Dotyczy zasad opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

Zgodnie z art. 14 a § 1 powołanej ustawy - Ordynacja podatkowa, stosownie do swojej właściwości naczelnik urzędu skarbowego (...) na pisemny wniosek podatnika, płatnika lub inkasenta ma obowiązek udzielić pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w ich indywidualnych sprawach, w których nie toczy się postępowanie podatkowe lub kontrola podatkowa albo postępowanie przed sądem administracyjnym.

Pismem z dnia 08 lutego 2007 roku wystąpiła Pani o interpretację przepisów podatkowych. W złożonym zapytaniu wskazała Pani, iż aktem notarialnym Rep. A nr ....z dnia 13.05.2004r., a następnie aneksem do przedwstępnej umowy sprzedaży (akt notarialny Rep. A nr ................. z dnia 09.06.2005r.), Wspólnota Mieszkaniowa w X zobowiązała się sprzedać na rzecz Pani lokal mieszkalny, powstały po adaptacji strychu budynku mieszkalnego położonego w Y, za kwotę stanowiącą równowartość poniesionych kosztów kompleksowego remontu dachu tj. 25.000zł. Ostateczna umowa nabycia przedmiotowego lokalu planowana jest na kwiecień 2007 roku. Następnie jeszcze w tym samym roku tj. 2007 zamierza Pani zbyć przedmiotowy lokal.

W związku z tym pyta się Pani, czy dochód z odpłatnego zbycia ustalony do opodatkowania można pomniejszyć o nakłady poniesione na stworzenie lokalu mieszkalnego od dnia zawarcia ze Wspólnotą Mieszkaniową przedwstępnej umowy sprzedaży do dnia umowy kupna od Wspólnoty Mieszkaniowej, czy tylko o koszty nabycia przedmiotowego lokalu mieszkalnego w kwocie 25.000zł oraz nakłady poczynione dopiero od dnia definitywnej umowy kupna mieszkania od Wspólnoty Mieszkaniowej. Ponadto czy do kosztów odpłatnego zbycia można zaliczyć opłaty notarialne ponoszone już od dnia zawarcia przedwstępnej umowy kupna mieszkania od Wspólnoty Mieszkaniowej.

W myśl art. 14 a § 2 Ordynacji podatkowej, składając wniosek, podatnik (...) jest obowiązany do wyczerpującego przedstawienia stanu faktycznego oraz własnego stanowiska w sprawie. Przedstawiając własne stanowisko w sprawie uznała Pani, iż przy ustaleniu dochodu do opodatkowania z odpłatnego zbycia ww. nieruchomości do kosztów zbycia należy zaliczyć wszystkie koszty stworzenia lokalu mieszkalnego poniesione zarówno przed jak i po sporządzeniu umowy kupna od Wspólnoty Mieszkaniowej tj. zarówno koszt nabycia wraz z opłatami notarialnymi oraz nakłady na stworzenie lokalu mieszkalnego.

Ustosunkowując się do złożonego wniosku Naczelnik Drugiego Urzędu Skarbowego w Opolu stwierdza co następuje: W złożonym zapytaniu posługuje się Pani zwrotem ?koszty odpłatnego zbycia?. Tymczasem jak wynika z treści wniosku wskazane wydatki zamierza Pani zakwalifikować do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia. Koszty te są niezależnymi pojęciami uregulowanymi w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z przepisami art.10 ust.1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. Dz. U. z 2000 roku Nr 14, poz.176 ze zmianami), w brzmieniu obowiązującym od 01.01.2007r., źródłem przychodów jest odpłatne zbycie (....):a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,d)innych rzeczy, - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane (...) ? przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie (...).

Stosownie do art.22 ust.6c ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art.10 ust.1 pkt 8 lit.a) ? c), z zastrzeżeniem ust.6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.Natomiast zgodnie z art.22 ust.6e ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wysokość nakładów, o których mowa w ust.6c (...), ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o VAT oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W świetle art.30e ust.1 i 2 powołanej ustawy, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art.10 ust.1 pkt 8 lit.a)- c) podatek dochodowy wynosi 19 % podstawy obliczenia podatku, którą jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art.19 a kosztami ustalonymi zgodnie z art.22 ust.6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust.1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Nowe zasady opodatkowania dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw, nabytych od 01 stycznia 2007 roku. Zasady te obejmują również koszty uzyskania przychodu, o których mowa w art.22 ust.6c ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W cytowanym powyżej przepisie art. 22 ust. 6c ustawodawca odniósł się do nakładów poczynionych w czasie posiadania nieruchomości. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje słowa ?posiadanie?. Definicję taką zawarto natomiast w art. 336 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks Cywilny (tj. Dz. Nr 16, poz.93 ze zmianami), zgodnie z którym posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny). Z powyższego wynika, iż posiadacz rzeczy nie musi być zarazem jej właścicielem.

