Czy możesz przekształcić swoje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu w inne?

Nie ulega wątpliwości, że zakup własnościowego mieszkania jest inwestycją bardzo kosztowną. Z drugiej strony każdy człowiek musi posiadać jakiś lokal, w którym będzie mieszkał. Należy to do pewnego minimum egzystencjalnego. Osoba, której po prostu nie stać na nabycie własnościowego mieszkania ma możliwość korzystania z różnych instrumentów, zapewniających to podstawowe minimum, np. wynająć od właściciela mieszkanie. Instrumentem takim jest również spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu. Nabycie takiego prawa nie jest tak kosztowne jak nabycie prawa własności do lokalu, a spełnia tę samą funkcję – zapewnia osobie, której przysługuje to prawo możliwość dożywotniego zamieszkiwania w lokalu.

W związku z faktem, iż zarówno budynek jak i lokal, do którego przysługuje lokatorskie prawo stanowią własność lub współwłasność spółdzielni mieszkaniowej, aby stać się podmiotem takiego prawa niezbędne jest uzyskanie członkostwa spółdzielni. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu wykazuje jednak w porównaniu z odrębna własnością lokalu lub choćby ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu istotne różnice. Różnice, które niejednokrotnie mogą zmniejszać atrakcyjność lokalu, do którego przysługuje prawo lokatorskie. Spółdzielcze lokatorskie to stosunek nieco podobny do najmu, gdyż lokator korzysta z pomieszczenia, które stanowi własność spółdzielni. W przeciwieństwie do najmu jednak, spółdzielnia nie może wypowiedzieć członkowi tego prawa, co ma znaczenie takie, iż członek spółdzielni aż do ustania członkostwa może zamieszkiwać w danym lokalu. Najczęściej wygaśnięcie takiego prawa będzie związane ze śmiercią członka spółdzielni. Podstawowymi mankamentami jednak w porównaniu z prawami własnościowymi jest to, iż spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu jest niezbywalne oraz nie przechodzi na spadkobierców. Ma to znaczenie doniosłe, gdyż lokator takiego mieszkania w żadnym wypadku nie może go sprzedać oraz uczynić przedmiotem testamentu. Najprościej mówiąc mieszkanie takie nie należy do niego i nie ma znaczenia fakt, że przy obejmowaniu tego mieszkania członek spółdzielni musiał wpłacić wkład mieszkaniowy, który w zasadzie nie należy również do kwot niewielkich. Dlatego często członek, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu będzie miał interes w tym, ażeby przekształcić to prawo w prawo własnościowe, czego rezultatem będzie uzyskanie przymiotu właściciela takiego lokalu i możliwość swobodnej nim dyspozycji. Rozważmy zatem jakie warunki musi spełnić członek spółdzielni, ażeby mógł „wykupić swoje mieszkanie”.

Kiedy spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu może zostać przekształcone na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu?

Na wstępie należy zaznaczyć, że kwestie dotyczące zawierania z członkami spółdzielni, którym przysługują lokatorskie prawa do lokali, umów o przekształcenie takiego prawa na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu reguluje statut spółdzielni mieszkaniowej. Dotyczy to m.in. praw i obowiązków członków spółdzielni związanych z przekształceniem oraz zasad rozliczeń z tytułu dokonanych przekształceń. Istnieją jednak w tym zakresie takie zasady, które w statucie zmienione być nie mogą. I tak:

• spółdzielnia mieszkaniowe ma obowiązek zawrzeć umowę o przekształcenie, jeżeli zażąda tego członek spółdzielni, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu; żądanie takie musi być złożone na piśmie;
• umowa o przekształcenie może zostać zawarta dopiero po dokonaniu przez członka wpłaty wkładu budowlanego; wysokość wkładu budowlanego jest równa wartości rynkowej lokalu, będącego przedmiotem praw spółdzielczych;
• na poczet wkładu budowlanego zalicza się wpłacony wkład mieszkaniowy członka zwaloryzowany według wartości rynkowej lokalu;
• umowa o przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu powinna być pod rygorem nieważności sporządzona na piśmie;
• koszty określenia wartości rynkowej lokalu (skorzystanie z usług rzeczoznawcy majątkowego) obciążają osobę, która żąda przekształcenia swojego lokatorskiego prawa do lokalu.

