Zajęcie jako pierwszy etap egzekucji z nieruchomości
Egzekucja z nieruchomości to innymi słowa egzekucja z własności nieruchomości - prowadzi ona bowiem do zmiany w prawie własności nieruchomości.
Zajęcie jest pierwszym etapem egzekucji z nieruchomości, prowadzącej ostatecznie do jej sprzedaży licytacyjnej. Aby do niego doszło, niezbędne jest złożenie przez wierzyciela wniosku do komornika o wszczęcie egzekucji.
Po otrzymaniu pisma, komornik wzywa dłużnika, aby uregulował zadłużenie w terminie dwóch tygodni informując, że w innym przypadku przystąpi do opisu i oszacowania nieruchomości. Jednocześnie z tym pismem, komornik wysyła do sądu wieczystoksięgowego wniosek o dokonanie wpisu o wszczęciu postępowania egzekucyjnego. Od tego momentu informacja o złej kondycji majątkowej dłużnika staje się więc oficjalna – z tą też chwilą zbycie nieruchomości przez dłużnika nie ma znaczenia dla toczącego się postępowania.
Jeśli dłużnik sprzeda nieruchomość po jej zajęciu przez komornika, powstaje specyficzna sytuacja w prawie. W doktrynie przyjmuje się bowiem istnienie swoistej fikcji, uznając w dalszym toku postępowania egzekucyjnego za właściciela nieruchomości dłużnika – nie jej nabywcę.
Dłużnik pozostaje także ograniczony w obciążaniu nieruchomości.
Za nieważne uznaje się ustanowienie po zajęciu na nieruchomości ograniczonego prawa rzeczowego (np. hipoteki, służebności gruntowej) czy prawa osobistego (np. służebności osobistej).
Oddanie nieruchomości w leasing, użyczenie, najem czy też dzierżawę nie ma skutku do nabywcy nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego – jest więc bezskuteczne wobec nabywcy .
To bardzo istotne postanowienia, które zapewniają bezpieczeństwo kupującemu nieruchomość z licytacji komorniczej.
Należy zwrócić także uwagę na to, że adnotacja w księgach wieczystych nieruchomości skutecznie odstrasza od zamiaru jej nabycia przed wszczęciem procedury sprzedaży egzekucyjnej.
W stosunku do dłużnika, nieruchomość jest zajęta z chwilą doręczenia mu wezwania. Jeśli komornikowi nie udało się doręczyć wezwania dla dłużnika przyjmuje się, że nieruchomość jest zajęta z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej. Podobnie traktuje się osobę trzecią. Sama wiedza czy też świadomość wszczęcia egzekucji jest jednak na tyle wystarczająca, że nie są nawet konieczne powiadomienie dłużnika czy dokonanie wpisu w księdze wieczystej – w takiej sytuacji, skutki zajęcia powstają z chwilą powzięcia wiedzy o jego fakcie.
O dokonanym zajęciu komornik musi oczywiście zawiadomić wierzyciela.
Zajętą nieruchomość zasadniczo pozostawia się w zarządzie dłużnika. Choć wydaje się to dość ryzykowne – jak wynika z powyższego – niezależnie czy dłużnik sprzedałby taką nieruchomość, czy też ustanowił na niej hipotekę czy użyczenie, nie będzie miało to znaczenia czy to dla wierzyciela czy dla późniejszego nabywcy nieruchomości.
Jeśli jednak z obiektywnych okoliczności wynika, iż dłużnik z wysokim prawdopodobieństwem nie zapewni należytego zarządu nieruchomością – np. nie będzie o nią dbał – sąd pozbawi dłużnika zarządu i powierzy go osobie trzeciej.
Głównym zadaniem zarządcy jest zapewnienie prawidłowej gospodarki nieruchomości. Ma on więc prawo pobierać pożytki z nieruchomości, spieniężać je w granicach zwykłego zarządu oraz prowadzić sprawy, które przy wykonywaniu takiego zarządu okażą się potrzebne. W sprawach wynikających z zarządu nieruchomością zarządca może pozywać i być pozywany.
Zarządcy wolno zaciągać zobowiązania, jednakże wyłącznie takie, które mogą być zaspokojone z dochodów z nieruchomości i są gospodarczo uzasadnione.
Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu zarządca może wykonywać tylko za zgodą stron, a w jej braku - za zezwoleniem sądu, który przed wydaniem postanowienia wysłucha wierzyciela, dłużnika i zarządcę, chyba że zwłoka groziłaby szkodą.
Zajęcie nieruchomości jest więc, jak wynika z powyższego, pierwszą czynnością w ramach postępowania egzekucyjnego z nieruchomości. Bez niego nie jest możliwe nabycie mieszkania czy też domu z licytacji komorniczej.
Kolejnym etapem pozostają wyjaśnione w następnym artykule opis i oszacowanie nieruchomości.
Grzegorz Pawelec
e-prawnik.pl
Zespół
e-prawnik.pl
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?