Nabycie prawa do ogródka działkowego a podatki

Umowa

Działkowiec w drodze umowy może przenieść prawa oraz obowiązki wynikające z prawa do działki na rzecz pełnoletniej osoby fizycznej (przeniesienie praw do działki). Umowę zawiera się w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi.

Prawa oraz obowiązki do ogródka w ROD przenoszone są najczęściej na postawie:

• umowy sprzedaży - odpłatnie,
• umowy darowizny - nieodpłatnie.

Kupiłeś albo otrzymałeś w darowiźnie prawo do ogródka działkowego? Dowiedz się, kto jest zobowiązany do zapłaty podatku, a kto może skorzystać ze zwolnienia od tego obowiązku.

Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC)

Podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlega np. umowa sprzedaży. Jest to umowa, w której sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy (prawa majątkowego) i wydać mu tę rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać oraz zapłacić sprzedawcy uzgodnioną cenę.

Informacje, jakie powinny znaleźć się w umowie sprzedaży, to:

• kto i kiedy? – umieść informacje o dacie i miejscowości, w której umowa została zawarta, a także dane sprzedawcy i kupującego,
• co? – dokładnie określ przedmiot sprzedaży (napisz, czy przedmiotem sprzedaży jest wyłącznie prawo do działki, czy również wzniesiona na niej altana lub urządzenia albo nasadzenia, gdzie działka jest położona, jaka jest jej powierzchnia, czy jest ogrodzona, itd.),
• za ile? – podaj cenę sprzedaży (jeżeli przedmiotem sprzedaży jest nie tylko prawo do działki, to wyszczególnij ceny wszystkich sprzedawanych przedmiotów).

Z momentem zawarcia umowy sprzedaży powstaje obowiązek podatkowy w PCC. Od tego momentu podatnik ma w zasadzie 14 dni na złożenie deklaracji w sprawie podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC-3) i zapłatę podatku.

Do zapłaty podatku zobowiązany jest kupujący (podatnik). Jeżeli nabywcą są małżonkowie (jedyny dopuszczalny przypadek przeniesienia prawa do działki na dwie osoby), to są oni zobowiązani solidarnie do zapłaty podatku. Solidarność przy zapłacie podatku oznacza, iż wpłaty może dokonać jeden z małżonków albo obydwoje: w równych bądź różnych częściach – ważne jest, żeby suma wpłaconych kwot była równa kwocie podatku do zapłaty.

Podstawa opodatkowania to kwota, od której nalicza się podatek. Generalnie powinna ona odzwierciedlać wartość rynkową sprzedawanych rzeczy czy praw majątkowych.

Podatek płaci się zawsze od wartości rynkowej nabywanej rzeczy lub prawa majątkowego - nawet, gdy w umowie ustala się inną cenę.

Wartość rynkową określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, uwzględniając ich miejsce położenia, stan i stopień zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania czynności, bez odliczania długów oraz ciężarów.

Oznacza to, iż nie zawsze cena zapłacona przez kupującego stanowić będzie podstawę opodatkowania, ponieważ w konkretnym przypadku może ona odbiegać od wartości rynkowej przedmiotu umowy.

Przykład:

W styczniu 2024 r. pani Katarzyna przeniosła na panią Wandę prawo do ogródka w ROD. Pani Katarzynie zależało na szybkim zbyciu, dlatego obniżyła cenę o 20%, do 16 000 zł. W takim przypadku kwota zapłacona za przeniesienia prawa do działki nie odzwierciedla jego wartości rynkowej. Wartość ta, biorąc pod uwagę przeciętne ceny tego rodzaju praw do działek, o zbliżonej powierzchni i położeniu na terenie tego samego ROD, jest bowiem wyższa - wynosi 20 000 zł. Do podstawy opodatkowania należy zatem przyjąć kwotę 20 000 zł.

Podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa, zaś przyjęcie niższej wartości powoduje zaniżenie kwoty należnego podatku i konieczność jego uzupełnienia wraz z odsetkami.

Organ podatkowy może w ciągu 5 lat - od końca roku, w którym zawarto umowę sprzedaży z podpisami notarialnie poświadczonymi - wezwać podatnika do podwyższenia wartości przedmiotu tej umowy, jeżeli stwierdzi, że nie odpowiada ona wartości rynkowej. W przypadku sporu między organem podatkowym a podatnikiem, co do wartości rynkowej, organ określi ją, uwzględniając opinię biegłego lub - przedstawioną przez podatnika - wycenę rzeczoznawcy. Jeśli organ podatkowy powoła biegłego, a wartość określona na podstawie jego opinii różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez podatnika, koszty opinii ponosi podatnik.

Stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

• 2% - od umowy sprzedaży rzeczy;
• 1% - od umowy sprzedaży praw majątkowych.

Umowa sprzedaży prawa do korzystania z ogródka działkowego podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych według stawki 1% - jako prawo majątkowe. Jeśli jednak przedmiotem umowy o przeniesieniu prawa do działki są także nasadzenia, urządzenia bądź inne obiekty znajdujące się na działce oraz stanowiące własność działkowca, np. altana, podlegają one podatkowi w wysokości 2%.

Gdy w umowie nie zostaną wyodrębnione wartości rzeczy i praw majątkowych, do których mają zastosowanie różne stawki podatku, wtedy podatek będzie należny według stawki najwyższej, od łącznej ich wartości.

Przykład:

Umowa sprzedaży obejmowała przeniesienie prawa do działki wraz ze znajdującymi się na działce nasadzeniami, obiektami oraz urządzeniami, zaś sprzedający i kupujący uzgodnili cenę na 70 000 zł, z tym że:

• w pierwszym przypadku w umowie wyszczególniono, że wartość prawa do działki strony umowy sprzedaży ustaliły na 45 000 zł, natomiast wartość nasadzeń i domku na 25 000 zł. Kwota podatku wyniesie więc: 25 000 zł * 2% + 45 000 zł *
• 1% = 500 zł + 450 zł = 950 zł
• w drugim przypadku w umowie podano tylko łączną wartość transakcji: 70 000 zł. Wobec tego podatek zostanie pobrany według wyższej stawki, od wartości całej transakcji i wyniesie: 70 000 zł * 2% = 1 400 zł

W tym przykładzie różnica w kwocie należnego podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu nabycia praw do działki w ROD, wraz ze znajdującymi się na niej nasadzeniami i altaną, wyniesie 450 zł. Wyższa kwota podatku PCC do zapłaty jest wynikiem niewyodrębnienia w umowie wartości rzeczy i praw majątkowych, do których zastosowanie mają różne stawki tego podatku. Warto więc pamiętać, aby wskazywać wartość poszczególnych przedmiotów w treści umowy sprzedaży.

Jeśli chodzi obowiązki podatników PCC przy umowie sprzedaży, należy stwierdzić, że podatnikiem podatku w przypadku umowy sprzedaży praw do działki w rodzinnych ogrodach działkowych jest kupujący. Jeżeli więc kupiłeś prawa do ogródka działkowego, to w terminie 14 dni od chwili zawarcia umowy sprzedaży:

1. bez wezwania organu podatkowego (naczelnika urzędu skarbowego) złóż deklarację w sprawie podatku od czynności cywilnoprawnych PCC-3, do urzędu skarbowego właściwego ze względu na Twoje miejsce zamieszkania,
2. oblicz i wpłać podatek w kasie lub na rachunek bankowy tego urzędu.

Jeżeli umowa sprzedaży zawierana jest w formie aktu notarialnego, to podatek płaci się u notariusza. W takiej sytuacji nie składa się deklaracji PCC-3 do urzędu skarbowego. Umowa nabycia praw do działki w ROD nie musi być zawierana w taki sposób. Umowa z podpisami notarialnie poświadczonymi nie jest umową zawartą w formie aktunotarialnego, a zatem w tym przypadku notariusz nie pobierze podatku, a nabywca będzie zobowiązany złożyć deklarację oraz wpłacić podatek do urzędu skarbowego.

Podatek od spadków i darowizn (SD)

Osoby fizyczne, które otrzymały w darowiźnie prawo do ogródka działkowego, mogą być zobowiązane do zapłaty podatku od takiego nabycia.

Przy otrzymaniu w darowiźnie praw do ogródka działkowego obowiązek podatkowy powstaje:

• z chwilą złożenia przez darczyńcę oświadczenia w formie aktu notarialnego;
• w razie zawarcia umowy bez zachowania formy aktu notarialnego, lecz zpodpisami notarialnie poświadczonymi - z chwilą skutecznego przeniesienia prawdo działki, tj. z chwilą zatwierdzenia umowy przez stowarzyszenie ogrodowe.

