Spółdzielnia

Jak zamienić mieszkanie, czyli uwag kilka o przepisach dotyczących zamiany

W życiu często nasze dotychczasowe miejsce zamieszkania przestaje odpowiadać. Powiększenie rodziny, zbyt wysokie rachunki - powodów może być wiele. Jeżeli znajdziesz osobę, która dysponuje odpowiednim dla Ciebie lokalem, możecie dokonać zamiany. Jak? Odpowiedź znajdziesz poniżej. Pod tytułową zamianą mieszkania kryje się tak naprawdę kilka różnych pojęć, różnych z prawnego punktu widzenia, jednak dających jeden i ten sam efekt. Rodzaj stosowanej procedury zależy od prawa, które przysługuje do lokalu Tobie i drugiej stronie zamiany.

Jakie prawa mogą przysługiwać do lokalu (mieszkania)?

W obrocie prawnym spotykamy prawo odrębnej własności, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, prawo wynikające z najmu.

Jak zamienić mieszkanie będące przedmiotem odrębnej własności na inne takie mieszkanie?

Mamy tutaj do czynienia z zamianą praw własności. Ponieważ przedmiotem zamiany są nieruchomości, konieczna jest forma aktu notarialnego. Tekst umowy sporządzi tekst odpowiedniej umowy. Jeżeli mieszkania przedstawiają różną wartość można zastrzec w umowie dopłatę, na rzecz właściciela bardziej wartościowego mieszkania. Ten rodzaj zamiany nazywamy zamianą cywilną.

Jak zamienić spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu na inne takie prawo?

Możliwe są tu dwie formy zamiany. Albo analogicznie jak w poprzednim przypadku zamiana zostanie dokonana w formie aktu notarialnego (zamiana cywilna), albo zostanie zastosowany specjalny tryb polegający na tym, że członek spółdzielni zrzeka się swojego prawa pod warunkiem przyznana mu prawa przysługującego dotychczas drugiej stronie. Druga strona czyni tak samo i w efekcie dochodzi do zamiany mieszkań (tzw. zamiany spółdzielczej). Zamiana taka jest możliwa zarówno między członkami jednej, jak i dwóch spółdzielni. W tym drugim przypadku konieczna jest dodatkowo zmiana członkostwa spółdzielni. Szczegółowe wymagania co do dokonywania takich zamian mogą być zawarte w statutach spółdzielni. Zaletą zamiany spółdzielczej jest fakt, iż nie wymaga formy aktu notarialnego. Ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (które uzyskaliśmy w drodze zamiany) musi być natomiast dokonane na piśmie.

Jak zamienić spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu na inne takie prawo?

W tym przypadku możliwa jest jedynie „zamiana spółdzielcza”, lokatorskie prawo nie jest zbywalne i za każdym razem musi być na nowo ustanowione. Zawarte w punkcie poprzednim uwagi dotyczące członkostwa i formy ustanowienia prawa pozostają tu aktualne.

Czy można zamienić się na mieszkania będące przedmiotem najmu? W jaki sposób to zrobić?

Zamiana takich mieszkań wymaga współpracy obydwu wynajmujących. Najemca rozwiązuje umowę najmu z wynajmującym pod warunkiem, że ten ostatni wynajmie mieszkanie wskazanej osobie (drugiej stronie wymiany). Oczywiście po drugiej stronie dochodzi do tego samego. Zamieniający się podpisują nowe umowy najmu i z tą chwilą cała operacja dochodzi do skutku. Istnieje też inna możliwość: strony wymiany zawierają ze sobą wzajemnie dwie umowy przelewu wierzytelności (wierzytelnością jest tu uprawnienie do korzystania z lokalu) oraz dwie umowy przejęcia długu (długiem jest tu konieczność płacenia czynszu). Umowa przejęcia długu wymaga zgody wierzyciela, w tym przypadku odpowiednio jednego i drugiego wynajmującego. Zarówno umowa o przejęcie długu jak i zgoda wynajmującego powinny muszą mieć formę pisemną.