Jednak jak wskazano w powołanym art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości stanowią koszty nabycia powiększone o nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy, a poczynione zostały w czasie ich posiadania.Stosownie do przewidzianej w tym przepisie chronologii zdarzeń poniesiony nakład stanowiący koszt uzyskania przychodu, powoduje wzrost wartości nabytej nieruchomości. Zatem, aby nakład zwiększył wartość nabytej nieruchomości winien być poniesiony dopiero po dniu nabycia.Twierdzenie powyższe znajduje również potwierdzenie w analizie przepisu regulującego zasady ustalania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

Zgodnie z art. 19 ust. 1. ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Stosownie natomiast do ust. 3 wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

W związku z powyższym stwierdzić należy, iż nakłady poniesione przed nabyciem nieruchomości winny mieć odzwierciedlenie w wartości rynkowej wyrażonej w cenie określonej w akcie notarialnym potwierdzającym nabycie nieruchomości. Wartość ta stanowiąca przychód dla sprzedającego będzie stanowiła jednocześnie koszt nabycia dla strony nabywającej.Mając powyższe na uwadze tut. organ stoi na stanowisku, iż zwrot zawarty w art. 22 ust. 6c ww. ustawy: ?nakłady (...) poczynione w czasie ich posiadania? na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych odnosi się do nakładów poczynionych wyłącznie w okresie od dnia nabycia do dnia sprzedaży nieruchomości.

Zatem w świetle przedstawionego stanu prawnego i faktycznego w przedmiotowej sprawie, kosztami uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych będą tylko udokumentowane koszty nabycia, w tym poniesione opłaty zarówno od przedwstępnej umowy kupna, jak również aneksu i ostatecznej umowy, powiększone o udokumentowane nakłady poczynione w czasie posiadania nieruchomości tj. od chwili nabycia, powiększone o ewentualne odpisy amortyzacyjne, o których mowa w art.30e ust. 2 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Natomiast do kosztów odpłatnego zbycia, o których mowa we wskazanym powyżej art.19 ust.1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy zaliczyć wszystkie te wydatki, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku, między innymi opłatę notarialną, skarbową, sądową, koszty pośrednika obrotu nieruchomościami, w wysokości faktycznie przez Panią poniesionej.

Ustosunkowując się zatem do zapytania dotyczącego kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości w związku z planowaną w 2007 roku sprzedażą nieruchomości, nabytej na własność najprawdopodobniej w kwietniu 2007 roku, Naczelnik Drugiego Urzędu Skarbowego w Opolu stwierdza, iż stanowisko Pani ww. kwestii zawarte w powołanym na wstępie piśmie jest nieprawidłowe. Bowiem wydatki na adaptację strychu poniesione przez Panią przed dniem nabycia lokalu mieszkalnego na własność, nie stanowią nakładów, o których mowa w ww. art. 22 ust.6c ww. ustawy.

Jednocześnie tutejszy organ podatkowy informuje, iż niniejsza interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Panią w zapytaniu i stanu prawnego obowiązującego w dacie wydania niniejszego postanowienia. Zgodnie z art.14b § 1 i § 2 ustawy ? Ordynacja podatkowa, niniejsza interpretacja nie jest wiążąca dla podatnika. Jest natomiast wiążąca dla organu podatkowego i organu kontroli skarbowej właściwych dla podatnika i może zostać zmieniona albo uchylona wyłącznie w drodze decyzji, w trybie określonym w § 5 art.14b. Na niniejsze postanowienie przysługuje zgodnie z art.14 a § 4 ustawy w związku z art.236 § 1 ? Ordynacja podatkowa, zażalenie do Dyrektora Izby Skarbowej w Opolu. Zażalenie wnosi się za pośrednictwem Naczelnika Drugiego Urzędu Skarbowego w Opolu w terminie 7 dni od dnia doręczenia niniejszego postanowienia stosownie do art. 236 § 2 Ordynacji podatkowej.