Od dnia zatwierdzenia umowy przez stowarzyszenie ogrodowe podatnik podatku od spadków i darowizn ma:

• miesiąc na złożenie zeznania podatkowego (wraz z umową darowizny),
• 6 miesięcy na zgłoszenie darowizny, w celu skorzystania z całkowitego zwolnienia od podatku – jeżeli prawo do działki darowała mu osoba z bliskiej rodziny.

Jeżeli umowa darowizny jest zawierana w formie aktu notarialnego, to podatek obdarowany płaci u notariusza. Nie składa wówczas zeznania podatkowego i nie zgłasza darowizny do urzędu skarbowego.

Umowa darowizny prawa do działki w ROD nie musi być jednak zawierana w taki sposób. Umowa z podpisami notarialnie poświadczonymi nie jest umową zawartą w formie aktu notarialnego, a zatem w tym przypadku notariusz nie pobierze podatku, a obdarowany powinien:

• zgłosić otrzymanie darowizny - jeżeli otrzymał ją od członka najbliższej rodziny i chce skorzystać ze zwolnienia od podatku albo
• złożyć zeznanie podatkowe i wpłacić podatek po otrzymaniu decyzji organu podatkowego.

Podatkowi nie podlega otrzymanie darowizny o wartości, która nie przekracza kwoty wolnej, tzn.:

• 36 120 zł - dla osób z I grupy podatkowej; I grupa podatkowa: małżonek, wstępni (np. rodzice, dziadkowie, pradziadkowie), zstępni (np. dzieci, wnuki, prawnuki), pasierb, ojczym, macocha, rodzeństwo, teściowie, zięć, synowa;
• 27 090 zł - dla osób z II grupy podatkowej; II grupa podatkowa: zstępni rodzeństwa (np. dzieci siostry, wnuki brata), rodzeństwo rodziców (np. ciotki, wujowie), zstępni i małżonkowie pasierbów, małżonkowie rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonkowie rodzeństwa małżonków, małżonkowie innych zstępnych (np. mąż wnuczki);
• 5733 zł - dla osób z III grupy podatkowej; III grupa podatkowa: pozostali nabywcy (tj. dalsza rodzina i osoby obce).

O zaliczeniu do grupy podatkowej decyduje osobisty stosunek nabywcy do osoby, od której lub po której nabywa rzeczy i prawa majątkowe. Za rodziców uważa się również przysposabiających, a za zstępnych także przysposobionych iich zstępnych. Do nabyć od 27 października 2020 r. za zstępnych uważa się również osoby, które przebywają lub przebywały w rodzinie zastępczej, w rodzinnym domu dziecka, w placówce opiekuńczo-wychowawczej lub w regionalnej placówce opiekuńczo-terapeutycznej, o których mowa w ustawie z dnia 9 czerwca 2011 r. o wspieraniu rodziny i systemie pieczy zastępczej, a za wstępnych także odpowiednio osoby tworzące rodzinę zastępczą, prowadzące rodzinnydom dziecka, pracujące z dziećmi w placówce opiekuńczo‑wychowawczej lub w regionalnejplacówce opiekuńczo-terapeutycznej.

Przy obliczaniu kwoty wolnej od podatku sumuje się wartość rynkową otrzymanej darowizny z wartością rynkową rzeczy oraz praw majątkowych nabytych od tej samej osoby (np. w darowiźnie czy poprzez nieodpłatne zniesienie współwłasności) w okresie ostatnich 5 lat poprzedzających rok, w którym nastąpiło ostatnie nabycie.

Jeśli chodzi o podstawę opodatkowania, to - podobnie jak w przypadku podatku od czynności cywilnoprawnych - podatek oblicza się odwartości rynkowej nabytych rzeczy i praw majątkowych, nawet, jeśli strony ustaliły inną wartość darowizny. Wartość rynkową określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, uwzględniając ich miejscepołożenia, stan i stopień zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia nabycia darowizny, po odliczeniu długów i ciężarów.

