Najczęściej spotykane pułapki w umowach deweloperskich

W umowach deweloperskich, jako kontraktach najczęściej wciąż narzucanych jednostronnie konsumentowi przez przedsiębiorcę, znajdujemy niejednokrotnie postanowienia niezgodne z prawem czy dobrymi obyczajami. W języku prawniczym noszą one nazwę „klauzul niedozwolonych". W tym artykule postaramy się zwrócić uwagę na najbardziej powszechne i najbardziej niebezpieczne dla nabywcy rodzaje klauzul.

Postanowienia waloryzujące cenę lokalu

Do najczęściej spotykanych klauzul zdecydowanie niekorzystnie kształtujących sytuację nabywcy należą przede wszystkim postanowienia waloryzujące cenę lokalu z uwagi na zmiany w jego powierzchni, stwierdzone przykładowo podczas inwentaryzacji powykonawczej, czy też ze względu na wzrost kosztów materiałów i pracy. Powoduje to, że ostateczna cena lokalu pozostaje dla nabywcy zagadką, a najczęściej zapowiada, że będzie on zmuszony dopłacać do interesu, co jest niedopuszczalne. Zdaniem Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów („UOKiK") słabszy uczestnik rynku powinien mieć zagwarantowane, że ewentualna zmiana warunków kontraktu z przedsiębiorcą może nastąpić jedynie na skutek obiektywnych okoliczności.

Jakich utrudnień dla nabywcy w odstąpieniu od umowy nie wolno ustalać w umowie?

Często spotykaną pułapką w umowach deweloperskich jest ustanawianie na rzecz dewelopera rażąco wygórowanych kar umownych czy odstępnego. O problemie tym była mowa w artykule poświęconym m.in. instytucji kary umownej: Uprawnienie do odstąpienia od umowy deweloperskiej.

Przykładem innej klauzuli niedozwolonej jest następujące postanowienie zawarte w umowie deweloperskiej:

„Kupujący niniejszym wyraża zgodę na stosowanie przez sprzedającego zamiennych rozwiązań konstrukcyjnych i materiałowych, pod warunkiem zaakceptowania ich przez projektanta oraz na zasadach przewidzianych przez prawo budowlane."

W tej konkretnej klauzuli nabywca nie ma w ogóle zagwarantowanej możliwości odstąpienia od umowy z powodu zmiany powyższych składników. Czasem zdarza się, iż ma zagwarantowane prawo odstąpienia wyłącznie, gdy zmiana przekroczy określony wskaźnik.

Natomiast, zgodnie z art. 385³ pkt 19 KC, niedozwolonym postanowieniem umownym jest zapis, który przewiduje wyłącznie dla kontrahenta konsumenta jednostronne uprawnienie do zmiany, bez ważnych przyczyn, istotnych cech świadczenia. Tym samym powołane postanowienie umowne powinno być uznane za niedozwolone. Dodatkowo art. 383³ pkt 10 KC przewiduje, iż nieważne jest postanowienie, które uprawnia kontrahenta konsumenta do jednostronnej zmiany umowy, bez ważnej przyczyny wskazanej w umowie.

Jakich postanowień odnośnie ceny nie powinna zawierać umowa deweloperska?

Innym przykładem klauzuli niedozwolonej jest następujący zapis:

„Cena lokalu nie obejmuje VAT, który zostanie doliczony w wysokości obowiązującej na dzień wystawienia faktury."

Według tego postanowienia, jeżeli w dniu wystawienia faktury VAT będzie wyższy niż w dniu, w którym konsument podpisywał z deweloperem umowę, będzie musiał zapłacić cenę mieszkania powiększoną o wzrost tego podatku. Powyższa klauzula również nie jest zgodna z prawem, gdyż nie przyznaje nabywcy prawa do odstąpienia od umowy w przypadku zmiany ceny po zawarciu umowy z deweloperem (zob. art. 385³ pkt 20 KC).

Jak nie powinno się ustalać terminu realizacji umowy przez dewelopera? 

Kolejnym, często spotyka się postanowienie w umowie deweloperskiej o następującej treści:

„Deweloper zastrzega sobie możliwość przesunięcia terminu wydania mieszkania w związku z opóźnieniem w działaniu właściwych organów administracji oraz zastrzega sobie prawo przedłużenia stosownych terminów o czas trwania przeszkody."

W innej wersji tej klauzuli deweloperzy zastrzegają sobie możliwość przesunięcia terminu z przyczyn niezależnych od dewelopera, powołując się przykładowo na zmiany prawa budowlanego. Wynika z tego termin wydania lokalu może być określany przez sprzedającego praktycznie dowolnie. Dodatkowo niejednokrotnie zdarza się, że deweloper nakłada na siebie obowiązek powiadomienia klienta o każdorazowym wstrzymaniu robót dopiero wówczas, gdy takie wstrzymanie trwa dłużej niż 60 dni.

Natomiast, zgodnie z art. 385³ pkt 2 KC, niedozwoloną klauzulą jest postanowienie umowne, które istotnie ogranicza odpowiedzialność względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania. W ten sposób deweloper niewątpliwie ogranicza istotnie swoją odpowiedzialność względem kontrahenta.

Jakie niedozwolone klauzule umowne wiążą się z odbiorem mieszkania przez nabywcę? 

