Z jakimi problemami borykają się obecnie właściciele mieszkań?
Komornicy prowadzÄ… rocznie ok. 7.000 spraw eksmisyjnych (postÄ™powaÅ„ o opróżnienie lokalu). Gdyby prawo nie chroniÅ‚o tak bardzo lokatorów, eksmisji byÅ‚oby zapewne wiÄ™cej. Dotychczas obowiÄ…zujÄ…ce przepisy nie sprzyjajÄ… wÅ‚aÅ›cicielom, pozbawiajÄ…c ich praktycznie możliwoÅ›ci pozbycia siÄ™ lokatorów, nawet takich, którzy korzystajÄ… z mieszkania bez umowy. Najnowsza nowelizacja unormowaÅ„ o ochronie praw lokatorów, ma zmienić tÄ™ sytuacjÄ™ i zapewnić wiÄ™ksze prawa wÅ‚aÅ›cicielom mieszkaÅ„.
Pan Tomasz jest wÅ‚aÅ›cicielem mieszkania w centrum Krakowa. W zwiÄ…zku z tym, iż sam w nim nie mieszka, postanowiÅ‚ je wynająć. Atrakcyjny czynsz i lokalizacja sprawiÅ‚y, że najemca znalazÅ‚ siÄ™ bÅ‚yskawicznie. O ile na poczÄ…tku najemca nie sprawiaÅ‚ problemów, z czasem opóźniaÅ‚ regulowanie zalegÅ‚oÅ›ci a ostatnio przestaÅ‚ w ogóle pÅ‚acić. Pan Tomasz chciaÅ‚ pozbyć siÄ™ lokatora i wymieniÅ‚ zamki w mieszkaniu, ten wystÄ…piÅ‚ jednak do sÄ…du o przywrócenie posiadania. Najemca powróciÅ‚ wiÄ™c do mieszkania a Pan Tomasz musiaÅ‚ wszcząć sprawÄ™ o eksmisjÄ™. Teraz mimo tego, że posiada prawomocny wyrok, nie może nic zrobić, czeka na to aż gmina wskaże lokal socjalny, gdyż lokator ma maÅ‚oletnie dziecko i nie można go eksmitować do pomieszczenia tymczasowego. Najemca nie pÅ‚aci czynszu ani opÅ‚at, natomiast Pan Tomasz musi je uiszczać, gdyż to on jest wÅ‚aÅ›cicielem mieszkania i na nim spoczywajÄ… te obowiÄ…zki. Pan Tomasz zastanawia siÄ™ - „Jak to jest możliwe, aby wÅ‚aÅ›ciciel nie mógÅ‚ wyrzucić z mieszkania lokatora, który za nic nie pÅ‚aci i Å›mieje mu siÄ™ w twarz? Prawo ewidentnie chroni najemców zapominajÄ…c o wÅ‚aÅ›cicielach mieszkaÅ„!"
Problemy opisane w powyższej sytuacji nie sÄ… obce wielu wÅ‚aÅ›cicielom mieszkaÅ„, którzy postanowili je wynająć a teraz nie mogÄ… pozbyć siÄ™ uciążliwych lokatorów. OchronÄ™ najemcom zapewnia bowiem ustawa z 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego i niektórych innych ustaw. WchodzÄ… w życie przepisy, które w istostny sposób zmieniÄ… powyższy stan rzeczy. Nowelizacja zmniejsza zakres uprawnieÅ„ najemców, zapewniajÄ…c im jednak wystarczajÄ…cÄ… ochronÄ™ przed bezpodstawnym wyrzuceniem z mieszkania.
Zasadnicze zmiany
Ustawa wprowadza do systemu prawa najem okazjonalny. Umowa o najem okazjonalny bÄ™dzie umowÄ… terminowÄ…, zawieranÄ… maksymalnie na okres 10 lat. Jednym z elementów umowy bÄ™dzie notarialne oÅ›wiadczenie najemcy, w którym dobrowolnie poddaje siÄ™ egzekucji na wypadek rozwiÄ…zania umowy najmu. Najemca bÄ™dzie także zobowiÄ…zany wskazać mieszkanie, do którego bÄ™dzie można go przekwaterować, jeÅ›li zajdzie konieczność skierowania sprawy na drogÄ™ postÄ™powania egzekucyjnego. JeÅ›li lokator utraci możliwość zamieszkania we wskazanym przez niego lokalu, wówczas bÄ™dzie musiaÅ‚ o tym powiadomić wynajmujÄ…cego i wskazać inny lokal. ZaÅ‚Ä…cznikiem do umowy ma być także notarialnie poÅ›wiadczone oÅ›wiadczenie wÅ‚aÅ›ciciela lokalu wskazanego przez najemcÄ™ o prawie do zamieszkiwania w nim najemcy po ewentualnej eksmisji - ma to zapobiec wskazywaniu fikcyjnych adresów.