Nie ma też przeszkód dla dokonywania zamiany różnych praw. Oto możliwe kombinacje:

  1. Jak zamienić spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu na mieszkanie będące przedmiotem odrębnej własności (lub odwrotnie)? Ponieważ zarówno dla przeniesienia prawa własności nieruchomości (mieszkania) jak i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu konieczna jest forma aktu notarialnego, najłatwiej zawrzeć umowę w takiej właśnie formie, przewidując w razie potrzeby dopłatę. Drugą możliwością jest zrzeczenie się przez członka spółdzielni własnościowego prawa pod warunkiem, że spółdzielnia przyzna to prawo oznaczonej osobie, oraz pod warunkiem, że zostanie na niego (członka spółdzielni) przeniesiona własność oznaczonego mieszkania. Następnie strony zamiany zawierają umowę (notarialną), w której właściciel przenosi własność mieszkania na drugiego uczestnika operacji w zamian za warunkowe zrzeczenie się przez niego własnościowego prawa do lokalu (pamiętamy: warunkowe zrzeczenie nastąpiło już wcześniej). Nabywca własnościowego prawa do lokalu musi zostać przyjęty w poczet członków spółdzielni.
  2. Jak zamienić spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu na mieszkanie będące przedmiotem odrębnej własności (lub odwrotnie)? Ponieważ lokatorskie prawo do lokalu jest niezbywalne nie można go przenieść w drodze umowy stron bez udziału spółdzielni. Zamiany można dokonać jedynie w sposób opisany w poprzednim akapicie tzn. warunkowe zrzeczenie się prawa lokatorskiego i notarialne przeniesienie własności mieszkania.
  3. Jak zamienić prawo wynikające z najmu na prawo własności (lub odwrotnie)? Z uwagi na wielką różnicę wartości i wynikającą z niej wysokość dopłat będziemy tu mieli do czynienia raczej ze sprzedażą. Przeniesienie własności mieszkania następuje w umowie w formie aktu notarialnego. Przeniesienie praw i obowiązków wynikających następuje w drodze umów przejęcia długu (za zgodą wynajmującego) i przelewu wierzytelności lub przez rozwiązanie umowy najmu pod warunkiem zawarcia nowej umowy z oznaczoną osobą (zbywcą nieruchomości) (patrz: „Czy można zamienić się na mieszkania będące przedmiotem najmu? W jaki sposób to zrobić?”).
  4. Jak zamienić spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu na spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu? Możliwa jest tu tylko forma „zamiany spółdzielczej” (patrz: „Jak zamienić spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu na inne takie prawo?”)
  5. Jak zamienić spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu na prawo wynikające z najmu? Przeniesienie praw z najmu następuje na jeden ze sposobów opisanych w podtytule „Jak zamienić spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu na inne takie prawo?”, natomiast przeniesienie własnościowego prawa do lokalu dochodzi do skutku w drodze umowy notarialnej lub zrzeczenia się prawa na rzecz oznaczonej osoby.
  6. Jak zamienić spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu na prawo wynikające z najmu? Przeniesienie praw z najmu następuje na jeden ze sposobów opisanych w podtytule „Jak zamienić się na mieszkania będące przedmiotem najmu?” natomiast „przeniesienie” prawa lokatorskiego polega na zrzeczeniu się tego prawa na rzecz oznaczonej osoby (drugiej strony zamiany).

Pamiętaj, że:

  • Ilekroć dochodzi do zmiany właściciela mieszkania stanowiącego przedmiot odrębnej własności, konieczna jest forma aktu notarialnego,
  • Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu możesz przenieść zarówno w formie aktu notarialnego jak i bez zachowania tej formy (przy udziale spółdzielni),
  • Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu jest niezbywalne, by je „zamienić” każde z nich musi być na nowo ustanowione na rzecz nowego lokatora,
  • Możesz, za zgodą wynajmującego, zamienić się na mieszkania będące przedmiotem najmu.

Podstawa prawna:

Obserwuj nas na:

Potrzebujesz porady prawnej?

KOMENTARZE (15)

Magda

3.1.2018 15:27:16

Re: Jak zamienić mieszkanie, czyli uwag kilka o przepisach dotyczących zamiany

Witam. Mam mieszkanie spółdzielcze własnościowe z hipoteką, czy istnieje możliwość aby spółdzielnia zamieniła mi na większe ( mieszkanie ma 20m2 , drugie dziecko w drodze).?

