Jak wybudować dom bez formalności?

30.1.2022

Od 3 stycznia 2022 r. osoby, które posiadają działki budowlane, mogą - w uproszczonej procedurze - wybudować na niej dom do 70 mkw. Poniżej prezentujemy najważniejsze informacje i rozwiewamy wątpliwości związane z budową „domów bez formalności”.

Kto może wybudować dom do 70 mkw.?

Każdy pełnoletni obywatel Polski, bez względu na swój status społeczny, może w uproszczonej procedurze wybudować dom o powierzchni zabudowy do 70 mkw.
Może to uczynić pod warunkiem, że inwestycja służy zaspokojeniu jego własnych potrzeb mieszkaniowych.
To rozwiązanie jest adresowane zarówno do osób indywidualnych jak również do małżeństw i rodzin z dziećmi, czyli do każdej osoby, która posiada prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Jakie są podstawowe założenia tej inwestycji budowlanej?

Dzięki nowej ustawie łatwiej niż dotychczas będzie można wybudować jednorodzinny budynek mieszkalny.
Aby wybudować taki dom, nie trzeba zatrudniać kierownika budowy ani prowadzić dziennika budowy. Jeżeli jednak inwestor nie posiada takich kompetencji, to nadal może skorzystać z usług takiej osoby.
W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, należy zwrócić się do odpowiedniego organu gminy lub miasta, który wyda dokument o warunkach zabudowy w ciągu 21 dni od momentu złożenia wniosku w tej sprawie.

Na czym polega uproszczona procedura?

Wyłączona zostaje możliwość zgłoszenia przez organ administracji architektoniczno-budowlanej sprzeciwu wobec dokonanego przez inwestora zgłoszenia budowy.
Do budowy można przystąpić niezwłocznie po doręczeniu organowi administracji architektoniczno-budowlanej zgłoszenia budowy i zawiadomieniu powiatowego inspektora nadzoru budowlanego o terminie rozpoczęcia robót budowlanych.
Nie trzeba zatrudniać kierownika budowy ani też prowadzić książki budowy.

Jakie kroki należy podjąć, aby skorzystać z tego programu?

Zanim inwestor rozpocznie budowę domu do 70 mkw. powinien zgromadzić i podpisać wszystkie niezbędne w tym celu dokumenty.

1. Najpierw należy zgłosić do starosty powiatowego budowę domu wraz z projektem budowlanym i dotychczas wymaganymi, standardowymi dokumentami. Do zgłoszenia należy też dołączyć:

projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany w postaci papierowej (w 3 egzemplarzach) albo elektronicznej - wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw, lub kopiami tych opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów,
oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Dokumenty te można:

przesłać pocztą
przekazać osobiście lub przez pełnomocnika
złożyć online za pośrednictwem strony https://e-budownictwo.gunb.gov.pl/

Do tych dokumentów należy dołączyć oświadczenia o tym, że:

planowana budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych (oświadczenie złożone pod rygorem odpowiedzialności karnej),
w przypadku nieustanowienia kierownika budowy, inwestor sam przejmuje odpowiedzialność za kierowanie budową,
dokumentacja dołączona do zgłoszenia budowy jest kompletna.

2. Następnie należy zawiadomić organ nadzoru budowlanego o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych.

Następnie można rozpocząć budowę „domu bez formalności”.

Wyjaśnienia nieścisłości

Domu wybudowanego w uproszczonej procedurze nie można sprzedać lub wynająć?

Ustawa nie zawiera regulacji określających warunki zbycia, sprzedaży lub wynajmu takich nieruchomości. W związku z tym możliwe jest przenienie własności takiego domu np. na dzieci lub inne osoby. Zostanie bowiem spełniony wymóg zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.

Dom do 70 mkw. można również sprzedać lub wynająć.

Nie można wybudować domu do 70mkw na terenie, który nie ma planu zagospodarowania przestrzennego?

W takim przypadku należy uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, którą dla domu budowanego w uproszczonej procedurze będzie wydawał odpowiedni organ gminy w ciągu 21 dni od momentu złożenia wniosku w tej sprawie.

Czy jeśli zmieni się sytuacja materialna lub życiowa właściciela i będzie potrzebował sprzedać wybudowany dom, to może to zrobić? Grożą mu jakieś konsekwencje prawne?

W przypadku zmiany sytuacji materialnej lub życiowej właściciela zmieni się, może sprzedać tego typu dom. Powinien jednak złożyć - pod rygorem odpowiedzialności prawnej - oświadczenie, że planowana budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, ma na celu przeciwdziałanie nadużyciom rynkowym.

Czy wybudowany w ramach programu dom trzeba zajmować "dożywotnio”?

Nie ma takiej konieczności. Właściciel może korzystać z wybudowanego przez siebie domu do 70mkw. do końca życia. Może go też w dowolnym momencie sprzedać.

Czy można zweryfikować prawidłowość działań w trakcie budowy wg uproszczonej procedury?

Tak. W każdym momencie realizacji inwestycji, jak również po jej zakończeniu, odpowiednie organy nadzoru budowlanego mogą skontrolować, czy dom do 70 mkw. powstał w zgodzie z przepisami prawa budowlanego i ładu przestrzennego. W przypadku stwierdzenia nieprawidłowości, organy te będą podejmować stosowne kroki prawne.

Jak należy rozumieć pojęcie "osoby posiadające prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane"?

Należy przez to rozumieć osobę posiadającą tytuł prawny na cele budowalne - to jest tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych.

Na podst. gov.pl