Czy możesz wykupić mieszkanie od swojego zakładu?

20.1.2005

Po zmianie systemu pojawił się problem – większość mieszkań zakładowych przejęły - na podstawie ustawy z 12 października 1994 r. o zasadach przekazywania budynków mieszkalnych przez przedsiębiorstwa państwowe - gminy do swojego zasobu, co w konsekwencji stanowiło przyczynek do sporu o mieszkania zakładowe. Dotychczasowi użytkownicy takich mieszkań chcieli je wykupić na korzystnych warunkach, gmina nie chciała odprowadzać swojego majątku za bezcen, a niektóre zaś zakłady były sprzedawane nowym inwestorom wraz z przynależnymi mieszkaniami zakładowymi. Bałagan i niepewność mieszkańców lokali zakładowych próbuje rozstrzygnąć ustawa z 15 grudnia 2000 r. o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością Skarbu Państwa. Ustawa ta stanowiła w swoim pierwotnym brzmieniu pierwszy krok na drodze do uwłaszczenia najemców mieszkań zakładowych. Pierwotnie niedoskonała, gdyż uniemożliwiała wykup najemcom, którzy mieli zawartą z zakładem pracy umowę na czas określony – co było wówczas regułą, w obecnym kształcie, po dwukrotnej nowelizacji, wydaje się stanowić świetne remedium na problemy mieszkań zakładowych.

Jakie mieszkania mogą być wykupywane przez najemców po preferencyjnych cenach?

Pomimo używania terminu „mieszkania zakładowe”, zasady dotyczące ich wykupu określone w powołanej wyżej ustawie, stosują się nie tylko do mieszkań w potocznym rozumieniu, czyli do lokali mieszkalnych w budynkach wielorodzinnych, ale również mają zastosowanie do domów jednorodzinnych, oddanych przez przedsiębiorstwa w najem swoim pracownikom. Ażeby można było wykupić mieszkanie zakładowe musi ono stanowić własność odpowiednich podmiotów. I tak, mieszkania zakładowe mogą być zbywane po preferencyjnych cenach, jeżeli stanowią własność:

przedsiębiorstw państwowych,
spółek handlowych, w których Skarb Państwa jest – generalnie mówiąc –udziałowcem większościowym lub powstałych w wyniku komercjalizacji przedsiębiorstw państwowych, np. spółki węglowe,
innych państwowych osób prawnych, np. Agencja Własności Rolnej Skarbu Państwa (mieszkania zajmowanych przez byłych pracowników PGR – ów).

Należy jednak w tym miejscu zaznaczyć, że z wyżej wymienionego kręgu podmiotów wyłączona jest spółka – Polskie Koleje Państwowe S.A., czyli do mieszkań zakładowych będących jej własnością preferencyjnych zasad wykupu nie stosuje się. Również z zakresu powyższej ustawy wyłączone są mieszkania będące w dyspozycji Wojskowej Agencji Mieszkaniowej. Pomimo faktu, że jednostka ta jest osobą prawną, zasady zbywania tamtejszych mieszkań regulują przepisy ustawy z 22 VI 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczpospolitej Polskiej.

Zasady zbywania mieszkań zakładowych nie mają również zastosowania do tych budynków przedsiębiorstw państwowych, które przed wejściem w życie ustawy o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych (...), czyli przed 6 lutym 2001 r. zostały nieodpłatnie przekazane gminie. Do takich mieszkań zastosowanie znajdują przepisy regulujące wykup mieszkań komunalnych.

Określenie podmiotów, których sprzedaż mieszkań podlega zasadom wymienionym w powoływanej na początku ustawie ma znaczenie niezwykle doniosłe, ponieważ nieruchomości lokalowe takich podmiotów, które stanowią równocześnie mieszkania zakładowe, mogą być zbywane wyłącznie z zastosowaniem drogi przewidzianej przez tę ustawę, tzn. zbycie takich lokali bez uwzględnienia podanych niżej zasad, będzie po prostu nieważne.

Kto może ubiegać się o wykup mieszkania zakładowego po cenach preferencyjnych?

