Przedawnienie należności z tytułu zaliczki na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną

Zgodnie z art. 12 ust. 2 i art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali (dalej: u.w.l.), właściciele lokali, będący z mocy ww. ustawy członkami wspólnoty mieszkaniowej, obowiązani są uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej oraz ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Dodać należy, iż owe wydatki właściciele lokali pokrywają stosownie do wielkości swoich udziałów w nieruchomości wspólnej.

Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się między innymi wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii, gazu i wody w części dotyczącej nieruchomości wspólnej oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, wydatki na utrzymanie porządku i czystości oraz wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy (art. 14 u.w.l.). Należy pamiętać, iż wyliczenie kategorii kosztów zarządu nieruchomością wspólną zawarte w art. 14 u.w.l. jest przykładowe i stanowi katalog otwarty, na co jednoznacznie wskazuje użycie przez ustawodawcę sformułowania „w szczególności”. Dlatego również inne rodzaje kosztów, które nie zostały wprost wymienione w art. 14 u.w.l., mogą stanowić koszt zarządu nieruchomością wspólną.

Jak wynika z normy prawnej zawartej w art. 15 ust. 1 u.w.l., na pokrycie ww. kosztów zarządu nieruchomością wspólną właściciele lokali zobowiązani są wnosić zaliczki w formie bieżących opłat, płatnych z góry do dnia 10 każdego miesiąca. Przepis ten ma charakter bezwzględnie obowiązujący, co oznacza między innymi, że zaliczki muszą być płacone w stosunku miesięcznym, a nie w innych okresach np. kwartalnych, półrocznych czy rocznych. Z mocy bezwzględnie obowiązującego przepisu ustawodawca nadał zaliczkom charakter świadczeń okresowych miesięcznych, płatnych z góry do 10 każdego miesiąca. Uiszczanie przez właścicieli lokali miesięcznych zaliczek na koszty zarządu ma zapewnić płynną, bieżącą gospodarkę i zarząd nieruchomością wspólną, bez konieczności zaciągania przez wspólnotę mieszkaniową pożyczek lub krótkoterminowych kredytów.

Nie ulega wobec powyższego wątpliwości, iż ww. opłaty z tytułu uczestniczenia w kosztach zarządu nieruchomością wspólną, płacone zgodnie z art. 15 ust. 1 u.w.l., mają charakter świadczeń okresowych i podlegają w związku z tym 3 letniemu terminowi przedawnienia stosownie do art. 118 kodeksu cywilnego. Powyższe stanowisko wyrażone zostało w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 8.10.2008, w sprawie pod sygn. akt: V CSK 133/08.

Joanna Bacior

Radca Prawny