanej ustawy stanowi , iż środki trwałe uznaje się za używane w odniesieniu do budynków (lokali) i budowli ? jeżeli podatnik wykaże, że przed ich nabyciem były wykorzystywane co najmniej przez okres 60 miesięcy. Dowodem na potwierdzenie wykorzystania budynku (lokalu) i budowli może być fakt , iż mieściła się w nim siedziba przedsiębiorstwa lub było to miejsce wykonywania działalności , bądź też oddany był on do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy, leasingu lub innej o podobnym charakterze.

Natomiast zgodnie z art. 22j ust. 3 pkt 2 wyżej cytowanej ustawy środki trwałe uznaje się za ulepszone w odniesieniu do budynków (lokali) i budowli ?jeżeli przed wprowadzeniem do ewidencji wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Do wydatków na ulepszenie środków trwałych zalicza się wydatki na ich:

- przebudowę, czyli zmianę (poprawienie) istniejącego stanu środków trwałych na inny,

- rozbudowę, tj. powiększenie (rozszerzenie) składników majątkowych, w szczególności zaś budynków i budowli, linii technologicznych itp.,

- rekonstrukcję, tj. odtworzenie (odbudowanie) zużytych całkowicie lub częściowo składników majątkowych,

- adaptację tj. przystosowanie (przerobienie) składnika majątkowego do wykorzystania go w innym celu niż było jego pierwotne przeznaczenie albo nadanie temu składnikowi nowych cech użytkowych,

- modernizację , tj. unowocześnienie środków trwałych.

Środki trwałe uważa się za ulepszone , gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę , rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 3.500 zł i wydatki te powodują wzrost ich wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności:

- okresem używania,

- zdolnością wytwórczą,

- jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych oraz

- kosztami ich eksploatacji.

Z przedstawionego stanu faktycznego w przedmiotowym zapytaniu wynika ,iż spełniacie Państwo przesłanki warunkujące do ustalenia indywidualnej stawki amortyzacji gdyż:

- posiadacie prawo własności,

- budynek hotelowo-usługowy zostanie wprowadzony do ewidencji środków trwałych po zakończeniu prac inwestycyjnych,

- suma wydatków poniesionych na przebudowę , rozbudowę, adaptację i modernizację środka trwałego w danym roku podatkowym przekracza 3.500 zł i wydatki te powodują wzrost jego wartości użytkowej co świadczy o jego ulepszeniu,

- nakłady poniesione na ulepszenie inwestycji przed wprowadzeniem do ewidencji wynoszą co najmniej 30% wartości początkowej nieruchomości, gdyż wartość początkowa nabytej nieruchomości wynosi zgodnie z przedłożoną kserokopią aktu notarialnego 2.970.800,00 zł a planowany koszt inwestycji według założeń kosztorysu wstępnego 1.260.777,01 zł.

Zgodnie z art. 22j ust. 1 pkt 3 cyt. wyżej ustawy okres amortyzacji ustalonej stawką indywidualną dla budynków (lokali) i budowli nie może być krótszy niż ? 10 lat, z wyjątkiem budynków wymienionych w rodzajach 103 i 109 Klasyfikacji Środków Trwałych GUS, trwale związanych z gruntem, kiosków towarowych o kubaturze poniżej 500 m3 , domków kempingowych oraz budynków zastępczych, dla których okres ten nie może być krótszy niż 36 miesięcy. Ustaloną stawką amortyzacyjną dokonujemy odpisów metodą liniową, a więc w równych ratach przez cały okres amortyzowania.

Niniejszej odpowiedzi udzielono w oparciu o stan faktyczny i prawny w dniu jej datowania .