venus

25.10.2017 12:39:43

Re: Jak zamienić mieszkanie, czyli uwag kilka o przepisach dotyczących zamiany

Witam chcialabymsie dowiedziec odnosnie zamiany mieszkania . Kobieta chce szie zamienic ale problemem jest to ze chce mieszkac w tych mieszkaniach do konca ale wrazie smierci chce abym ja miala te mieszkania . To są mieszkania komunalne i nie wiem jak to mozna zalatwic aby sporzódzic umowe ale ja mieszkam dojej smierci w swoim lokalu a ona w swoim prosze o pomoc

venus

25.10.2017 12:39:42

Re: Jak zamienić mieszkanie, czyli uwag kilka o przepisach dotyczących zamiany

Witam chcialabymsie dowiedziec odnosnie zamiany mieszkania . Kobieta chce szie zamienic ale problemem jest to ze chce mieszkac w tych mieszkaniach do konca ale wrazie smierci chce abym ja miala te mieszkania . To są mieszkania komunalne i nie wiem jak to mozna zalatwic aby sporzódzic umowe ale ja mieszkam dojej smierci w swoim lokalu a ona w swoim prosze o pomoc

Jolanta Korwin-Pi

20.4.2017 18:6:18

Re: Jak zamienić mieszkanie, czyli uwag kilka o przepisach dotyczących zamiany

Czy przy zamianie pokoi o takiej samej powierzchni i obok siebie musi być sporządzony akt notarialny,czy wystarczy spisać umowę?.

AGNIESZKA

8.10.2016 12:34:44

Re: Jak zamienić mieszkanie, czyli uwag kilka o przepisach dotyczących zamiany

Witam Mam pytanie.Mam mieszkanie 38 m kwaterunkowe w Warszawie i znalazlam mieszkanie do zamiany ale TBS .Czy jest mozliwosc zamiany takich dwóch mieszkan?Jakie warunki muszą spełniac strony?

katarzyna

3.9.2016 8:27:45

Re: Jak zamienić mieszkanie, czyli uwag kilka o przepisach dotyczących zamiany

witam jestem najemną mieszkania pochodzącego z Lokalnego Zrzeszenia Włascicieli Nieruchomości i chcę zrezygnować z mieszkania w tym budownictwie!W mieszkaniu zrobiłam kapitalny remont ale Zrzeszenie nie zwroci mi żadnych poniesionych przeze mnie kosztow, więc znalazłam osobę która za odstepne chce to mieszkanie!Pytanie brzmi czy LZWN moze odmówic wpisania tej nowej osoby jako głównego najemnce?czy może lepiej poszukać innego mieszkania na zasadzie zamiany?tylko czy taką formę moze tez odrzucić LZWN?chodzi o to że ja chce sie wymeldować ale zalezy mi na tym aby wskazana przeze mnie osoba nabyła wszelkie prawa do tego lokalu jako najemna!obawiam się ze lZWN może udzielic mi odpowiedzi że oni sami decyduja kto na danym mieszkaniu zostaje głównym najemncą proszę o poradę bo jest to dla mnie bardzo istotne

OBCY

20.1.2016 11:26:16

CZY MOŻNA ZAMIENIĆ SIE MIESZKANIEM Z SOCJALNYM

WITAM CZY MOZNA ZAMIENIĆ SIE MIESZKANIEM SOCJALNYM NA SOCJALNE na jakich warunkach

Elka

14.7.2015 12:52:40

Re: Jak zamienić mieszkanie, czyli uwag kilka o przepisach dotyczących zamiany

Samotna matka, troje już dorosłych dzieci, w tym dwie córki niepełnosprawne (jedna po 2 operacjach serca, druga upośl. umysłowe w niewielkim stopniu ). Posiadam małe mieszkanie spółdzielcze (2 pokojowe) 46 m2. Chcę je zamienić na większe (3 - 4 pokoje). Jak dokonać takiej zamiany, czy spółdzielnia pomaga w pośrednictwie o zamianę?

ola

15.3.2015 13:56:43

Re: Jak zamienić mieszkanie, czyli uwag kilka o przepisach dotyczących zamiany

mam problem jestem w trakcie zamiany mieszkania komunalnego z wiekszego na mniejsze jest to dobrowolna zamiana wszystkie dokumenty zostaly juz podpisane zostalo isc do administracji podpisac umowy ktore sa juz gotowe poczym pani z ktora robie zamiane stwierdzila ze ona rezygnuje czy ja moge podpisac umowe w administracji bez tej pani bo ja jestem dalej zdecydowana na to mieszkanie i czy po podpisaniu tej umowy ta pani bedzie musiala opuscic mi mieszkanie

Kasia

31.8.2014 20:36:5

Re: Jak zamienić mieszkanie, czyli uwag kilka o przepisach dotyczących zamiany

witam Mam pytanie odnośnie zamiany mieszkanie , chcialabym formalnie zamienić się z rodzicami na mieszkanie . Oboje mieszkamy w tym samym bydynku , tylko w innej klatce , oba mieszkania są komunalne . Czy istnieje bezplatna możliwość zamiany tych mieszkań .

