W małych wspólnotach nie można zaskarżyć uchwały
W budynku należącym do gminy, który składał się z siedmiu lokali, wyodrębniono własność jednego z nich. Była to zatem tzw. mała wspólnota. Właściciele lokali nie określili sposobu zarządu nieruchomością wspólną ani w umowie o ustanowienie odrębnej własności, ani w umowie późniejszej. Właściciele wyodrębnionego lokalu zaskarżyli do sądu uchwałę wspólnoty (w praktyce - uchwałę gminy, która posiadała większość udziałów) na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali. Pojawił się jednak problem, czy w takiej wspólnocie ów przepis w ogóle znajduje zastosowanie? Sprawa w formie pytania prawnego trafiła do Sądu Najwyższego, który stwierdził, że
Artykuł 25 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) nie ma zastosowania, jeżeli właściciele lokali tworzący tzw. małą wspólnotę mieszkaniową (art. 19 ustawy) nie określili sposobu zarządu nieruchomością wspólną w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali lub umowie zawartej później w formie aktu notarialnego.
Wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład nieruchomości. Gdy zatem istnieją co najmniej dwa lokale, których właścicielami są różne osoby, wspólnota powstaje z mocy samego prawa. Jeśli chodzi o sposób zarządu, to ustawa daje pierwszeństwo umowie właścicieli. Jeśli takiej umowy brak, w grę wchodzą przepisy tej ustawy. W "dużej wspólnocie" (gdy liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych wynosi więcej niż siedem) właściciele mają obowiązek podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu (jest to zatem model zarządu pośredniego). Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych jest nie większa niż siedem ("mała wspólnota mieszkaniowa"), do zarządu nieruchomością mają zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o "zwykłej" współwłasności. Są to konkretnie art. 199 - 209 k.
c. i art. 611 - 616 k.p.c. Po myśli tych przepisów zarząd rzeczą wspólną wykonują sami współwłaściciele (zarząd bezpośredni).Sąd Najwyższy zwrócił uwagę, że w/w przepisy Kodeksu cywilnego tworzą kompletną regulację, która wystarcza do sprawowania zarządu. Nie ma tu mowy o żadnych uchwałach - właściciele sami wykonują zarząd przez dokonywanie czynności prawnych i faktycznych. W pewnych wypadkach możliwe jest zwrócenie się do sądu, ale nie jest to bynajmniej zaskarżanie uchwał. Do tego zarządu nie mają zastosowania przepisy dotyczące "dużej wspólnoty", w tym i art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali, który pozwala zaskarżać uchwały do sądu. Nie jest natomiast wykluczone, że właściciele w "małej wspólnocie" zawrą umowę co do sposobu zarządu, w której wprowadzą zarówno podejmowanie uchwał, jak i ich zaskarżanie do sądu na zasadach takich, jak przewiduje art. 25 ust. 1 ustawy.
Uchwała z dnia 7 października 2009 roku, sygn. akt III CZP 60/09
Zespół
e-prawnik.pl
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?