Wspólnota

Jak zarządzać wspólnotą mieszkaniową?

Zajmowanie lokalu mieszkalnego może przybierać różnorakie formy i choć z zewnątrz nie widać większych różnic między mieszkańcem bloku, który dysponuje spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu, a mieszkańcem - właścicielem stanowiącego odrębną własność lokalu, w rzeczywistości prawnej są to bardzo odległe sobie konstrukcje. Najczęstszą formą władania lokalem jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Spółdzielnia buduje mieszkania, przyjmuje zainteresowanych w poczet członków, a następnie podejmuje zarząd nieruchomością, w której zamieszkują lokatorzy - członkowie spółdzielni. Zarząd ten jest odpłatny i przymusowy dopóki lokal stanowi przedmiot spółdzielczego prawa do lokalu. Sytuacja kształtuje się zupełnie inaczej, gdy mieszkańcy przestają być członkami spółdzielni, gdyż zażądali przeniesienia własności, bądź też na innej podstawie przysługuje im odrębna własność lokalu. Wówczas sprawa zarządu nieruchomością, w której zamieszkują właściciele, pozostaje w ich gestii.

W jaki sposób powstaje zarząd nieruchomością wspólną?

Ogół właścicieli lokali tworzy wspólnotę mieszkaniową. Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Ustalony w ten sposób porządek nie jest wiążący jedynie dla ustalających. W razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu.

Ewentualna zmiana ustalonego w tym trybie sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić tylko na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała taka stanowi wówczas podstawę wpisu do księgi wieczystej.

Jeżeli natomiast mieszkańcy nie określili zarządu w powyższy, własny sposób - zastosowanie znajdą przepisy ustawy, która kwestię zarządu nieruchomością wspólną obszernie reguluje.

Kiedy trzeba powołać zarząd lub zarządcę?

Każdy właściciel lokalu ma prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną.

W zależności od wielkości nieruchomości, realizacja tego prawa i obowiązku będzie albo bezpośrednia albo pośrednia. Jeżeli liczba lokali:

  • wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem - wówczas do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności,
  • wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana niekoniecznie spośród właścicieli lokali.

Odesłanie w przypadku małej wspólnoty do regulacji współwłasności oznacza, iż każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli, natomiast do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. Wszyscy właściciele muszą się zgodzić na czynność przekraczająca zwykły zarząd.

Jakie obowiązki ma zarząd lub zarządca?

Zasadniczo zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz. Wykonywanie tych zadań uwidacznia się w poszczególnych obowiązkach, zatem zarząd lub zarządca, gdy podejmuje się swojej funkcji, jest obowiązany:

  • sporządzić protokół przejęcia nieruchomości i jej dokumentacji technicznej (budowlanej, powykonawczej i książki obiektu budowlanego) w imieniu wspólnoty mieszkaniowej,
  • przechowywać dokumentację techniczną budynku,
  • prowadzić i aktualizować spis właścicieli lokali i przypadających im udziałów w nieruchomości wspólnej,
  • prowadzić dla każdej nieruchomości wspólnej, określoną przez wspólnotę mieszkaniową, ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów,
  • prowadzić ewidencję rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej
  • do podjęcia czynności zmierzających do opracowania lub aktualizacji dokumentacji technicznej budynku i rozliczenia kosztów związanych z opracowaniem lub aktualizacją takiej dokumentacji,
  • dokonywać rozliczeń przez rachunek bankowy,
  • składać właścicielom lokali roczne sprawozdanie ze swojej działalności,
  • zwoływać zebranie ogółu właścicieli co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku. Jeżeli zarząd nie wywiąże się z tego, wówczas zebranie coroczne może zwołać każdy z właścicieli.

Okresem rozliczeniowym wspólnoty mieszkaniowej jest rok kalendarzowy.
Aby ułatwić wykonywanie niektórych zadań, zarząd może żądać od właścicieli lokali okazania dokumentów potwierdzających prawo własności lokali.

Kogo obciążają koszty zarządu i kto kontroluje zarząd?

W zarządzanej przez jednoosobowy bądź wieloosobowy zarząd nieruchomości, właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca. Jeżeli natomiast właściciel lokalu pełni także obowiązki członka zarządu wówczas może on żądać od wspólnoty wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi pracy.

Jeżeli właściciele lokali w drodze uchwały nie postanowią inaczej, koszty opracowania lub aktualizacji dokumentacji technicznej budynku obciążają:

  • do czasu wyodrębnienia własności ostatniego lokalu w budynku - dotychczasowego właściciela nieruchomości,
  • po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu - wszystkich właścicieli lokali w częściach odpowiadających ich udziałom w nieruchomości wspólnej.

Mechanizmem kontroli przez właścicieli działań zarządu jest uchwała w przedmiocie udzielenia absolutorium zarządowi lub zarządcy z prowadzonej przez niego działalności. Natomiast prawo bezpośredniej kontroli działalności zarządu służy każdemu właścicielowi lokalu.

Jaki jeszcze szczególny obowiązek ma zarząd?

Szczególny obowiązek jaki ciąży na zarządzie może zaistnieć wtedy, gdy grunt wchodzący w skład nieruchomości wspólnej nie spełnia wymogów przewidzianych dla działki budowlanej, uniemożliwiając prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń z nimi związanych. W takiej sytuacji zarząd lub zarządca, jest obowiązany przedstawić właścicielom lokali projekty uchwał w sprawie:

  • wyrażenia zgody na nabycie przyległych nieruchomości gruntowych umożliwiających spełnienie wymogów przewidzianych dla działek budowlanych,
  • udzielenia zarządowi lub zarządcy pełnomocnictwa do wykonania odpowiednich, prawem przewidzianych, czynności zmierzających do nabycia przyległych nieruchomości gruntowych na rzecz wspólnoty mieszkaniowej.

