Ograniczenia w zbywalności udziału w nieruchomości - opinia prawna

• ustawa z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (tekst jednolity: Dz. U. 2001 r., Nr 124 poz. 1361 ze zmianami),

• ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku kodeks cywilny (Dz. U. 1964 r., Nr 16 poz. 93 ze zmianami).

Niniejsza opinia prawna ma na celu przedstawienie możliwości wpisu w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności zastrzeżenia, że sprzedaż tej nieruchomości możliwa jest tylko za osobistą zgodą wszystkich jej współwłaścicieli.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (dalej: ustawa wieczystoksięgowa), księgi wieczyste prowadzone są w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Księga wieczysta dzieli się na 4 działy, w których kolejno wpisowi podlegają:

1. oznaczenie i miejsce położenia nieruchomości,

2. prawo własności i użytkowania wieczystego,

3. ograniczone prawa rzeczowe na nieruchomości z wyjątkiem hipotek, ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz inne prawa i roszczenia, z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek,

4. hipoteki na nieruchomości.

Jak wynika z przedstawionego zakresu wpisów do księgi wieczystej, ograniczenie w rozporządzeniu nieruchomością może być wpisane w dziale III księgi, przy czym ograniczenie w rozporządzeniu nieruchomością może dotyczyć także udziału w tej nieruchomości.

Mając na uwadze powyższe, uznać należy, że istnieje możliwość wpisu ograniczenia rozporządzania zarówno całą nieruchomością jak i udziału w tej nieruchomości, przy czym ograniczenie w rozporządzeniu całą nieruchomością może być ujawnione tylko za zgodą wszystkich jej współwłaścicieli. Wynika to z faktu, iż zgodnie z art. 199 kodeksu cywilnego, do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.

Ograniczenie w rozporządzaniu udziałem w nieruchomości może natomiast być wpisane na żądanie uprawnionego z tego udziału. Jeżeli więc tylko Panu przysługuje udział w nieruchomości, ograniczenie w jej rozporządzeniu może być ujawnione w księdze wieczystej, bez konieczności uzyskania zgody drugiego współwłaściciela. Wynika to z faktu, iż zgodnie z art. 198 kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli jest może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Ograniczenie w rozporządzaniu udziałem w nieruchomości może przybrać różne formy. Uprawniony z udziału może sam ograniczyć swe prawo w jego rozporządzaniu np. na rzecz dowolnej osoby trzeciej w taki sposób, iż np. rozporządzenie to może nastąpić tylko za zgodą tej osoby. Ograniczenie to może przybrać także taką formę, iż rozporządzenie udziałem może nastąpić jedynie na rzecz tej osoby trzeciej. Mając na uwadze powyższe, uznać należy, że uprawniony z udziału w nieruchomości może ograniczyć rozporządzanie tym udziałem tylko w stosunku do samego siebie, tzn. może żądać wpisu, iż zbycie tego udziału może nastąpić tylko za osobistą zgodą, wyłączając zgodę udzieloną przez ewentualnego pełnomocnika.

Odpowiadając więc na pytanie zawarte w przedstawionym stanie faktycznym stwierdzić należy, iż możliwe jest dokonanie wpisu w księdze wieczystej ograniczające rozporządzanie Pańskim udziałem w nieruchomości w ten sposób, iż zbycie tej nieruchomości może nastąpić tylko za Pana osobistą zgodą, wyłączając zgodę udzieloną przez ewentualnego pełnomocnika.

Zgodnie z art. 31 ust. 1 ustawy wieczystoksięgowej, wpis może być dokonany na podstawie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym, jeżeli przepisy szczególne nie przewidują innej formy dokumentu. Ponieważ dla wpisu ograniczenia będącego przedmiotem niniejszej opinii przepisy szczególne nie przewidują innej formy dokumentu, podstawą wpisu może być Pańskie oświadczenie, na którym podpis będzie poświadczony przez notariusza. W celu uzyskania poświadczenia podpisu przez notariusza należy udać się do dowolnego biura notarialnego z przygotowanym już oświadczeniem i poprosić notariusza o poświadczenie widniejącego na tym oświadczeniu Pańskiego podpisu. Koszt takiej operacji wynosić będzie 20 złotych. Może Pan również zlecić przygotowanie odpowiedniego oświadczenia w całości notariuszowi.

Niezależnie od powyższego wyjaśnić należy, że zgodnie z art. 199 kodeksu cywilnego, do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Zgoda ta wyrażona musi być albo osobiście albo w formie aktu notarialnego, jako że zbycie nieruchomości może nastąpić tylko na podstawie dokumentu sporządzonego w formie aktu notarialnego. Należy także wyjaśnić, że podrobienie aktu notarialnego oraz podpisu jest przestępstwem karalnym określonym w art. 270 § 1 kodeksu karnego, za popełnienie którego grozi kara grzywny, ograniczenia wolności lub pozbawienia wolności od 3 miesięcy do lat 5.