Uprawnienie do odstąpienia od umowy deweloperskiej

Ogólna charakterystyka prawa odstąpienia od umowy

Klauzule regulujące prawo odstąpienia od umowy umieszczane są obecnie niemal we wszystkich umowach deweloperskich. Z uwagi na to, iż należą one do najbardziej istotnych postanowień umowy z punktu widzenia nabywcy, warto jest poświęcić im więcej czasu przy analizie konkretnej umowy.

Zacznijmy od krótkiej charakterystyki samego prawa odstąpienia od umowy. Jest to rodzaj uprawnienia pozwalającego stronom zakończyć stosunek prawny w następstwie zajścia określonych okoliczności, lub bez konieczności zaistnienia jakichkolwiek obiektywnych przesłanek. Pierwszy rodzaj prawa odstąpienia wiąże się z niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem zobowiązania przez drugą stronę umowy. Drugi stanowi po prostu zastrzeżenie umożliwiające odstąpienie od umowy bez podania przyczyn. Najczęściej odstąpienie od umowy jest jednak wynikiem niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania.

Aby zastrzeżenie prawa odstąpienia od umowy było skuteczne, musi określać stronę, która nabywa uprawnienie oraz termin, w trakcie którego może z niego skorzystać. Zgodnie z art. 395 § 1 Kodeksu cywilnego (dalej: KC), można zastrzec prawo odstąpienia na rzecz jednej lub obydwu stron umowy. Jednakże w tym momencie należy wskazać na istotną modyfikację tego przepisu w umowach deweloperskich; albowiem w kontraktach, których stronami umowy są z jednej strony konsument, a z drugiej strony profesjonalista, nie wolno zastrzec prawa odstąpienia od umowy jedynie na rzecz przedsiębiorcy! Uprawnionymi mogą być albo obydwie strony, albo wyłącznie konsument, czyli w naszym przypadku nabywca. Jeśli chodzi o termin prawa odstąpienia, to powszechnie przyjmuje się, iż bez jego określenia, całe zastrzeżenie jest nieważne. Należy więc pamiętać o oznaczeniu terminu, do którego strona uprawniona jest do odstąpienia od umowy.

Odstąpienie od umowy w wyniku zwłoki dłużnika

Umowa deweloperska może również zastrzegać uprawnienie do odstąpienia od umowy na wypadek popadnięcia przez drugą stronę w zwłokę ze spełnieniem świadczenia.

W odniesieniu do umów wzajemnych możemy wyróżnić dwa reżimy odstąpienia:

1. po pierwsze, gdy termin na spełnienie świadczenia jest terminem „zwykłym",

2. po drugie, gdy termin został określony jako „ostateczny".

Zajmijmy się teraz pierwszą sytuacją. Zgodnie z generalną zasadą wyrażoną w art. 491 KC, odstąpienie od umowy musi być poprzedzone wyznaczeniem drugiej stronie odpowiedniego terminu do wywiązania się ze zobowiązania i, co istotne, musi temu towarzyszyć zastrzeżenie, że w razie bezskutecznego upływu terminu strona będzie uprawniona do odstąpienia od umowy. Są to wyczerpujące przesłanki odstąpienia od umowy wzajemnej i nie ma znaczenia, czy strony w umowie zastrzegły prawo odstąpienia.

Wyznaczenie nie jest konieczne przy zastrzeżeniu zadatku (art. 394 § 1 KC), gdy wynika to z przepisów szczególnych, np. z art. 635 KC, o którym była już mowa wcześniej, jeśli kontrahent sam wyraził na to zgodę lub gdy już jednoznacznie odmówił spełnienia świadczenia.

Użyte w przepisie sformułowanie „odpowiedni" termin nie jest jednoznaczne. Generalnie przyjmuje się, że termin odpowiedni to taki termin, który stwarza realną możliwość spełnienia zobowiązania ze względu na jego charakter i okoliczności sprawy, a jednocześnie nie naraża uprawnionego na niepotrzebną stratę czasu. Będzie on zatem inny w odniesieniu do każdego stosunku prawnego, powinien uwzględniać przede wszystkim rodzaj i treść świadczenia, stopień przygotowania dłużnika do jego realizacji, a także zasady dobrej wiary i zwyczaje uczciwego obrotu. Jego prawidłowość podlega ocenie sądu. Wyznaczenie odpowiedniego terminu nie wymaga formy szczególnej. Można więc dokonać tego w formie ustnej, jednak w celach dowodowych lepiej jest mieć potwierdzenie na piśmie.

Z możliwością niezwłocznego zerwania umowy z kontrahentem mamy natomiast do czynienia po pierwsze, gdy prawo odstąpienia zostało w niej zastrzeżone na wypadek niewykonania przez dłużnika zobowiązania w terminie ściśle określonym. Mowa tu o tzw. lex commissoria, czyli kwalifikowanym umownym prawie odstąpienia. Chodzi o taki stosunek prawny, w którym zaspokojenie roszczeń wierzyciela w innej niż ustalono w umowie chwili, stanowić będzie spełnienie zupełnie nowego świadczenia. Z „ostatecznym" terminem mamy również do czynienia, gdy wykonanie zobowiązania po terminie byłoby dla wierzyciela bezprzedmiotowe ze względu na właściwości zobowiązania lub zamierzony cel umowy, wiadomy stronie będącej w zwłoce (art. 492 KC).

Rozliczenia stron po odstąpieniu od umowy

Bardzo istotne jest, aby strony określiły w umowie zasady wzajemnych rozliczeń po zakończeniu stosunku prawnego w wyniku skorzystania z prawa odstąpienia.

W przypadku zastrzeżenia prawa odstąpienia w ciągu oznaczonego terminu, ale bez podania przyczyn, w razie odstąpienia umowa uważana jest za niezawartą. Zgodnie z art. 395 § 2 KC, to, co strony świadczyły, ulega zwrotowi w stanie niezmienionym, chyba że strony postanowią inaczej.

Podobną regulację zawiera art. 494 KC. Należy stosować go w przypadku odstąpienia od umowy w wyniku niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania. Strona odstępująca od umowy zobowiązana jest zwrócić drugiej stronie wszystko, co od niej otrzymała na mocy umowy. Może zaś od drugiej strony żądać zwrotu wszystkiego, co świadczyła, a co więcej - również naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania. 

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. 1964 r., Nr 16, poz. 93, ze zmianami);

• Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity: Dz. U. 2000 r., Nr 80, poz. 903, ze zmianami);

• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. 1964 r., Nr 43, poz. 296, ze zmianami)

A.J.
Zespół e-prawnik.pl