Organ podatkowy może w ciągu 5 lat - od końca roku, w którym dokonano darowizny, udokumentowanej umową z podpisami notarialnie poświadczonymi – wezwać podatnika dopodwyższenia wartości przedmiotu tej umowy, jeżeli stwierdzi, iż nie odpowiada ona wartościrynkowej. W przypadku sporu między organem podatkowym a podatnikiem co do wartości rynkowej, organ określi ją, uwzględniając opinię biegłego bądź - przedstawioną przez podatnika - wycenę rzeczoznawcy. Jeśli organ podatkowy powoła biegłego, a wartość określona napodstawie jego opinii różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez podatnika, to koszty opinii ponosi podatnik.

Opodatkowana jest wartość majątku ponad kwotę wolną od podatku. W takim przypadku obdarowany składa w urzędzie skarbowym (właściwym ze względu na swoje miejsce zamieszkania) zeznanie podatkowe o nabyciu rzeczy lub praw majątkowych (SD-3). Należy to zrobić to w ciągu miesiąca od dnia zatwierdzenia umowy darowizny przez stowarzyszenie ogrodowe.

Podatek obliczany jest od kwot, które przekraczają kwoty wolne dla poszczególnych grup podatkowych, według progresywnych skal podatkowych, gdzie stawki podatkowe wynoszą:

• dla I grupy - 3%, 5% i 7%;
• dla II grupy - 7%, 9% i 12%;
• dla III grupy - 12%, 16% i 20%.

Termin płatności podatku od spadków i darowizn wynosi 14 dni od doręczenia decyzji urzędu skarbowego z ustaloną kwotą podatku. Nie trzeba składać zeznania, gdy:

• wartość rynkowa darowizny nie przekracza kwoty wolnej od podatku (z uwzględnieniem zasady kumulacji wartości majątku nabytego od tejsamej osoby w ciągu ostatnich 5 lat poprzedzających rok, w którym nastąpiło ostatnie nabycie),
• umowa darowizny jest zawarta w formie aktu notarialnego (umowa z podpisami notarialnie poświadczonymi nie jest umową zawartą w formie aktu notarialnego),
• obdarowany zgłasza darowiznę, aby skorzystać z całkowitego zwolnienia od podatku.

Jeżeli dana osoba dostaje w darowiźnie prawo do ogródka działkowego od najbliższej rodziny (małżonka; zstępnych: np. dzieci, wnuków, prawnuków; wstępnych: np. rodziców, dziadków, pradziadków; pasierba; rodzeństwa; ojczyma lub macochy), to może skorzystać z całkowitego zwolnienia od podatku od spadków i darowizn. Żeby skorzystać ze zwolnienia od podatku, w ciągu 6 miesięcy od zatwierdzenia umowy darowizny przez stowarzyszenie ogrodowe obdarowany musi zgłosić ją (na formularzu SD-Z2) naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na swoje miejsce zamieszkania.

Nie zgłasza darowizny, gdy:

• nabywa darowiznę na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego (umowa z podpisami notarialnie poświadczonymi nie jest umową zawartą w formieaktu notarialnego),
• przekroczył termin na zgłoszenie i powinien złożyć zeznanie SD-3.

Jeśli obdarowany nie zgłosi darowizny prawa do działki w ciągu 6 miesięcy, to nie będzie mógł skorzystać ze zwolnienia od podatku. W takim przypadku składa zeznanie SD-3, a darowizna będzie opodatkowana na zasadach ogólnych.

Jeżeli obdarowany nie zgłosi darowizny w ciągu 6 miesięcy od jej nabycia lub nie złoży zeznania SD-3 i nie zapłaci należnego podatku, ale powoła się na jej otrzymanie dopiero w czasie podjętych w stosunku do niego przez organ podatkowy czynności sprawdzających, postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź kontroli celno-skarbowej, to podatek zostanie naliczony według stawki sankcyjnej 20%.

Podstawa prawna:

• ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 111, ze zm.);
• rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 25 listopada 2015 r. w sprawie sposobu pobierania i zwrotu podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2015 r., poz. 1999, ze zm.);
• ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1043, ze zm.);
• rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 27 listopada 2015 r. w sprawie zeznania podatkowego składanego przez podatników podatku od spadków i darowizn (Dz.U. z 2015 r. poz. 2068, ze zm.);
• rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 20 listopada 2015 r. w sprawie wzoru zgłoszenia o nabyciu własności rzeczy lub praw majątkowych (Dz.U. poz. 2060, ze zm.)
• ustawa z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych (Dz.U. z 2021 r. poz. 1073, ze zm.)

A.J.
Zespół e-prawnik.pl