Zajęcie części nieruchomości wspólnej
Pytanie:
"Jeden z właścicieli bez prawa do dysponowania nieruchomością wspólną samowolnie ją zajął. W hali garażowej wspólnej dla wszystkich mieszkańców, gdzie posiada do wyłącznego użytkowania kilka stanowisk parkingowych wykonał roboty budowlane, polegające na wybudowaniu ścian i wrót garażowych, obejmujących również końcowy odcinek wewnętrznej drogi manewrowej. Utworzył w ten sposób odrębny lokal dla własnego użytku. Nie było projektu przebudowy ani żadnej decyzji o pozwoleniu na budowę. Nadal wszyscy właściciele ponoszą koszty utrzymania części wspólnej, mimo, iż nie służy ona do ich użytku. Czy w takim przypadku można przed sądem domagać się zwrotu nieruchomości wspólnej i przywrócenia stanu pierwotnego? Czy może wyjściem byłoby skierowanie do sądu powództwa o zmianę udziałów w nieruchomości?"
Odpowiedź prawnika: Zajęcie części nieruchomości wspólnej
Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności garaż. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Skoro droga manewrowa służyła większej liczbie właścicieli lokali, to stanowi nieruchomość wspólną. Właściciel ten zatem dokonał zmiany przeznaczenia części nieruchomości wspólnej. Do takiej zmiany potrzebna jest uchwała wszystkich wspólników. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Zatem ten udział sie zwiększył tylko w zakresie w jakim właściciel zajął część wspólną. Modernizacja nieruchomości wspólnej i większy remont a także przebudowa, to czynności przekraczające zwykły zarząd, które wymagają zgody wszystkich właścicieli lokali. Brak zgody może być zastąpiony orzeczeniem sądu. Wniosek w tym przedmiocie mogą złożyć właściciele, którzy dysponują łącznie co najmniej połową udziałów w nieruchomości wspólnej. W tej sytuacji doszło już do naruszenia. Należy więc wnioskować, że właścicielom przysługuje prawo do wytoczenia powództwa o ochronę własności. Czy dopuszczalne jest powództwo o zmianę udziałów jest kwestią sporną. Bowiem doszło do zmiany w skutek naruszenia prawa.
Michał Włodarczyk
Radca Prawny
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?