Mieszkaniowy rachunek powierniczy otwarty i zamknięty
Jednym z obowiązków dewelopera jest utworzenie rachunku powierniczego dla wpłat klientów. Możliwe jest utworzenie rachunku otwartego lub zamkniętego. Czym się różnią warianty rachunku powierniczego i jakie są ich zalety i wady?
Zgodnie z przepisami ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkaniowego lub domu jednorodzinnego, zwanej ustawą deweloperską, obowiązkiem dewelopera jest utworzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego dla przedsięwzięcia deweloperskiego w celu ochrony interesów nabywcy. Środki zgromadzone na rachunku powierniczym przeznaczone są wyłącznie na realizację przedsięwzięcia deweloperskiego, a koszty, opłaty i prowizje związane z jego prowadzeniem obciążają dewelopera. Wpłaty środków dokonują nabywcy, natomiast sposób ich wypłaty do wykorzystania przez dewelopera zależny jest od rodzaju utworzonego rachunku powierniczego – otwartego lub zamkniętego.
Rachunek powierniczy otwarty
Celem utworzenia rachunku powierniczego otwartego jest gromadzenie środków wpłacanych przez nabywcę dla realizacji celów wskazanych w umowie deweloperskiej. Istotą tego rachunku jest wypłacanie przez dewelopera zdeponowanych pieniędzy w transzach, zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego. Bank wypłaca środki deweloperowi po stwierdzeniu zakończenia realizacji danego etapu inwestycji, co poprzedza kontrola dziennika budowy dokonywana przez odpowiednio wykwalifikowaną osobę wyznaczoną przez bank. Koszty takiej kontroli ponosi deweloper. Ten rodzaj rachunku powierniczego jest niewątpliwie korzystny dla deweloperów, ponieważ w ramach realizowania inwestycji mogą oni na bieżąco pokrywać koszty ze środków pochodzących od nabywcy, zmniejszając tym samym własne obciążenia i zabezpieczając płynność finansową. Z punktu widzenia nabywcy rachunek powierniczy otwarty jest mniej bezpieczny, ze względu na ryzyko utraty części środków wykorzystanych przez dewelopera w przypadku fiaska przedsięwzięcia deweloperskiego. W sytuacji stosowania przez dewelopera otwartego rachunku powierniczego warto rozważyć korzystanie z dodatkowej formy zabezpieczenia w postaci gwarancji bankowej lub gwarancji ubezpieczeniowej.
Rachunek powierniczy zamknięty
Środki zgormadzone na zamkniętym rachunku powierniczym podlegają jednorazowej wypłacie, po przeniesieniu na nabywcę prawa własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Bank wypłaca środki deweloperowi po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej własność nieruchomości na nabywcę w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, z wyjątkiem takich obciążeń, na które wyraził zgodę nabywca. Do tego czasu deweloper nie może korzystać ze środków zdeponowanych na rachunku. Zamknięty rachunek powierniczy jest bezpieczną formą finansowania przedsięwzięcia deweloperskiego z punku widzenia nabywcy. Stosowanie tego rodzaju rachunku wpływa na zwiększenie wiarygodności dewelopera. Z drugiej strony korzystanie z zamkniętego rachunku powierniczego wymaga dysponowania przez dewelopera własnymi środkami finansowymi lub poszukiwania dodatkowych źródeł finansowania, takich jak kredyt, co może wiązać się także z ryzykiem utraty płynności finansowej dewelopera.
Michał Pichór
Radca prawny
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?