Czy nabywając lokal mieszkalny możemy domagać się od dewelopera przedstawienia protokołów odbioru robót budowlanych? – część pierwsza

W protokole odbioru robót budowlanych inwestor ma prawo wskazania wykonawcy wszelkich ewentualnych wad w sposobie ich wykonania przez wykonawcę i określenia terminu na ich usunięcie lub wyboru innego rozwiązania spośród przysługujących mu wobec wykonawcy, który ponosi odpowiedzialność za wady ujawnione przy odbiorze. Tym samym protokół odbioru częściowego lub odbioru końcowego robót budowlanych jest ważnym źródłem informacji dla potencjalnego nabywcy lokalu.

Przed przeniesieniem na nabywcę prawa własności lokalu, nabywca dokonuje jego protokolarnego odbioru od dewelopera. Praktyką staje się, że nabywcy angażują do tej czynności osoby posiadające fachową wiedzę budowlaną. Rolą takiego specjalisty jest wskazanie na ewentualne wady lokalu, których przeciętny nabywca może nie dostrzec, a które mogą ujawnić się np. dopiero w chwili prowadzenia prac wykończeniowych. Wskazanie wad, przy odbiorze lokalu od dewelopera, umożliwia nabywcy egzekwowanie od dewelopera usunięcia istotnych usterek. Zatrudniony przez nabywcę specjalista może wskazać na wady, na które zwrócił już uprzednio uwagę deweloper, dokonując odbioru robót budowlanych od wykonawcy. Zatrudniony przez nabywcę specjalista może również takie wady przeoczyć. W tej sytuacji nie może budzić wątpliwości, że możliwość wglądu do protokołu odbioru robót budowlanych w istotny sposób polepszyłaby pozycję nabywcy, stanowiąc dla niego nieocenione źródło informacji.

Tymczasem w ustawie z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tekst jednolity Dz. U. z 2017 r. poz. 1468 ze zm.) (dalej: „ustawa deweloperska”) na rzecz potencjalnego nabywcy nie zostało przyznane prawo żądania od dewelopera umożliwienia zapoznania się z protokołami odbioru. Zamiast tego na jego rzecz zostało zastrzeżone prawo żądania od dewelopera umożliwienia zapoznania się z aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, kopią aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego, jeśli podmiot podlega wpisowi do Krajowego Rejestru Sądowego lub aktualnym zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej, kopią pozwolenia na budowę, sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata, a w przypadku realizacji inwestycji przez spółkę celową – sprawozdaniem spółki dominującej a także z projektem architektoniczno-budowlanym (art. 21 ustawy deweloperskiej). Z kolei z art. 20 ustawy deweloperskiej wynika, że deweloper jest obowiązany przekazać nabywcy szczegółowe informacje dotyczące swojej sytuacji prawno-finansowej oraz przedsięwzięcia deweloperskiego, w tym konkretnego, oferowanego do sprzedaży lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, w zakresie określonym w prospekcie informacyjnym, którego wzór określa załącznik do ustawy deweloperskiej.

Zupełnie inny zakres uprawnień przyznał ustawodawca bankom kredytującym zakup nieruchomości. Z art. 12 ust. 2 ustawy deweloperskiej wynika prawo banku do kontroli zakończenia każdego z etapów przedsięwzięcia deweloperskiego zarówno poprzez wgląd do rachunków bankowych dewelopera, jak i wgląd do jego dokumentacji przedsięwzięcia deweloperskiego. Jak wynika z art. 3 pkt 13) ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity Dz. U. z 2017 r. poz. 1332) (dalej: „prawo budowlane”) dokumentacja budowy obejmuje pozwolenie na budowę, projekt budowlany, dziennik budowy, protokoły odbiorów częściowych i końcowych, w miarę potrzeby, rysunki i opisy służące realizacji obiektu, operaty geodezyjne i książkę obmiarów, a w przypadku realizacji obiektów metodą montażu także dziennik montażu. Z kolei zgodnie z art. 3 pkt 14) prawa budowlanego dokumentacja powykonawcza obejmuje dokumentację budowy z naniesionymi zmianami dokonanymi w toku wykonywania robót budowlanych oraz geodezyjnymi pomiarami powykonawczymi. Bank może zatem dokonać weryfikacji dokumentacji dewelopera, w zakresie kontroli rzeczowej i finansowej, w tym dokumentacji budowy obejmującej protokoły odbiorowe oraz dokumentację powykonawczą.

