Licytacja z nieruchomości - jak wygląda w praktyce?

Jest to trzeci etap egzekucji z nieruchomości (po zajęciu oraz opisie i oszacowaniu). W zasadzie odbywa się w sądzie, przy udziale sędziego i komornika, który prowadzi licytację. Może w niej uczestniczyć każda osoba pełnoletnia – licytacja ma bowiem charakter publiczny. Dla jej przeprowadzenie wystarczające jest stawienie się przynajmniej jednego licytanta. Uczestnik może także upoważnić do licytacji pełnomocnika, legitymującego się dokumentem z podpisami urzędowo poświadczonymi – np. przez notariusza.

Po wywołaniu licytacji komornik podaje do wiadomości obecnych:  

1. przedmiot przetargu – czyli oznaczenie nieruchomości,
2. cenę wywołania – jak wiemy, w przypadku pierwszej licytacji jest to 3/4 sumy oszacowania, przy drugiej 2/3 tej sumy,
3. sumę rękojmi – wynoszącą 1/10 sumy oszacowania,
4. termin uiszczenia ceny nabycia – po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu komornik wzywa nabywcę, aby w terminie dwóch tygodni uiścił pozostałą część ceny sprzedaży,
5. ciążące na nieruchomości zaległości w podatkach państwowych oraz innych daninach publicznych, jeżeli wysokość tych sum jest zgłoszona, z wyjaśnieniem, które z nich obciążają nabywcę bez zaliczenia na cenę nabycia;  
6. prawa obciążające nieruchomość, które będą utrzymane w mocy z zaliczeniem i bez zaliczenia na cenę nabycia – m. in. służebności drogi koniecznej, służebności przesyłu, użytkowanie,
7. wynikające z akt zmiany w stanie faktycznym i prawnym nieruchomości, jeżeli zaszły po jej opisie i oszacowaniu – dla przykładu wydanie postanowienia o przybiciu na rzecz współwłaściciela, co de facto kończy licytację.

Jeżeli ma być sprzedanych kilka nieruchomości lub kilka części jednej nieruchomości, dłużnik ma prawo wskazać kolejność, w jakiej ma być przeprowadzony przetarg poszczególnych nieruchomości lub części.  Postanowienie to zostało wprowadzone w celu ochrony interesów dłużnika. Może bowiem okazać się, że  sprzedaż pierwszej nieruchomości czy też wskazanej części będzie na tyle korzystna, że zapewni zaspokojenie roszczeń wierzycieli. W takiej sytuacji nie będzie konieczności licytowania dalszych nieruchomości czy też pozostałych części i komornik wstrzyma przetarg. Jeżeli po podziale kwot uzyskanych ze sprzedaży niektórych nieruchomości lub ich części zaspokoi się wszystkich wierzycieli, sąd będzie zobowiązany wydać postanowienie o umorzeniu egzekucji.

Kodeks postępowania cywilnego wyraźnie wskazuje, kto nie może być uczestnikiem licytacji. Zgodnie z art. 976 § 1 k.p.c. w przetargu nie mogą uczestniczyć:

• dłużnik,
• komornik, 
• ich małżonkowie, dzieci, rodzice i rodzeństwo oraz
• osoby obecne na licytacji w charakterze urzędowym,
• licytant, który nie wykonał warunków poprzedniej licytacji,
• osoby, które mogą nabyć nieruchomość tylko za zezwoleniem organu państwowego, a zezwolenia tego nie przedstawiły.  

Takie uregulowanie procedury przetargowej ma na celu wykluczenie wszelkich podejrzeń co do możliwości stosowania niedozwolonych praktyk, a przez to doprowadzenie do pokrzywdzenia wierzycieli albo wykorzystania pozycji służbowej by zakupić nieruchomość po korzystnej cenie. Wyłączenie licytanta, który już raz nie spełnił warunków licytacyjnych, wynika z braku zaufania co do jego postępowania w kolejnej licytacji. 

Sam przebieg licytacji polega na ustnym składaniu ofert „kolejnych” (tzw. postąpień) przez uczestników licytacji. Postąpienie nie może wynosić mniej niż jeden procent ceny wywołania, z zaokrągleniem wzwyż do pełnych złotych.  Zakładając , że cena wywoławcza nieruchomości wynosi 200.000,00 zł, pierwsze postąpienie może opiewać na kwotę minimalną 202.000,00 zł. Zaofiarowana cena przestaje wiązać, gdy inny licytant zgłosił wyższą  cenę.

Jeśli nie będą składane kolejne ofert, komornik, uprzedzając obecnych, że po trzecim obwieszczeniu dalsze postąpienia nie będą przyjęte, ogłosi trzykrotnie ostatnio zaofiarowaną cenę, zamknie przetarg i wymieni licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę.  

Może się jednak zdarzyć i tak, że nikt nie nabędzie nieruchomości na pierwszej licytacji. W takiej sytuacji:

• komornik na wniosek wierzyciela, wyznaczy kolejny jej termin -  cena wywoławcza będzie w takiej sytuacji wynosiła 2/3 ceny oszacowania nieruchomości. Jest to najniższa cena, za jaką można nabyć nieruchomość. Gdyby i ten termin nie doprowadził do zbycia nieruchomości:
• wierzyciel może złożyć wniosek o przejęcie nieruchomości na własność. Wówczas przyjmuje się, że wartość nieruchomości wynosiła 2/3 sumy oszacowania.

Wniosek o przejęcie nieruchomości wierzyciel powinien złożyć sądowi w ciągu tygodnia po licytacji, składając jednocześnie rękojmię, chyba że ustawa go od niej zwalnia.

Jeżeli po drugiej licytacji żaden z wierzycieli nie przejął nieruchomości na własność, postępowanie egzekucyjne umarza się i nowa egzekucja z tej nieruchomości może być wszczęta dopiero po upływie 6 miesięcy od daty drugiej licytacji. 

Na koniec warto wspomnieć, iż możliwe jest umorzenie licytacji na skutek spłacenia wierzyciela przez dłużnika. W przypadku, gdy należność wierzyciela wraz z kosztami będzie uiszczona przed zamknięciem przetargu, komornik umorzy egzekucję.  

Grzegorz Pawelec

e-prawnik.pl

Zespół
e-prawnik.pl