anako

27.8.2014 12:35:13

Re: Jak zamienić mieszkanie, czyli uwag kilka o przepisach dotyczących zamiany

Planuję zamianę mieszkania 54 mkw.- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu( z hipoteką) na mniejsze 35 mkw odrębna własność.Oba mieszkania są w zasięgu tego samego osiedla a co za tym idzie Spółdzielni.Od czego zacząć procedury i na co zwrócić uwagę

Monika Lewicka

6.4.2014 23:2:29

Re: Jak zamienić mieszkanie, czyli uwag kilka o przepisach dotyczących zamiany

Chcę zamienić mieszkanie własnosciowe hipoteczne na większe, na co zwrócić uwagę przy zamianie na: - spółdzielcze własnościowe - spółdzielcze lokatorskie - kwaterunkowe - komunalne Czy jeżeli obecnie nie ma roszczeń do gruntów i/lub do budynku w którym znajduje się mieszkanie komunalne/kwaterunkowe, to czy może się okazać za pewien czas, że takie roszczenia jednak są?

MONIKA

11.7.2013 16:51:6

Re: Jak zamienić mieszkanie, czyli uwag kilka o przepisach dotyczących zamiany

chce zamienic mieszkanie komunalne na takie samo ,tylko problem w tym że w mojej administracji chcą dokumentów o moich dochodach ,nie rozumiem po co..proszę o odpowiedz

rafał

2.8.2012 13:27:50

Re: Jak zamienić mieszkanie, czyli uwag kilka o przepisach dotyczących zamiany

Jak kozystnie się zamienić. WITAM.MAM MIESZKAMIE WŁASNOSCIOWE 72m STARE BUDOWNICTWO ,PIECE,I CHCĘ ZAMIENIC NA KAWALERKE 30m W BLOKU STARYM ALE OGRZEWANIE CENTRALNE.JAK CHCE ZAMIENIC BEZ DOPŁATY TO CZY BEDE PŁACIC JAKIS PODATEK I JAK KORZESTNIE ZROBIC UMOWĘ,CZY TEZ TRZEBA ZROBIC UMOWE PRZEDWSTEPNĄ?

justyś

4.11.2009 14:56:47

Re: Jak zamienić mieszkanie, czyli uwag kilka o przepisach dotyczących zamiany

zamieniloam mieszkanie na lokatorskie spółdzielcze i teraz spłódzielni nie wyraża mi zgody na zamianę bez uzupełnienia wkładów zostałam oszukana bo wkladów jest aż 70000 zł co robić

Pokaż wszystkie komentarze (15)

Dodaj komentarz

DODAJ KOMENTARZ

ZOBACZ TAKŻE:

  • 29.8.2018

    Zachowek - czym jest zachowek i komu się należy?

    Podstawową zasadą prawa spadkowego jest swoboda testowania. Oznacza ona, iż spadkodawca może za życia w drodze testamentu dowolnie rozrządzić swoim majątkiem, jeśli zaś tego nie uczyni, krąg (...)

  • 28.9.2018

    Zniesienie współwłasności - Jak znieść współwłasność?

    Współwłasność występuje, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom i każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem (np. sprzedać, (...)

  • 16.8.2016

    Wydziedziczenie - W jaki sposób dokonać wydziedziczenia?

    Potoczna intuicja łączy termin wydziedziczenie z pozbawieniem uprawnionego możliwości spadkobrania poprzez albo powołanie innych spadkobierców, albo sporządzenie testamentu negatywnego (testament (...)

  • 28.7.2017

    Umowa zamiany - czy wiesz o niej wszystko?

    Wydaje się być bardzo rzadko spotykana, ale czy na pewno. Czy zdajemy sobie sprawę, że zwykła wymiana rzeczami ma doniosłość prawną? Przedmiotem zamiany mogą być, podobnie jak w przypadku sprzedaży, (...)

  • 8.12.2016

    Zrzeczenie się spadku - Gdy nie chcesz po kimś dziedziczyć

    Zgodnie z obowiązującym prawem spadkowym, jeżeli spadkodawca nie pozostawił po sobie testamentu to w momencie otwarcia spadku (czyli śmierci spadkodawcy) obowiązują przepisy ustawowe dotyczące (...)