Gdy spółdzielnia nie proponuje wykupu mieszkania ... – opinia prawna

Opinia prawna

Zgodnie z art. 172 kodeksu cywilnego posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność w drodze zasiedzenia, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Samoistny posiadacz nieruchomości w złej wierze nabywa własność nieruchomości po upływie lat trzydziestu. Z przedstawionej regulacji wynika, iż do nabycia nieruchomości w drodze zasiedzenia konieczne jest spełnienie co najmniej trzech warunków. Przede wszystkim musi istnieć przedmiot nadający się do zasiedzenia, czyli w niniejszym przypadku nieruchomość stanowiąca odrębny przedmiot własności. Ponadto przedmiot zasiedzenia musi znajdować się w posiadaniu samoistnym zainteresowanego, a także od dnia uzyskania posiadania nieruchomości upłynął określony okres czasu.

Warunkiem koniecznym nabycia własności w drodze zasiedzenia jest posiadanie samoistne przedmiotu zasiedzenia.

Samoistnym posiadaczem jest ten, kto rzeczą faktycznie włada jak właściciel. Jeżeli osoba faktycznie włada rzeczą jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo na cudzą rzeczą, wówczas jest tylko posiadaczem zależnym i nie ma możliwości nabycia własności rzeczy przez zasiedzenie. Ponieważ z opisu stanu faktycznego wynika, iż za zajmowane pomieszczenia mieszkalne opłacany był czynsz, świadczyć to może o posiadaniu zależnym, władaniu lokalem mieszkalnym jak najemca czy dzierżawca, co nie stwarza możliwości zasiedzenia prawa własności. Podsumowując powyższe należy stwierdzić, iż nie macie Państwo możliwości nabycia własności zajmowanego lokalu w drodze zasiedzenia. W związku z czym bezprzedmiotowe jest omawianie kolejnych przesłanek zasiedzenia.

Możliwość i warunki wykupu mieszkania zależne są od tytułu prawnego, na podstawie, którego rodzina Pana zajmowała lokal mieszkalny w budynku spółdzielni mieszkaniowej. Jeżeli był to stosunek najmu, wówczas spółdzielnia nie ma obowiązku przedstawić oferty wykupu mieszkania. Decyzja w tym względzie zależy od uznania spółdzielni. Zarząd spółdzielni może zdecydować, czy przedstawi ofertę wykupu czy nie. Decyzja w tym względzie nie jest związana obowiązkami wynikającymi z przepisów prawa. Przedstawiona ewentualnie oferta może być ofertą rynkową, odpowiadającą aktualnie obowiązującym cenom.

Inaczej kwestia się przedstawia, gdyby rodzice Pana byli członkami tejże spółdzielni, zaś tytuł do zajmowanego lokalu opierał się na spółdzielczym lokatorskim prawie do lokalu. W takiej sytuacji spółdzielnia mieszkaniowa obowiązana jest na pisemne żądanie członka spółdzielni, któremu przysługuje spółdzielcze prawo do lokalu zawrzeć z tym członkiem umowę o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, albo według jego żądania umowę o ustanowienie odrębnej własności lokalu. Podkreślić jednak należy, iż z powyższych uprawnień skorzystać mogą jedynie członkowie spółdzielni, którym przysługuje spółdzielcze prawo do lokalu. Jeżeli osoba zajmuje lokal na podstawie umowy najmu, bądź bez żadnej podstawy prawnej, wówczas nie ma możliwości skorzystania ze wskazanych możliwości. Ponadto powyższą możliwość wyklucza prawomocne orzeczenie sądu pozbawiające członkostwa w spółdzielni i nakazujące opróżnienie lokalu, do którego jak wynika z przytoczonych faktów doszło.

Świadczy o tym fakt przyznania lokalu socjalnego.

Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów, sąd w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu orzeka o uprawnieniu do lokalu socjalnego (art. 14 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego, Dz. U. z 2001 Nr 71, poz. 733 ze zmianami). Umowa najmu lokalu socjalnego może zostać zawarta z osobą, która nie ma tytułu prawnego do lokalu i której dochody z gospodarstwa domowego nie przekraczają wysokości określonej w uchwale rady gminy (art. 23 ust. 2 w/w ustawy). Z powyższego wynika, iż umowa najmu lokalu socjalnego może zostać zawarta z osobą, której nie przysługuje prawo do jakiegokolwiek innego lokalu i której dochody nie przekraczają określonej wysokości. Zatem fakt nabycia własności lokalu w drodze jego wykupienie będzie miał bezpośredni wpływ na uprawnienie do lokalu socjalnego. Jeżeli nastąpiłoby to przed zawarciem umowy najmu lokalu socjalnego, wówczas wykluczona jest możliwość zawarcia wspomnianej umowy najmu. Ponadto uzyskanie tytułu prawnego do innego lokalu w trakcie trwania najmu lokalu socjalnego jest również przeszkodą w korzystaniu z lokalu socjalnego. Zgodnie bowiem z art. 25 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego, gmina może wypowiedzieć najem lokalu socjalnego bez zachowania terminu wypowiedzenia, jeżeli najemca uzyskał tytuł prawny do innego lokalu i może używać tego lokalu.

Mając powyższe na uwadze, w przedstawionym stanie faktycznym nie ma środków prawnych stwarzających możliwość zatrzymania zajmowanego do tej pory lokalu mieszkalnego. Orzeczenie sądu nakazujące opróżnienie lokalu jest dla stron wiążące, zaś zajmowanie lokalu bez podstawy prawnej może narazić rodzinę Pana dziewczyny na dodatkowe koszty związane z ewentualną odpowiedzialnością odszkodowawczą za korzystanie z cudzej rzeczy (art. 224 - 225 k.c.). Ograniczone są również możliwości uzyskania korzystnej ceny wykupu zajmowanego lokalu. Spółdzielnia nie jest skrępowana żadnymi ograniczeniami w zakresie ustalania ceny sprzedaży lokalu mieszkalnego dotychczasowemu najemcy i może żądać zapłaty ceny rynkowej za przedmiotowy lokal.