Umowa najmu i dzierżawy

Właścicielu, nareszcie pozbędziesz się nierzetelnego lokatora!

Z jakimi problemami borykają się obecnie właściciele mieszkań?

Komornicy prowadzą rocznie ok. 7.000 spraw eksmisyjnych (postępowań o opróżnienie lokalu). Gdyby prawo nie chroniło tak bardzo lokatorów, eksmisji byłoby zapewne więcej. Dotychczas obowiązujące przepisy nie sprzyjają właścicielom, pozbawiając ich praktycznie możliwości pozbycia się lokatorów, nawet takich, którzy korzystają z mieszkania bez umowy. Najnowsza nowelizacja unormowań o ochronie praw lokatorów, ma zmienić tę sytuację i zapewnić większe prawa właścicielom mieszkań. 

Pan Tomasz jest właścicielem mieszkania w  centrum Krakowa. W związku z tym, iż sam w nim nie mieszka, postanowił je wynająć. Atrakcyjny czynsz i lokalizacja sprawiły, że najemca znalazł się błyskawicznie. O ile na początku najemca nie sprawiał problemów, z czasem opóźniał regulowanie zaległości a ostatnio przestał w ogóle płacić. Pan Tomasz chciał pozbyć się lokatora i wymienił zamki w mieszkaniu, ten wystąpił jednak do sądu o przywrócenie posiadania. Najemca powrócił więc do mieszkania a Pan Tomasz musiał wszcząć sprawę o eksmisję. Teraz mimo tego, że posiada prawomocny wyrok, nie może nic zrobić, czeka na to aż gmina wskaże lokal socjalny, gdyż lokator ma małoletnie dziecko i nie można go eksmitować do pomieszczenia tymczasowego. Najemca nie płaci czynszu ani opłat, natomiast Pan Tomasz musi je uiszczać, gdyż to on jest właścicielem mieszkania i na nim spoczywają te obowiązki. Pan Tomasz zastanawia się - „Jak to jest możliwe, aby właściciel nie mógł wyrzucić z mieszkania lokatora, który za nic nie płaci i śmieje mu się w twarz?  Prawo ewidentnie chroni najemców zapominając o właścicielach mieszkań!"

Problemy opisane w powyższej sytuacji nie są obce wielu właścicielom mieszkań, którzy postanowili je wynająć a teraz nie mogą pozbyć się uciążliwych lokatorów. Ochronę najemcom zapewnia bowiem ustawa z 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego i niektórych innych ustaw. Wchodzą w życie przepisy, które w istostny sposób zmienią powyższy stan rzeczy. Nowelizacja zmniejsza zakres uprawnień najemców, zapewniając im jednak wystarczającą ochronę przed bezpodstawnym wyrzuceniem z mieszkania.

Zasadnicze zmiany

Ustawa wprowadza do systemu prawa najem okazjonalny. Umowa o najem okazjonalny będzie umową terminową, zawieraną maksymalnie na okres 10 lat. Jednym z elementów umowy będzie notarialne oświadczenie najemcy, w którym dobrowolnie poddaje się egzekucji na wypadek rozwiązania umowy najmu. Najemca będzie także zobowiązany wskazać mieszkanie, do którego będzie można go przekwaterować, jeśli zajdzie konieczność skierowania sprawy na drogę postępowania egzekucyjnego. Jeśli lokator utraci możliwość zamieszkania we wskazanym przez niego lokalu, wówczas będzie musiał o tym powiadomić wynajmującego i wskazać inny lokal. Załącznikiem do umowy ma być także notarialnie poświadczone oświadczenie właściciela lokalu wskazanego przez najemcę o prawie do zamieszkiwania w nim najemcy po ewentualnej eksmisji - ma to zapobiec wskazywaniu fikcyjnych adresów.

Nie wskazanie przez najemcę mieszkania może skutkować rozwiązaniem umowy za siedmiodniowym wypowiedzeniem.

Rozwiązania powyższe będą dużym ułatwieniem dla właścicieli lokali, którzy nie będą musieli występować z powództwem eksmisyjnym. Wystarczające będzie bowiem nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym lokator dobrowolnie poddał się egzekucji. Nadto, zlikwidowana zostanie najważniejsza przeszkoda eksmisyjna - konieczność zapewnienia lokatorowi lokalu socjalnego czy też pomieszczenia tymczasowego. Lokator zostanie bowiem przeniesiony do mieszkania, które sam wskazał.  Nowelizacja nie ogranicza więc uzasadnionej ochrony lokatorów - nadal nie będą oni mogli być eksmitowani na bruk - zamiana uniemożliwia jednak korzystanie z cudzego  mieszkania bezpodstawnie.

Aby móc skorzystać z powyższych rozwiązań konieczne będzie jednak zgłoszenie podpisania umowy o najem naczelnikowi urzędu skarbowego.  Konstrukcja ta zapewnia więc z jednej strony szerszą ochronę właścicielom mieszkań, z drugiej strony zniechęca do nieformalnego wynajmowania mieszkań w celu unikania obowiązków podatkowych.