Pamiętaj, że:

  • Wraz z powstaniem odrębnej własności lokalu powstaje nieruchomość wspólna, czyli ta część nieruchomości, która nie służy do wyłącznego użytku poszczególnych mieszkańców,
  • Ogół właścicieli lokali, którzy tworzą wspólnotę mieszkaniową, mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną,
  • Jeżeli wspólnota jest mała (do siedmiu lokali) zastosowanie znajdują przepisy o współwłasności z kodeksu cywilnego,
  • Jeżeli wspólnota jest większa (powyżej siedmiu lokali) wówczas właściciele zobowiązani są powołać jednoosobowy lub kilkuosobowy zarząd,
  • Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz - posiada w tym zakresie szereg uprawnień,
  • Właściciele ponoszą wydatki związane z utrzymaniem ich lokali, są obowiązani uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej,
  • Każdemu właścicielowi lokalu przysługuje prawo bezpośredniej kontroli działalności zarządu.

Podstawa prawna:

Obserwuj nas na:

Potrzebujesz porady prawnej?

KOMENTARZE (7)

Izabela

30.7.2016 12:25:16

Re: Jak zarządzać wspólnotą mieszkaniową?

My jakiś czas temu zmieniliśmy zarządcę, bo poprzedni nie wywiązywał się z obowiązków. Teraz wszystko gra, mamy system Admireo, więc zarządzanie jest pod kontrolą.

mirka721

31.5.2016 7:56:43

Re: Jak zarządzać wspólnotą mieszkaniową?

Zarządzanie wspólnotą to odpowiedzialne zadanie, nawet jeśli jest to niewielka grupa. Mieszkam w takim bloku, mieszkań dużo nie ma, ale problemy z zarządzaniem bywały przeróżne. Od czasu, gdy zajęła się nim firma Progresline. Od tamtej pory wszystko jest wykonywane na czas, mamy stały kontakt z właścicielem budynku. Wszystko jest tak, jak należy :)

darek

8.12.2015 17:37:11

Re: Jak zarządzać wspólnotą mieszkaniową?

Jeżeli chcemy temu podołać na własną rękę to może być to trochę kłopotliwe i skomplikowane. Lepiej dać to jakieś firmę od zarządzania nieruchomościami, u nas bardzo sprawnie funkcjonuje zarządzanie przez firmę Gestor, nie ma na co narzekać, zawsze wszystko jest zrobione na czas, a w tym roku nawet odmalowali klatki jeszcze przed zimą, a miało być malowanie dopiero na wiosnę, więc jestem mile zaskoczony

Adam

26.4.2010 20:28:25

Re: Jak zarządzać wspólnotą mieszkaniową?

jak postąpić w przypadku powołania dwóch zarządów w jednej wspólnocie-dużej powyżej 7 lokali. 2 właścicieli nie przyjmuje do wiadomości,że mają się dostosować do ustawy o własności lokali. Sami 2 rodziny powałały się joko zarząd bez powiadomienia pozostałych właścicieli, dokonali rejestracji w GUS - REGON. Nie wykonują żadnych ustawowych czynności.

karolina

12.4.2010 15:46:43

Re: Jak zarządzać wspólnotą mieszkaniową?

jakie są wymagania co do osoby która ma zarządzać wspólnotą np. 10 rodzin? czy jest niezbędne wykształcenie w tym kierunku? jak zacząć pracę w charakterze zarządcy?

Lorenc

31.3.2010 17:15:10

Re: Jak zarządzać wspólnotą mieszkaniową?

Czy przedsiębiorca prowadzący działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami /MPGKIM/ może zarządzać dużą wspólnotą /30 wyodrębnionych, 7 nie/ bez umowy, jedynie na podstawie uchwały właścicieli? /zprzed 10 lat/

renata

23.10.2009 11:25:33

Re: Jak zarządzać wspólnotą mieszkaniową?

Czy adwokat na podstawie pełnomocnictwa członka wspólnoty może żądać od zarzadu sprawozdania z rachunku z kopiami faktór w każdej chwili czy obowiązuje go roczne sprawozdanie na koniecz I kwatrału następnego roku??

Pokaż wszystkie komentarze (7)

Dodaj komentarz

DODAJ KOMENTARZ

ZOBACZ TAKŻE:

  • Zmiana prawa dotycząca Małych Wspólnot Mieszkaniowych

    Z dniem 1 stycznia 2020 roku wejdą w życie zmiany przepisów ustawy o własności lokali (dalej: u.w.l.), w tym zmiana art. 19, art. 20 ust. 1 oraz art. 26 ust. 2 ww. ustawy. W myśl przyjętych (...)

  • Konsekwencje prawne zakupu nieruchomości

    Kupując mieszkanie lub lokal użytkowy, najczęściej nie zwracamy uwagi na to jakie obowiązki będą wiązały się z nabywanym prawem własności, albo spółdzielczym własnościowym prawem (...)

  • Zmiany w działach administracji rządowej

    Ustawa przyznaje Prezesowi Rady Ministrów koordynację polityki mieszkaniowej państwa i kontrolę nad jej realizacją. Ponadto ustawa określa, że sprawy dotyczące udziału w kształtowaniu estetyki (...)

  • Zarządzanie nieruchomością wspólną

    Kupując lokal mieszkalny czy też użytkowy, najczęściej nie zastanawiamy się nad tym, w jaki sposób zarządzana jest nieruchomość wspólna. Tymczasem jest to niezwykle istotna kwestia, (...)

  • Nowe zasady Mieszkania dla młodych (MDM)

    W Sejmie trwają prace nad rządowym projektem ustawy o zmianie ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi.

NA SKÓTY