Kolejnym postanowieniem umownym, które z gruntu budzi zastrzeżenia co do jego ważności jest postanowienie w brzmieniu:

„W przypadku niestawienia się nabywcy w terminie sprzedający ma prawo do dokonania jednostronnego odbioru lokalu."

Jest to sytuacja wyjątkowo niebezpieczna, ponieważ dzięki takiemu postanowieniu deweloper może jednostronnie stwierdzić, że przekazywana przez niego nieruchomość jest zgodna z umową. Takie postanowienie umożliwia więc dokonywanie wiążącej interpretacji umowy przez jedną ze stron, co stanowi klauzulę niedozwoloną zgodnie z art. 385³ pkt 9 KC. Tego rodzaju postanowienia pozbawiają nabywcę prawa do dochodzenia roszczeń z tytułu stwierdzonych wad i także z tego względu są niedopuszczalne.

Z powyższym postanowieniem wiąże się również postanowienie:

„Kupujący zostanie powiadomiony o terminie odbioru lokalu z siedmiodniowym uprzedzeniem."

Jest to rozwiązanie niekorzystne dla nabywcy, gdyż termin powiadomienia o odbiorze lokalu jest zbyt krótki. Rodzi to niebezpieczeństwo, że w sytuacji, gdy przykładowo nabywca będzie przebywał na urlopie, pozbawiony będzie możliwości dokonania kontroli stanu technicznego kupowanego mieszkania oraz wnoszenia zastrzeżeń czy roszczeń z tytułu jego wad i niezgodności z umową.

Jakich postanowień odnośnie odpowiedzialności za wady i uszkodzenia lokalu nie powinna zawierać umowa deweloperska?

Nawiązując do wad i uszkodzeń lokalu, należy przytoczyć kolejną klauzulę niedozwoloną stosowaną w umowach deweloperskich:

„Sprzedający zwolniony jest od odpowiedzialności za wszelkiego rodzaju uszkodzenia powstałe w budynku po dacie jego odbioru przez nabywcę."

Zgodnie z art. 385³ pkt 2 KC, niedozwolonym jest zapis umowny, który wyłącza lub istotnie ogranicza odpowiedzialność względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania. Deweloper, jako profesjonalista, zobowiązany jest wykonać umowę z należytą starannością wymaganą w stosunkach danego rodzaju. Wyłączenie odpowiedzialności za szkodę wyrządzoną przez dewelopera, choćby skutki tych uszkodzeń pojawiły się już po dacie odbioru lokalu przez nabywcę, jest niedopuszczalne, a klauzula taka jest niedozwolona.

Jakie jeszcze klauzule w umowach deweloperskich mogą naruszać interesy nabywców? 

Kolejnym kontrowersyjnym postanowieniem jest umieszczanie w umowach deweloperskich następującej treści:

„Do dnia wskazanego w umowie sprzedającemu przysługuje uprawnienie do odstąpienia od niniejszej umowy bez podania przyczyny."

Należy z całą mocą podkreślić, że żaden przepis Kodeksu cywilnego nie daje deweloperowi tego rodzaju prawa. Jest to postanowienie oczywiście sprzeczne z prawem. Dodatkowo, drugiej stronie umowy, tj. kupującemu nie przysługuje analogiczne uprawnienie. Taka klauzula stanowi przykład nierównego traktowania stron umowy deweloperskiej oraz wykorzystywania przez dewelopera pozycji profesjonalisty. Inna wersja tego rodzaju klauzuli zastrzega możliwość odstąpienia od umowy z powodu problemów technicznych, bez przyznania nabywcy prawa do należnych kar umownych czy odsetek od wpłaconych do tej pory należności.

Z powyższym postanowieniem łączą się też inne klauzule naruszające prawa klientów dewelopera:

„Deweloper zastrzega sobie 90-dniowy termin zwrotu klientowi wpłaconej przez niego raty."

Zdecydowanie jest to zbyt długi termin i narusza on interesy nabywców. Klient ponosi stratę, pozbawiony jest bowiem możliwości korzystania z jego własnych środków pieniężnych. Natomiast deweloper może w tym samym czasie korzystać z nich i pobierać pożytki. Pieniądze nabywcy pozostają w dyspozycji dewelopera bez jakiejkolwiek podstawy prawnej i przynoszą mu wymierne profity, podczas gdy nabywca traci.

Kolejnym postanowieniem umownym niebezpiecznym dla nabywcy jest następujący zapis:

„Każde pismo wysłane na wskazany przez nabywcę adres może być uznane za skutecznie doręczone, nawet jeśli nie zostanie przez niego odebrane i nadawca otrzyma od operatora pocztowego informację o nieodebraniu pisma."

Zgodnie z art. 385³ pkt 9 KC, niedozwolonym postanowieniem umownym jest zapis, który przyznaje kontrahentowi konsumenta uprawnienie do dokonywania wiążącej interpretacji umowy. Według bowiem art. 61 KC oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią. W razie wątpliwości, czy oświadczenie zostało złożone w sposób prawidłowy rozstrzyga sąd powszechny, a nie deweloper. 

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. 1964 r., Nr 16, poz. 93, ze zmianami);
• Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity: Dz. U. 2000 r., Nr 80, poz. 903, ze zmianami);
• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. 1964 r., Nr 43, poz. 296, ze zmianami)

A.J.
Zespół e-prawnik.pl