Umowa o najem okazjonalny ulega rozwiązaniu z okresem na który została zawarta bądź po upływie okresu wypowiedzenia jej. Jeśli najemca nie opuści dobrowolnie lokalu, właściciel będzie mógł żądać opuszczenia lokalu a jeśli to nadal nie nastąpi, będzie mógł wystąpić o nadanie aktowi notarialnemu klauzuli wykonalności przez sąd. Taki dokument będzie podstawą przeprowadzenia eksmisji najemcy do lokalu przez niego wskazanego.

Przyczyny rozwiązania umowy najmu są częściowo pokrywają się z przyczynami ogólnymi. Nadal podstawą wypowiedzenia umowy najmu będzie używanie lokalu w sposób sprzeczny z umową, podnajem albo oddanie lokalu do używania innej osobie bez zgody właściciela bądź też pozostawanie w zwłoce z zapłatą czynszu przez okres trzech miesięcy. Taką przyczyną będzie także rażące wykroczenie przeciwko porządkowi domowemu.

Warto wskazać, iż wysokość wynagrodzenia notariusza za czynności dokonane w związku z zawarciem umowy najmu okazjonalnego nie będzie mogła przekraczać dziesiątej części minimalnego wynagrodzenia za pracę (aktualnie jest to koszt ok. 130 zł).

O projekcie zmian pisaliśmy na etapie konsultacji.

Podstawa prawna:

  • Ustawa z dnia 17 grudnia 2009 roku o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. 2010.3.13).

Obserwuj nas na:

Potrzebujesz porady prawnej?

KOMENTARZE (12)

Labrador

15.4.2019 9:48:51

Re: Właścicielu, nareszcie pozbędziesz się nierzetelnego lokatora!

Prawicy udają niewiniątka i rozkładają ręce, że za taki burdel nie odpowiadają. Takie prawo i cóż oni nic nie mogą. A mi się zawsze zdawało , że murarz buduje domy, i układa cegły, a oni układają prawo.

Labrador

15.4.2019 9:43:51

Re: Właścicielu, nareszcie pozbędziesz się nierzetelnego lokatora!

Państwo wtrąca się nam obywatelom we wszystko. Układa nam życie. A nie potrafi rozwiązać prostych ludzkich sporów. Na zwrot pożyczki z wyroku sądu z kwietnia 2004 r czekamy już 15 lat. Facet korumpuje prokuraturę i sędziów. Mnie by to się tak długo nie udawało, chyba , że zapuściłbym pejsy. Ci tam na górze, to chłopcy w krótkich spodenkach. Zresztą wystarczy przypomnieć , że ich hoolyłódzka kariera zakończyła się już w dzieciństwie... A prawnicy wielcy doradcy tylko komplikują. Ostatni ich wynalazek to taki, że jak wyłączysz wodę za którą nie płacą idziesz bratku na 3 lata do więzienia. Te skurczybyki robią to specjalnie by siać nienawiść, skłócać Polaków.

Labrador

15.4.2019 9:32:44

Re: Właścicielu, nareszcie pozbędziesz się nierzetelnego lokatora!

Właśnie sędzia oddalił powództwo, przedwczesne wypowiedzenie, babsko samotne zajmuje 3 pokoje, proponowałem babsku kawalerkę, mówi , ze to klitka, nie ma balkonu itd. Pije piwsko, pali papierochy, ale na czynsz nie ma, sądowi powiedziała , ze nie było jej w Poznaniu gdy listonosz dostarczył jej polecony z wypowiedzeniem, jestem niewolnikiem lumpenproletariatu... sędziowie też na drzewo... Panie Naczelniku tego Państwa korumpujesz Pan naród byle by być przy korycie, z Pana taki Napoleonie małego formatu..... za to Wielki Ignorant,

Labrador

15.4.2019 9:24:14

Re: Właścicielu, nareszcie pozbędziesz się nierzetelnego lokatora!

A czym się tu zachwycać, najem okazjonalny jest od jakiegoś czasu a co rząd zrobił z pozostałymi zwyczajnymi umowami. Jest nawet gorzej niż w komunie. Najemcy bali się eksmisji na bruk i starali się płacić. Dzisiaj wiedzą, że prawo jest po ich stronie i nie płacą nagminnie. To powinno być sścigane karnie, to jest kradzież cudzego mienia, oszustwo itd. I do więzienia, tam są przecież wygody, tv, biblioteka, jedzenie, spanie.... a prawnicy to skończone dranie... pieprzą jak potłuczeni..

Bogdan

1.2.2010 13:39:21

Re: Właścicielu, nareszcie pozbędziesz się nierzetelnego lokatora!

