Podział lokalu spółdzielczego na dwa lokale ? opinia prawna

Stan faktyczny

Proszę o wszystkie informacje związane z podziałem lokalu mieszkalnego na dwa odrębne lokale. Lokal mieszkalny, do którego właściciel posiada spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ma powierzchnię 141,20 metrów kwadratowych. Właściciel chce podzielić ją na dwa odrębne lokale o powierzchni 70,6 m kw. każdy. Lokal ten technicznie można podzielić, nie ma żadnych przeciwwskazań. Chodzi o stronę formalno-prawną. Jak usankcjonować podział tych lokali zgodnie z obowiązującym prawem spółdzielczym?

Opinia prawna

Niniejsza opinia prawna została sporządzona na podstawie następujących aktów prawnych:

• Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity: Dz. U. 2000 r., Nr 80, poz. 903 ze zmianami),

• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz. U. 2003 r., Nr 207, poz. 2016 ze zmianami),

• Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. 2003 r., Nr 119, poz. 1116 ze zmianami).

W pierwszej kolejności, należy odwołać się do przepisów ustawy o własności lokali. Zgodnie z jej artykułem 2, samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, mogą stanowić odrębne nieruchomości. Ustęp 2 tego artykułu natomiast rozstrzyga, co należy rozumieć pod pojęciem samodzielnego lokalu. Samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Z punktu widzenia przedstawionego stanu faktycznego, szczególnie ważny jest ustęp 3 stanowiący, iż spełnienie powyższych wymagań stwierdza starosta w formie zaświadczenia.

Powyższe przepisy stanowią podstawę do rozstrzygania o samodzielności lokalu, a zatem o możliwości funkcjonowania takiej nieruchomości lokalowej w obrocie prawnym jako przedmiocie samodzielnym, bądź stanowiącym przedmiot prawa rzeczowego.
Zgodnie z powyższym, odrębnymi nieruchomościami mogą być tylko takie części budynku, które stanowią lokale, jednak odrębnymi nieruchomościami nie mogą być takie części budynku jak piętra, części pięter czy podziemia.

Skoro posiadacie Państwo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, to z punktu widzenia prawa właścicielem budynku i lokalu jest spółdzielnia mieszkaniowa. Na Państwa rzecz natomiast zostało ustanowione tzw. ograniczone prawo rzeczowe, jakim jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Zatem uprawnionym do ewentualnego dokonania niezbędnych czynności do wydzielenia dwóch lokali z jednego dotychczasowego będzie spółdzielnia, jako jego właściciel.

Jak już wyżej zostało podkreślone, samodzielny lokal mieszkalny musi:
a) składać się z zespołu izb (rzadziej jedna izba),
b) być wydzielony trwałymi ścianami,
c) znajdować się w obrębie budynku,
d) być przeznaczony na stały pobyt ludzi,
e) służyć zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.

Z punktu widzenia przesłanki samodzielności, jedna z tych cech ma szczególne znaczenie. Chodzi o to, że samodzielny lokal musi być wydzielony, i to za pomocą trwałych ścian. Oznacza to, że ściany muszą mieć odpowiednią grubość i być sporządzone z właściwych materiałów budowlanych. Nie mogą to być ściany prowizoryczne, nie nadaje się zatem do tego np. dykta; nie mogą też być oddzielone drzwiami, choćby nawet na stałe zamkniętymi.  Jednak okoliczność, że lokal nie odpowiada w pełni wymaganiu samodzielności, nie wyłącza samo przez się możliwości jego wyodrębnienia, jeżeli może on być przebudowany, w wyniku czego stanie się lokalem samodzielnym.

Jak już była o tym mowa powyżej, organem właściwym do wydania wspomnianego zaświadczenia o samodzielności lokalu (czyli w Państwa przypadku zaświadczenia o samodzielności lokalu, który powstanie po podzieleniu Państwa mieszkania) jest starosta.

W tym celu należy złożyć wniosek o wydanie zaświadczenia, który powinien zawierać nazwisko i adres wnioskodawcy, nazwę organu mającego wydać zaświadczenie, nr lokalu i adres budynku, w którym znajduje się samodzielny lokal mieszkalny / inny niż mieszkalny, datę i podpis wnioskodawcy. Do wniosku o wydanie zaświadczenia o samodzielnym lokalu należy dołączyć:

• inwentaryzację uproszczoną lokalu z opisem, wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane, z której wynika, że lokal spełnia wymogi samodzielnego lokalu mieszkalnego, przeznaczonego na stały pobyt ludzi lub lokalu wykorzystywanego zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne,

• szkic sytuacyjny, ukazujący położenie obiektu w terenie.

W opisanym przez Państwa przypadku całość powinna zatem przebiegać w następującej kolejności:
Powinniście Państwo zwrócić się o przeprowadzenie odpowiedniej procedury przez spółdzielnię mieszkaniową. W tym celu należy złożyć wniosek, w wyniku którego spółdzielnia podejmie procedurę wydzielania lokalu i ewentualnie, w drodze porozumienia z Panem, ustali warunki wykonywania prac budowlanych związanych z wydzieleniem, a także kwestię partycypowania w kosztach prac.

Po zawarciu ze spółdzielnią porozumienia i uzyskaniu jej zgody, należy postarać się o zgodę odpowiedniego organu budowlanego na prowadzenie robót budowlanych. To oczywiście w zależności od tego, jakich prac wymagać będzie wspomniana przebudowa. Nie sposób stwierdzić, czy planowane prace wymagać będą uzyskania pozwolenia na budowę, czy może wystarczającym będzie samo zgłoszenie w rozumieniu przepisów prawa budowlanego. Po dokonaniu powyższych czynności, kolejnym krokiem powinno być w/w postępowanie wszczęte na wniosek w celu uzyskania zaświadczenia o samodzielności lokali, które powstaną po dokonanych pracach.

Od momentu otrzymania zaświadczenia o samodzielności przedmiotowych lokali pozostaje już tylko przeprowadzenie postępowania, w wyniku którego zostanie ustanowione spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nowo wyodrębnionego oraz zweryfikowane zostanie prawo do lokalu, który dotąd był przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Ustanowienie prawa do obydwu lokali będzie wymagało zweryfikowania wielkości wniesionego wkładu mieszkaniowego (w tym ustalenia jego wielkości odpowiednio mniejszej dla dotychczasowego lokalu oraz ustalenie jego wielkości dla nowopowstałego).

Jak wynika z powyższego, możliwość dokonania podziału lokalu, o którym Pan mówi, niezależnie od późniejszej procedury, przynajmniej na wstępnym etapie uzależnione będzie od spółdzielni, ponieważ to ona jest właścicielem nieruchomości.

Zespół
e-prawnik.pl