Nowe zasady ochrony klientów firm deweloperskich

14.3.2012

Z końcem kwietnia 2012 r. wchodzi w życie długo oczekiwana regulacja prawna mająca na celu zabezpieczenie sytuacji prawnej osób kupujących mieszkania u deweloperów. Mowa o ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Pomysłodawcy zmian kierowali się przede wszystkim tym, że Polska funkcjonuje jako jeden z kilku krajów Unii Europejskiej, w którym ryzyko inwestycji deweloperskiej ponosi nabywca nieruchomości. " Często nie może on zrealizować roszczenia o oddanie lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w danym przedsięwzięciu deweloperskim, tracąc nie tylko upragniony lokal, ale również oszczędności oraz zostaje z kredytami, których spłata jest obliczona na wiele lat, ponieważ w polskim prawie brak jest regulacji tego problemu.

Pierwszą gwarancją jaką otrzymają kupujący lokale są cztery rodzaje rachunków powierniczych. Ustawa nałoży na deweloperów obowiązek zapewnienia nabywcom;

zamkniętego mieszkaniowy rachunku powierniczego;
otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego i gwarancji ubezpieczeniowej;
otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego i gwarancji bankowej;
otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego.

Deweloper będzie zobowiązany do zawarcia z bankiem umowy rachunku powierniczego. Pieniądze na rachunek przedsiębiorcy wpłyną dopiero wówczas, gdy zostaną spełnione warunki określone w umowie, tj. zakończenie konkretnego etapu inwestycji budowlanej lub po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej własność na nabywcę (w zależności od rodzaju rachunku powierniczego). Kupujący nie będą już wpłacać pieniędzy na konta deweloperów, którzy nierzadko nie dochowują terminów realizacji budowy. W tym miejscu polski ustawodawca wzorował się na rozwiązaniach niemieckich, które należy ocenić jako racjonalne. Nie zdecydowano się na regulacje z krajów skandynawskich, gdzie w ogóle zakazana jest sprzedaż mieszkań w inwestycji, która dopiero się rozpoczęła. W tych państwach sprzedaż obejmuje wyłącznie gotowe mieszkania i domy, a dla pełnego bezpieczeństwa klientów deweloperów uregulowany został nawet sam moment przeniesienia własności i gwarancji ceny.

Kupujący będzie miał ponadto prawo zażądać dostarczenia przez dewelopera prospektu informacyjnego. W dokumencie tym należy wykazać dotychczasowe doświadczenie dewelopera, przykłady ukończonych inwestycji budowlanych, informacje o prowadzeniu postępowania egzekucyjnego na kwotę powyżej 100 tys. zł. Prospekt ma zawierać także szczegółowe informacje dotyczące przeznaczenia gruntu, dane dotyczące pozwolenia na budowę (czy jest ostateczne, czy jest zaskarżone, czy w ogóle zostało wydane). Podanie fałszywych danych w prospekcie informacyjnym będzie zagrożone odpowiedzialnością karną. Przedsiębiorca budowlany będzie miał również obowiązek przedstawić kupującym swoją sytuację finansową oraz umożliwić zapoznanie się z kopią pozwolenia na budowę, sprawozdania finansowego firmy, a także projektem architektonicznym.

Kolejna innowacja w stosunkach między nabywcami a deweloperami dotyczy ustalenia treści umowy deweloperskiej. Do chwili wejścia w życie ustawy umowy tego rodzaju są umowami nienazwanymi, których treść wykształciła się w obrocie prawnym. Umowy takie w chwili obecnej zawierane są w większości bez zachowania formy aktu notarialnego - brak zachowania tej formy skutkuje po stronie zlecającej budowę brakiem roszczenia o ustanowienie odrębnej własności lokalu. A zatem umowa deweloperska zawarta w zwykłej formie pisemnej staje się umową przedwstępną o tak zwanym słabszym skutku, dającą jedynie prawo do roszczeń odszkodowawczych nabywcy lokalu wobec dewelopera. Po wejściu w życie nowych regulacji umowy deweloperskie będą zawierane wyłącznie w formie aktu notarialnego, co znacząco wpłynie na wzmocnienie pozycji kupujących mieszkania. Jeśli deweloper sporządziłby umowę mniej korzystną dla nabywcy niż przepisy ustawy, ta część byłaby z mocy prawa nieważna, w zamian za stosowanie odpowiednich przepisów ustawy.

Ustawodawca w nowej ustawie ściśle określa także przypadki, w których nabywca będzie miał prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej. W razie skorzystania z tego prawa nie będzie możliwe obciążanie nabywcy zapłatą określonej sumy pieniężnej. Ukrócona zatem zostanie dotychczasowa praktyka po stronie deweloperów.

Wyrazić należy nadzieję, że nowe prawne rozwiązania w istotny sposób poprawią bezpieczeństwo obrotu z deweloperami. Ustawa z jednej strony ma chronić nabywców lokali, a z drugiej wyeliminować niezgodne z prawem praktyki, jakie do tej pory powszechnie miały miejsce w stosunkach prawnych. Polski Związek Firm Deweloperskich zapowiedział jednak złożenie projektu nowelizacji ustawy, gdyż jego zdaniem zagraża on pozycji finansowej wielu deweloperów. Kością niezgody ma być konieczność posiadania przez firmy budowlane rachunków powierniczych, gdzie tymczasem część banków nie jest zainteresowana otwieraniem tych rachunków dla firm, które do tej pory nie korzystali z kredytów. Przedsiębiorcy tacy dla bankowców są mało wiarygodni. Na chwilę obecną żadne prace w zakresie zmiany nowej ustawy nie są prowadzone.

e-prawnik.pl

Zespół
e-prawnik.pl

Komentarze