Kwestia kluczową dla spraw związanych z wykupem mieszkań jest określenie kręgu podmiotów, które mają prawo do wykupu mieszkania zakładowego z bonifikatą. Należy już na wstępie zaznaczyć, że uprawnienie powyższe nie jest bezwzględnie związane ze stosunkiem pracy, tak jak i nie jest związane ze stażem pracy. Ten ostatni jednak będzie miał wpływ na wysokość upustu cenowego przy nabyciu mieszkania od swojego pracodawcy. Wobec powyższego prawo wykupu mieszkania zakładowego przysługuje:

pracownikowi lub byłemu pracownikowi legitymującemu się w chwili sprzedaży mieszkań przez przedsiębiorstwo umową najmu zawartą na czas nieoznaczony lub administracyjną decyzją o przydziale,
pracownikowi legitymującemu się umową najmu na czas oznaczony, zawartą jednakże przed 12 listopada 1994 r.,
w przypadku śmierci pracownika lub byłego pracownika, zamieszkującym z nim w chwili śmierci małżonkowi, zstępnemu, wstępnemu, pełnoletniemu rodzeństwu, osobie go przysposabiającej lub przez niego przysposobionej, a także osobie pozostającej z nim we wspólnym gospodarstwie domowym,
niebędącemu pracownikiem najemcy legitymującemu się umową najmu zawartą na czas nieoznaczony.

W jakiej procedurze sprzedawane są mieszkania zakładowe?

Przedsiębiorstwa państwowe oraz inne podmioty, do których ma zastosowanie ustawa
o zasadach zbywania mieszkań (...) są ograniczone w swoim prawie własności w ten sposób, iż nie mogą zbyć mieszkań zakładowych zajętych przez najemców uprawnionych do wykupu z obejściem odpowiedniej procedury. Zbycie mieszkań bez jej uwzględnienia skutkować będzie nieważnością zawartych umów sprzedaży.

Przede wszystkim należy podnieść, że zakłady nie mają obowiązku sprzedaży mieszkań zakładowych ich najemcom, tzn. pracownikom nie przysługuje roszczenie o wykup takiego mieszkania, jeżeli przedsiębiorstwo państwowe w ogóle nie przeznacza ich na sprzedaż. Nie mogą się sądownie domagać, aby dany pracodawca sprzedał im zajmowane przez nich, nawet przez wiele lat, mieszkanie. Niemniej jednak zawsze mogą złożyć wniosek o wykup, który może, ale nie musi być uwzględniony. Jeżeli przedsiębiorstwo uzna ten wniosek za zasadny, może sprzedać konkretne mieszkanie po preferencyjnych cenach, bez oferowania reszty mieszkań innym najemcom.

Jeżeli jednak zakład produkcyjny czy inne przedsiębiorstwo ma zamiar sprzedać lokale, będące równocześnie mieszkaniami zakładowymi, nie może dokonać tego bez odpowiedniego poinformowania najemców o swoim zamiarze. Procedura przedstawia się następująco:

przedsiębiorstwo wywiesza wykazy mieszkań przeznaczonych na zbycie w siedzibach swoich jednostek organizacyjnych, które będą prowadziły sprzedaż, na czas nie krótszy niż trzy miesiące,
przedsiębiorstwo jest obowiązane powiadomić na piśmie osoby uprawnione
o zamiarze sprzedaży mieszkań zakładowych,
w zawiadomieniu wyznacza trzymiesięczny termin do złożenia przez najemcę oświadczenia o wykupie mieszkania, liczony od dnia doręczenia zawiadomienia,
jeżeli w ciągu trzech miesięcy nie zostanie złożone przez najemcę oświadczenie
o zamiarze wykupu mieszkania, wówczas przedsiębiorstwo ma obowiązek nieodpłatnie przekazać przedmiotowe mieszkania gminie, na obszarze której położona jest dana nieruchomość lokalowa lub spółdzielni mieszkaniowej, jeżeli najemcami wszystkich mieszkań komunalnych przeznaczonych na sprzedaż są członkowie tej spółdzielni mieszkaniowej.

Jakie są konsekwencje niezastosowania w/w procedury?

