Jak zamienić mieszkanie, czyli uwag kilka o przepisach dotyczących zamiany

W życiu często nasze dotychczasowe miejsce zamieszkania przestaje odpowiadać. Powiększenie rodziny, zbyt wysokie rachunki - powodów może być wiele. Jeżeli znajdziesz osobę, która dysponuje odpowiednim dla Ciebie lokalem, możecie dokonać zamiany. Jak? Odpowiedź znajdziesz poniżej. Pod tytułową zamianą mieszkania kryje się tak naprawdę kilka różnych pojęć, różnych z prawnego punktu widzenia, jednak dających jeden i ten sam efekt. Rodzaj stosowanej procedury zależy od prawa, które przysługuje do lokalu Tobie i drugiej stronie zamiany.

Jakie prawa mogą przysługiwać do lokalu (mieszkania)?

W obrocie prawnym spotykamy prawo odrębnej własności, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, prawo wynikające z najmu.

Jak zamienić mieszkanie będące przedmiotem odrębnej własności na inne takie mieszkanie?

Mamy tutaj do czynienia z zamianą praw własności. Ponieważ przedmiotem zamiany są nieruchomości, konieczna jest forma aktu notarialnego. Tekst umowy sporządzi tekst odpowiedniej umowy. Jeżeli mieszkania przedstawiają różną wartość można zastrzec w umowie dopłatę, na rzecz właściciela bardziej wartościowego mieszkania. Ten rodzaj zamiany nazywamy zamianą cywilną.

Jak zamienić spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu na inne takie prawo?

Możliwe są tu dwie formy zamiany. Albo analogicznie jak w poprzednim przypadku zamiana zostanie dokonana w formie aktu notarialnego (zamiana cywilna), albo zostanie zastosowany specjalny tryb polegający na tym, że członek spółdzielni zrzeka się swojego prawa pod warunkiem przyznana mu prawa przysługującego dotychczas drugiej stronie. Druga strona czyni tak samo i w efekcie dochodzi do zamiany mieszkań (tzw. zamiany spółdzielczej). Zamiana taka jest możliwa zarówno między członkami jednej, jak i dwóch spółdzielni. W tym drugim przypadku konieczna jest dodatkowo zmiana członkostwa spółdzielni. Szczegółowe wymagania co do dokonywania takich zamian mogą być zawarte w statutach spółdzielni. Zaletą zamiany spółdzielczej jest fakt, iż nie wymaga formy aktu notarialnego. Ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (które uzyskaliśmy w drodze zamiany) musi być natomiast dokonane na piśmie.

Jak zamienić spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu na inne takie prawo?

W tym przypadku możliwa jest jedynie „zamiana spółdzielcza”, lokatorskie prawo nie jest zbywalne i za każdym razem musi być na nowo ustanowione. Zawarte w punkcie poprzednim uwagi dotyczące członkostwa i formy ustanowienia prawa pozostają tu aktualne.

Czy można zamienić się na mieszkania będące przedmiotem najmu? W jaki sposób to zrobić?

Zamiana takich mieszkań wymaga współpracy obydwu wynajmujących. Najemca rozwiązuje umowę najmu z wynajmującym pod warunkiem, że ten ostatni wynajmie mieszkanie wskazanej osobie (drugiej stronie wymiany). Oczywiście po drugiej stronie dochodzi do tego samego. Zamieniający się podpisują nowe umowy najmu i z tą chwilą cała operacja dochodzi do skutku. Istnieje też inna możliwość: strony wymiany zawierają ze sobą wzajemnie dwie umowy przelewu wierzytelności (wierzytelnością jest tu uprawnienie do korzystania z lokalu) oraz dwie umowy przejęcia długu (długiem jest tu konieczność płacenia czynszu). Umowa przejęcia długu wymaga zgody wierzyciela, w tym przypadku odpowiednio jednego i drugiego wynajmującego. Zarówno umowa o przejęcie długu jak i zgoda wynajmującego powinny muszą mieć formę pisemną.