W ramach swoich uprawnień kontrolnych banki weryfikują poniekąd prawidłowość wykonania robót budowlanych. W ocenie części doktryny fakt, że kontrola taka nie jest dokonywana przez nabywcę, ale przez bank powoduje, że decyzja o tym czy dany etap przedsięwzięcia budowlanego został ukończony w sposób prawidłowy nie pozostaje w rękach nabywcy lecz podmiotu nie będącego stroną umowy deweloperskiej, zatem teoretycznie bezstronnego. Deweloper jest jednak klientem banku, w którym prowadzony jest mieszkaniowy rachunek powierniczy, zatem argument bezstronności nie wydaje się być uzasadnionym. (Bartłomiej Gliniecki, Komentarz do ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, LexisNexis 2012)

Art. 12 ust. 2 ustawy deweloperskiej przyznaje zatem bankowi bardzo szerokie prawo kontroli dokumentacji dewelopera. To uprawnienie umożliwia sprawdzenie zgodności wykonania robót budowlanych z projektem i z pozwoleniem na budowę.

Uprawnienia nabywcy lokalu w razie stwierdzenia wad lokalu reguluje przepis art. 27 ustawy deweloperskiej, z którego wynika, że przeniesienie na nabywcę prawa własności lokalu poprzedzone jest odbiorem lokalu. Z odbioru sporządzany jest protokół, do którego nabywca może zgłosić wady lokalu i w razie ich uznania przez dewelopera, deweloper jest zobowiązany do usunięcia wad w wyznaczonym terminie. W przypadku późniejszego ujawnienia wad lokalu, zastosowanie mają przepisy kodeksu cywilnego dotyczące rękojmi. Deweloper zgodnie z art. 568 § 1 i 2 kodeksu cywilnego odpowiada z tytułu rękojmi za wady, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem pięciu lat od dnia wydania nieruchomości nabywcy. Roszczenie o usunięcie wady przedawnia się z upływem roku, licząc od dnia stwierdzenia wady.

Jak z powyższego wynika na gruncie przepisów ustawy deweloperskiej nabywca nie może skutecznie domagać się od dewelopera wydania protokołów odbioru robót budowlanych. Z jednej strony nabywca jest w gorszej sytuacji niż bank, który finansuje zakup nieruchomości. Z drugiej jednak strony można sobie wyobrazić (choć wydaje się to dyskusyjne), że deweloper, który ma w trakcie inwestycji kłopot z wykonawcą i obawia się o jakość wykonanych przez niego robót budowlanych, mógłby w obawie przed dojściem do nabywcy informacji o ilości i rodzaju ujawnionych wad lokalu, ograniczać zgłaszanie przez siebie usterek do minimum. Zgłaszałby tylko rażące wady, nie chcąc podsuwać nabywcy powodów do kwestionowania zakończenia przedsięwzięcia budowlanego w sposób prawidłowy. Nie jest to jednak argument przekonywujący, ponieważ każde usunięcie wady wymaga dodatkowego czasu, a w zależności od rzetelności wykonawcy, konieczne może być czasem dokonywanie nawet kilku odbiorów tych samych robót. W sytuacji przekroczenia przez dewelopera terminu na przekazanie lokalu nabywcy, deweloper może się narazić np. na kary umowne wobec nabywcy. Tym samym przyjąć należy, że co do zasady deweloper dąży do jak najszybszego odbioru robót od wykonawcy. Jeżeli chodzi natomiast o bank, to dla dokonania przelewu na rzecz dewelopera środków pieniężnych z mieszkaniowego rachunku powierniczego, kwestia wad w postaci np. nierównych tynków na ścianach nie będzie miała prawdopodobnie żadnego znaczenia. Tymczasem nabywca dysponując dokumentami, do których obecnie ma dostęp bank, zyskałby pełną wiedzę o lokalu, który zamierza nabyć. Brak po stronie nabywcy takich uprawnień jakie przysługują bankowi stawia i bank i dewelopera w sytuacji uprzywilejowanej względem nabywcy.

W kolejnej części artykułu przedstawiona zostanie analiza opisanego wyżej przypadku w kontekście uprawnień wynikających dla nabywcy z innych przepisów prawa .

Joanna Gaik