Mieszkania zakładowe mogą być zbywane jedynie na zasadach określonych w ustawie
z 15 grudnia 2000 r. o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych (...). Oznacza to, że pominięcie przepisów tej ustawy skutkować będzie nieważnością podpisanych umów sprzedaży mieszkań. Najistotniejszym gwarantem zachowania praw pracowniczych do wykupu lokali, jest przyznanie im prawa pierwszeństwa w ich nabyciu. Prawo to nakłada na przedsiębiorstwo zbywające mieszkania zakładowe obowiązek złożenia oferty kupna tegoż lokalu najemcy, który z pierwszeństwem przed wszystkimi potencjalnymi nabywcami ma prawo ofertę przyjąć, w wyniku czego stanie się nabywcą lokalu. Zatem należy stwierdzić, iż w przypadku, gdy:

pracodawca, który chce zbyć mieszkanie zakładowe, w ogóle nie złoży oferty najemcy,
pracodawca po złożeniu oferty najemcy i jej przyjęciu, sprzeda lokal innemu podmiotowi,
pracodawca po złożeniu oferty najemcy w terminie oczekiwania na oświadczenie najemcy (3 miesiące) zbędzie lokal innemu podmiotowi,
pracodawca nie przekaże mieszkań zakładowych gminie lub spółdzielni, w przypadku, gdy najemcy nie będą zainteresowania ich wykupem, a sprzeda je podmiotowi trzeciemu, w tych wypadkach nabycie przez wymienione podmioty będzie nieważne.

Należy również zaznaczyć, że jeżeli pracodawca zawiadomi najemcę o możliwości wykupu mieszkania, jednakże wskaże termin krótszy niż 3 miesiące na złożenie oświadczenia, wówczas najemca zawsze może w terminie do 3 miesięcy takie oświadczenie złożyć, a jeżeli budynki już zostały przekazane nieodpłatnie gminie lub spółdzielni, wówczas najemca może żądać uznania tej czynności za nieważną i następnie powołując się na złożone już wcześniej oświadczenie woli o zamiarze zakupu, zawrzeć umowę sprzedaży przedmiotowego lokalu.

Za ile uprawniony będzie mógł wykupić mieszkanie zakładowe?

Wysokość ceny mieszkania zakładowego uzależniona jest od stażu pracy w danym przedsiębiorstwie lub czasu najmu mieszkania, w przypadku, gdy najemca nie jest lub nie objął mieszkania w związku z wykonywaniem stosunku pracy. Cenę wyjściową nieruchomości stanowi jej wartość rynkowa ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego. Cena ta zostanie pomniejszona o:

6 % - za każdy rok pracy u podmiotu zbywającego mieszkania,
3% - za każdy rok najmu mieszkania, w sytuacji, gdy najemca nie jest równocześnie pracownikiem.

Jeżeli uprawnionym do wykupu mieszkania są członkowie rodziny zmarłego pracownika lub inne osoby mu bliskie, które zamieszkiwały z nim w chwili jego śmierci, zasadą jest, że cenę wykupu pomniejsza się o okres, przez który osoby te lokal wynajmowały. Jednakże na ich wniosek - zamiast tego okresu - zbywający uwzględni okres pracy zmarłego albo okres czasu, przez który zmarły był najemcą mieszkania zakładowego. Złożenie takiego wniosku będzie oczywiście podyktowane tym, czy okres pracy lub najmu mieszkania przez zmarłego daje możliwość większego upustu cenowego, np. zmarły pracownik zatrudniony był w zakładzie przez 10 lat, natomiast małżonka jest najemcą przedmiotowego lokalu lat 12. Zgodnie z zasadami bonifikaty, z racji okresu najmu lokalu może wykupić lokal z 36 % obniżką cenową ( płaci 64 % wartości rynkowej mieszkania), jednakże uwzględniając okres pracy męża mogłaby liczyć na obniżkę w wysokości 60 % (płaci 40 % wartości rynkowej mieszkania).