Nie ma też przeszkód dla dokonywania zamiany różnych praw. Oto możliwe kombinacje:

1. Jak zamienić spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu na mieszkanie będące przedmiotem odrębnej własności (lub odwrotnie)? Ponieważ zarówno dla przeniesienia prawa własności nieruchomości (mieszkania) jak i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu konieczna jest forma aktu notarialnego, najłatwiej zawrzeć umowę w takiej właśnie formie, przewidując w razie potrzeby dopłatę. Drugą możliwością jest zrzeczenie się przez członka spółdzielni własnościowego prawa pod warunkiem, że spółdzielnia przyzna to prawo oznaczonej osobie, oraz pod warunkiem, że zostanie na niego (członka spółdzielni) przeniesiona własność oznaczonego mieszkania. Następnie strony zamiany zawierają umowę (notarialną), w której właściciel przenosi własność mieszkania na drugiego uczestnika operacji w zamian za warunkowe zrzeczenie się przez niego własnościowego prawa do lokalu (pamiętamy: warunkowe zrzeczenie nastąpiło już wcześniej). Nabywca własnościowego prawa do lokalu musi zostać przyjęty w poczet członków spółdzielni.
2. Jak zamienić spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu na mieszkanie będące przedmiotem odrębnej własności (lub odwrotnie)? Ponieważ lokatorskie prawo do lokalu jest niezbywalne nie można go przenieść w drodze umowy stron bez udziału spółdzielni. Zamiany można dokonać jedynie w sposób opisany w poprzednim akapicie tzn. warunkowe zrzeczenie się prawa lokatorskiego i notarialne przeniesienie własności mieszkania.
3. Jak zamienić prawo wynikające z najmu na prawo własności (lub odwrotnie)? Z uwagi na wielką różnicę wartości i wynikającą z niej wysokość dopłat będziemy tu mieli do czynienia raczej ze sprzedażą. Przeniesienie własności mieszkania następuje w umowie w formie aktu notarialnego. Przeniesienie praw i obowiązków wynikających następuje w drodze umów przejęcia długu (za zgodą wynajmującego) i przelewu wierzytelności lub przez rozwiązanie umowy najmu pod warunkiem zawarcia nowej umowy z oznaczoną osobą (zbywcą nieruchomości) (patrz: „Czy można zamienić się na mieszkania będące przedmiotem najmu? W jaki sposób to zrobić?”).
4. Jak zamienić spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu na spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu? Możliwa jest tu tylko forma „zamiany spółdzielczej” (patrz: „Jak zamienić spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu na inne takie prawo?”)
5. Jak zamienić spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu na prawo wynikające z najmu? Przeniesienie praw z najmu następuje na jeden ze sposobów opisanych w podtytule „Jak zamienić spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu na inne takie prawo?”, natomiast przeniesienie własnościowego prawa do lokalu dochodzi do skutku w drodze umowy notarialnej lub zrzeczenia się prawa na rzecz oznaczonej osoby.
6. Jak zamienić spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu na prawo wynikające z najmu? Przeniesienie praw z najmu następuje na jeden ze sposobów opisanych w podtytule „Jak zamienić się na mieszkania będące przedmiotem najmu?” natomiast „przeniesienie” prawa lokatorskiego polega na zrzeczeniu się tego prawa na rzecz oznaczonej osoby (drugiej strony zamiany).

Pamiętaj, że:

• Ilekroć dochodzi do zmiany właściciela mieszkania stanowiącego przedmiot odrębnej własności, konieczna jest forma aktu notarialnego,
• Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu możesz przenieść zarówno w formie aktu notarialnego jak i bez zachowania tej formy (przy udziale spółdzielni),
• Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu jest niezbywalne, by je „zamienić” każde z nich musi być na nowo ustanowione na rzecz nowego lokatora,
• Możesz, za zgodą wynajmującego, zamienić się na mieszkania będące przedmiotem najmu.

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. 1964 r., Nr 16, poz. 93 ze zmianami),
• Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. 1994 r., Nr 85, poz. 388 ze zmianami),
• Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. 2001 r., Nr 4, poz. 27 ze zmianami).

Zespół
e-prawnik.pl