Każde w zasadzie spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu może zostać przekształcone na prawo własnościowe. W zakresie tym istnieją jednak wyjątki:

• jeżeli lokal, będący przedmiotem spółdzielczego lokatorskiego prawa znajduje się w budynku wybudowanym z udziałem środków z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, lokatorskie prawo do tego lokalu nie podlega przekształceniu na prawo własnościowe;
• statut spółdzielni może przewidywać ograniczenie możliwości przekształcania przez spółdzielnię lokatorskiego prawa na prawo własnościowe w domach dla inwalidów, osób samotnych i innych domach o specjalnym przeznaczeniu.

Kiedy spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu może zostać przekształcone w odrębną własność lokalu?

Kwestie szczegółowe związane z przeniesieniem własności lokalu na członka spółdzielni, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, a w szczególności prawa i obowiązki członka w tym zakresie reguluje statut spółdzielni mieszkaniowej. Jeżeli jednak chodzi o możliwość i warunki na jakich lokatorskie prawo zostanie przekształcone obowiązują zasady, które w statucie nie mogą być uregulowane inaczej. Przede wszystkim:

• spółdzielnia ma obowiązek zawrzeć z członkiem, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu umowę o przeniesienie własności tego lokalu, jeżeli tylko członek spółdzielni zgłosi takie żądanie; żądanie musi być złożone na piśmie;
• umowa o przeniesienie własności lokalu dla swojej ważności musi być zawarta w formie aktu notarialnego; koszt zawarcia umowy notarialnej obciąża członka spółdzielni i wynosi 1/3 wysokości najniższego miesięcznego wynagrodzenia ogłaszanego przez ministra właściwego do spraw pracy na podstawie Kodeksu pracy;
• na skutek przeniesienia własności lokalu na członka spółdzielni, któremu przysługiwało spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, powstaje odrębna nieruchomość lokalowa, która powinna zostać ujawniona w księdze wieczystej; właściciel nieruchomości lokalowej (członek spółdzielni) powinien wystąpić do sądu rejonowego właściwego ze względu na położenie budynku z wnioskiem o założenie księgi wieczystej dla powstałej wskutek przekształcenia nieruchomości lokalowej; koszty założenia księgi oraz wpisu powstałego prawa obciążają oczywiście członka spółdzielni i wynoszą 1/3 najniższego miesięcznego wynagrodzenia ogłaszanego przez ministra właściwego do spraw pracy;
• członek spółdzielni, który chce przekształcić lokatorskie prawo do lokalu musi przed zawarciem umowy przenoszącej własność lokalu dokonać wymaganych przez prawo wpłat (o czym niżej); bez wykonania wszelkich finansowych zobowiązań określonych w przepisach umowa o przeniesienie własności lokalu nie może być zawarta.

W zasadzie własność każdego lokalu, co do którego członkowi przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo może zostać na członka przeniesiona.

W zakresie tym istnieją jednak wyjątki:

• jeżeli lokal, będący przedmiotem spółdzielczego lokatorskiego prawa znajduje się w budynku wybudowanym z udziałem środków z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, jego własność pod żadnym warunkiem nie może zostać przeniesiona na członka spółdzielni;
• statut spółdzielni może przewidywać ograniczenie możliwości przeniesienia przez spółdzielnię własności lokalu w domach dla inwalidów, osób samotnych i innych domach o specjalnym przeznaczeniu.