W tym miejscu warto zwrócić uwagę na trzy bardzo ważne reguły, a mianowicie:

łączna obniżka przy wykupie mieszkania nie może przekroczyć 95 % jego wartości rynkowej, czyli najniższa cena za jaką można nabyć mieszkanie to 5 % jego wartości rynkowej, np. mieszkanie wycenione na 150 tys. zł można wykupić najtaniej za 7,5 tys. zł, co oznacza również, że bez względu na długość okresu pracy u zbywcy, nie może nastąpić uwłaszczenie za darmo,
jeżeli osobą uprawnioną jest rencista, emeryt lub wdowa po renciście czy emerycie, będący byłym pracownikiem przedsiębiorstwa, cena wykupu mieszkania jest stała i wynosi 5 % jego wartości rynkowej,
jeżeli po dniu 1 VIII 1990 r. nastąpił podział przedsiębiorstwa, tak że w chwili wykupu uprawniony jest (lub był przez pewien okres) pracownikiem jednostki powstałej w wyniku podziału, na staż pracy, od którego zależy wysokość upustu, zalicza się naturalnie zarówno okres pracy przed podziałem, jak i w jednostce utworzonej w wyniku podziału.

Z jakimi innymi kosztami powinna liczyć się osoba, która chce wykupić mieszkanie zakładowe?

Przede wszystkim, aby określić wartość mieszkania, od którego będzie liczona gratyfikacja wynikająca z powoływanej ustawy, należy zatrudnić rzeczoznawcę majątkowego.

Umowę sprzedaży nieruchomości zostaje zawarta w formie aktu notarialnego, gdyż samo przyjęcie oferty przedsiębiorstwa nie skutkuje jeszcze nabyciem przez uprawnionego własności mieszkania zakładowego. Od dokonanej umowy sprzedaży nieruchomości musi być zapłacony podatek od czynności cywilnoprawnych. Wszystkie powyższe koszty obciążą oczywiście najemcę, wykupującego mieszkanie zakładowe. W przybliżeniu kształtują się następująco:

taksa notarialna (opłata za sporządzenie aktu notarialnego) – 700 zł – 1900 zł, w zależności od wartości mieszkania ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego (im wyższa, tym wyższa i taksa),
wycena nieruchomości, sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego –
200 zł – 500 zł,
podatek od sprzedaży nieruchomości – 2% wartości mieszkania ustalonej przez rzeczoznawcę (opłata stała).

Pamiętaj, że:

Możesz wykupić mieszkanie zakładowe tylko jeżeli nie zostało wcześniej przez przedsiębiorstwo państwowe nieodpłatnie przekazane gminie lub spółdzielni mieszkaniowej,
Jeżeli miałeś zawarta umowę na czas oznaczony, sprawdź czy została ona zawarta przed 12 listopada 1994 r. – umowy na czas oznaczony zawarte po tym okresie nie uprawniają do wykupu mieszkania zakładowego z bonifikatą,
Jeżeli jesteś pracownikiem, byłym pracownikiem, członkiem rodziny zmarłego pracownika lub najemcą na czas nieokreślony, przysługuje Ci prawo pierwszeństwa nabycia sprzedawanego lokalu – dokonanie zbycia tego lokalu bez uwzględnienia twojego prawa zawsze będzie skutkowało nieważnością tak zawartej umowy sprzedaży,
Masz tylko trzy miesiące na podjęcie decyzji o wykupie mieszkania, liczonych od momentu doręczenia zawiadomienia o zamiarze sprzedaży lokalu,
Łączny upust cenowy z tytułu stażu pracy lub najmu lokalu nie może przekroczyć 95 % wartości mieszkania wycenionej przez rzeczoznawcę majątkowego,
Do ceny kupna mieszkania musisz doliczyć jeszcze koszty aktu notarialnego, opłacenia rzeczoznawcy i wysokość podatku od czynności cywilnoprawnych.

Podstawa prawna:

Ustawa z 15 grudnia 2000 r. o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością Skarbu Państwa (Dz. U. 2001 r., Nr 4, poz. 24 ze zmianami),
Ustawa z 12 października 1994 r. o zasadach przekazywania zakładowych budynków mieszkalnych przez przedsiębiorstwa państwowe (Dz. U. 1994 r., Nr 119, poz. 567 ze zmianami).

Zespół
e-prawnik.pl