W małych wspólnotach nie można zaskarżyć uchwały

Artykuł 25 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) nie ma zastosowania, jeżeli właściciele lokali tworzący tzw. małą wspólnotę mieszkaniową (art. 19 ustawy) nie określili sposobu zarządu nieruchomością wspólną w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali lub umowie zawartej później w formie aktu notarialnego.

Wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład nieruchomości. Gdy zatem istnieją co najmniej dwa lokale, których właścicielami są różne osoby, wspólnota powstaje z mocy samego prawa. Jeśli chodzi o sposób zarządu, to ustawa daje pierwszeństwo umowie właścicieli. Jeśli takiej umowy brak, w grę wchodzą przepisy tej ustawy. W "dużej wspólnocie" (gdy liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych wynosi więcej niż siedem) właściciele mają obowiązek podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu (jest to zatem model zarządu pośredniego). Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych jest nie większa niż siedem ("mała wspólnota mieszkaniowa"), do zarządu nieruchomością mają zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o "zwykłej" współwłasności. Są to konkretnie art. 199 - 209 k.