Należy jeszcze zaznaczyć, że przeniesienie własności lokalu na członka spółdzielni może nastąpić dopiero wówczas, gdy spółdzielnia w budynkach stanowiących jej własność wyodrębni lokale, które od tego momentu będą stanowiły odrębna nieruchomość. Wyodrębnienie lokalu może nastąpić łącznie z zawarciem umowy o przeniesienie własności lokalu albo wcześniej, na skutek jednostronnej czynności prawnej spółdzielni.

Jakie koszty obciążają członka spółdzielni, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, jeżeli żąda przeniesienia własności tego lokalu?

Członek spółdzielni, który żąda przeniesienia własności lokalu, co do którego przysługuje mu spółdzielcze lokatorskie prawo, musi przed zawarciem umowy o przeniesienie własności tego lokalu dokonać:

• spłaty przypadającej na jego lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową lokalu, określonych w umowie o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu (m.in. z tytułu wkładu mieszkaniowego), w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami – dotyczyć to będzie sytuacji, jeżeli część wkładu mieszkaniowego została sfinansowana z zaciągniętego przez spółdzielnię kredytu na sfinansowanie kosztów budowy danego lokalu;
• spłaty przypadającego na jego lokal uzupełnienia wkładu mieszkaniowego z tytułu modernizacji budynku, przez którą należy rozumieć trwałe ulepszenie (unowocześnienie) istniejącego budynku, zwiększające jego wartość użytkową;
• spłaty przypadających na jego lokal zobowiązań spółdzielni z tytułu kredytów i pożyczek zaciągniętych na sfinansowanie kosztów remontów nieruchomości, w której znajduje się lokal;
• spłaty zadłużenia z tytułu czynszu;
• wpłaty różnicy pomiędzy wartością rynkową lokalu a zwaloryzowaną wartością wniesionego wkładu mieszkaniowego, przy czym wysokość wkładu mieszkaniowego waloryzuje się proporcjonalnie do aktualnej wartości rynkowej lokalu – wpływy z tych wpłat spółdzielnia przeznacza na uzupełnienie funduszu remontowego spółdzielni.

Pamiętaj, że:

• Lokatorskie mieszkanie spółdzielcze nie podlega zbyciu, nie można go więc sprzedać oraz nie podlega również dziedziczeniu, może więc warto zastanowić się nad przekształceniem go na mieszkanie własnościowe,
• Zasadniczo zawsze można żądać przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu na prawo własnościowe lub w odrębną własność lokalu, chyba że budynek, w którym znajduje się lokal został wybudowany z udziałem Krajowego Funduszu Mieszkaniowego lub statut przewiduje takie ograniczenia w domach dla inwalidów lub innych o specjalnym przeznaczeniu,
• Spółdzielnia ma obowiązek na pisemny wniosek członka, któremu przysługuje prawo lokatorskie, przekształcić je na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub przenieść własność takiego lokalu na członka spółdzielni,
• Warunkiem przekształcenia prawa lokatorskiego na własnościowe jest wpłata wkładu budowlanego, którego wysokość jest równa wartości rynkowej lokalu; na rzecz tego wkładu zalicza się wartość wniesionego wkładu budowlanego,
• Warunkiem przeniesienia własności lokalu na członka spółdzielni jest dokonanie określonych wpłat, w tym: wkładu budowlanego, spłaty zaciągniętych przez spółdzielnię kredytów przypadających na sfinansowanie budowy tego lokalu wraz z odsetkami, niezaleganie z czynszem, i in.,
• Umowa o przekształcenie prawa lokatorskiego w prawo własnościowe musi pod rygorem nieważności być sporządzona na piśmie, natomiast umowa o przeniesienie własności takiego lokalu w formie aktu notarialnego,
• Zarówno spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, jak i prawo odrębnej własności lokalu może być swobodnie zbywane, obciążane oraz stanowi przedmiot dziedziczenia.

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. 2003 r., Nr 119, poz. 1116 ze zmianami),
• Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. 2000 r., Nr 80, poz. 903 ze zmianami).

Zespół
e-prawnik.pl