Nie wskazanie przez najemcę mieszkania może skutkować rozwiązaniem umowy za siedmiodniowym wypowiedzeniem.
RozwiÄ…zania powyższe bÄ™dÄ… dużym uÅ‚atwieniem dla wÅ‚aÅ›cicieli lokali, którzy nie bÄ™dÄ… musieli wystÄ™pować z powództwem eksmisyjnym. WystarczajÄ…ce bÄ™dzie bowiem nadanie klauzuli wykonalnoÅ›ci aktowi notarialnemu, w którym lokator dobrowolnie poddaÅ‚ siÄ™ egzekucji. Nadto, zlikwidowana zostanie najważniejsza przeszkoda eksmisyjna - konieczność zapewnienia lokatorowi lokalu socjalnego czy też pomieszczenia tymczasowego. Lokator zostanie bowiem przeniesiony do mieszkania, które sam wskazaÅ‚. Nowelizacja nie ogranicza wiÄ™c uzasadnionej ochrony lokatorów - nadal nie bÄ™dÄ… oni mogli być eksmitowani na bruk - zamiana uniemożliwia jednak korzystanie z cudzego mieszkania bezpodstawnie.
Aby móc skorzystać z powyższych rozwiÄ…zaÅ„ konieczne bÄ™dzie jednak zgÅ‚oszenie podpisania umowy o najem naczelnikowi urzÄ™du skarbowego. Konstrukcja ta zapewnia wiÄ™c z jednej strony szerszÄ… ochronÄ™ wÅ‚aÅ›cicielom mieszkaÅ„, z drugiej strony zniechÄ™ca do nieformalnego wynajmowania mieszkaÅ„ w celu unikania obowiÄ…zków podatkowych.
Umowa o najem okazjonalny ulega rozwiÄ…zaniu z okresem na który zostaÅ‚a zawarta bÄ…dź po upÅ‚ywie okresu wypowiedzenia jej. JeÅ›li najemca nie opuÅ›ci dobrowolnie lokalu, wÅ‚aÅ›ciciel bÄ™dzie mógÅ‚ żądać opuszczenia lokalu a jeÅ›li to nadal nie nastÄ…pi, bÄ™dzie mógÅ‚ wystÄ…pić o nadanie aktowi notarialnemu klauzuli wykonalnoÅ›ci przez sÄ…d. Taki dokument bÄ™dzie podstawÄ… przeprowadzenia eksmisji najemcy do lokalu przez niego wskazanego.
Przyczyny rozwiÄ…zania umowy najmu sÄ… częściowo pokrywajÄ… siÄ™ z przyczynami ogólnymi. Nadal podstawÄ… wypowiedzenia umowy najmu bÄ™dzie używanie lokalu w sposób sprzeczny z umowÄ…, podnajem albo oddanie lokalu do używania innej osobie bez zgody wÅ‚aÅ›ciciela bÄ…dź też pozostawanie w zwÅ‚oce z zapÅ‚atÄ… czynszu przez okres trzech miesiÄ™cy. TakÄ… przyczynÄ… bÄ™dzie także rażące wykroczenie przeciwko porzÄ…dkowi domowemu.
Warto wskazać, iż wysokość wynagrodzenia notariusza za czynności dokonane w związku z zawarciem umowy najmu okazjonalnego nie będzie mogła przekraczać dziesiątej części minimalnego wynagrodzenia za pracę (aktualnie jest to koszt ok. 130 zł).
O projekcie zmian pisaliśmy na etapie konsultacji.
Podstawa prawna:
- Ustawa z dnia 17 grudnia 2009 roku o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. 2010.3.13).