Wina państwa , raczej ciężar po komunie kiedy wciskano do nadmetraży ludzi , całe rodziny właścicielom . Tak zostało i cały ciężar spoczywa na nas , boksujmy się teraz. Miałęm pożar lokator podłączył sie do komina wentylacujnego ( w kominie była drewniana belka konstrukcyjn , budynek z lat 40-tych) pożar zniszczył dwa miszkania .Proszę sobie wyobrazić że żona lokatora się wyprowadziła a sam kolator czasmi przychodzi pijany załatwia się do wiadra wylewa swoje ekstrakty przez okno lub klatkę schodową i mówi że sie nie wyprowadzi bo to jego a śmierdzi od niego jak z ze starych kibli . Dobrze że następują jakieś zmiany , troszkę powoli jest to zrozumiałe bo w tym roku wybory i trzeba delikatnie.Domy społeczne powinny być budowane i przydzielane z dużą rozwagą . Takie nowe mieszkanie dla nie których to ekstra biznes, wyposażenie zaminić na wino , sprzedać okna, sprzedać drzwi, wykładzinę , wersalkę .Tem "mój" lokator to potrafi węgiel , cukier, makę który dostał z Opieki Społecznej wymienić na kilka win . Tacy to największe zagrożenie dla wszystkich .

bozena

29.1.2010 15:25:6

Re: Właścicielu, nareszcie pozbędziesz się nierzetelnego lokatora!

Święte słowa. Notarialne wskazanie mieszkania na wypadek eksmisji jest bezsensowne. Umowe najmu równiez mozna zrobic w postaci aktu notarialnego, i zawrzeć w niej dobrowolne poddanie sie eksmisji. I co z tego, jak w efekcie Najemca powie, że sie nie zamierza wyprowadzic? U nas Komornik nie przyjdzie z Policjantem i nie zabierze nam Najemcy. A co np.: z przeprowadzka Ttakich lokatorów do Św. Alberta-Domu dla bezdomnych. Przeciez to jest dla ludzi i w dodatku finansowane przez Gminę? Dlaczego osoba fizyczna ma realizować zadania Państwa?

Ikubaj

29.1.2010 13:56:13

Re: Właścicielu, nareszcie pozbędziesz się nierzetelnego lokatora!

Winny jest system RP. Polska (Jej polityczne elity) chce uchodzić za cywilizacyjny i humanitarny kraj. Jednak jest słabym i mafijnym systemem, gdzie pieniądze podatników wyciekają i bogacą pseudo biznesmenów - mafiozów, przy nich zjada przyszłe wpływy i przeznaczone na zasilenie dochodu narodowego - np. które to środki można by przeznaczyć na budownictwo socjalne Państwa - gmin w Polsce, ułatwia ten kryminalny proceder czy współtworzy dużo przekupionych i potem skorumpowanych polityków W RP - tym objawia się słabość systemu. Wymiar Sprawiedliwości także często, za często jest w to mocno umoczony. Aby to dodatkowo maskować i nie rozdrażniać ludzi ubogich i ich kilku milionowe środowisko(naprodukowanych przez ten system miliony nieudaczników, a wcześniej często cenionych fachowców lub zwykłych, ale dobrych robotników) i aby politycy zatrzymali na dalsze kadencje swój wyborczy elektorat - uchwalają takie prawo (ułomne prawo), aby część kosztów Państwa na socjal, jak w krajach UE przyznaje się środki i dba o swego obywatela- nawet tego najsłabszego i w niedostatku z różnych przyczyn przez siebie niezawinionych - aby odpowiedzialność za to Państwo ponosili extra dodatkowo tzw. kułacy lub drobni kapitaliści - np. jak właściciele kamienic, mieszkań itd. Bracia Polacy, czy to naprawdę tak trudno dostrzec. Sam wynajmuję duży loka i doświadczyłem krzywdy z tego tytułu od Hurtowników art. elektrycznych z Ostrowa Wlkp. Jędrzejaków, SR z Ostrowa W. i SO w Kaliszu Wlkp. . Wygraną prawomocnie sprawę w SR -Grodzkim w Ostrowie W. - dalsze sądy odczytały z zamyślonym, zuchwałym przekłamaniem, i na tej podstawie wypowiedziały się o faktach sztucznie przez siebie wymyślonych, aby obronić interes ,,rodzinnej" hurtowni, a wynajmującego ograć. W SO w Kaliszu na propozycję Sędziego 7.500zł nie wyraziłem zgody, to nie dostałem nic, a pomoc procesowa przyznana z urzędu ( na mój wniosek zmieniana dwukrotnie zagrała w "drużynie" hurtownika i strategi procesowej sądu, który wyraźnie stosował patologię sądowo - procesową w przyjmowaniu i ustalaniu faktów. KONKLUZJA: właściciele lokali i kamienic! oraz pozostali Rodacy, proszę zauważcie, że to system jest chory i winny tej całej sytuacji, a dopiero potem nieuczciwy najemca, i tak należy to postrzegać i ewentualnie narzekać, a lepiej głośno krzyczeć o zmiany. To społeczeństwo ma wychowywać jednostki a nie odwrotnie za społeczne środki, bez pokrzywdzenia jeszcze zdrowych - (nazwę) jednostek obywatelskich RP - tj. danej rodziny żyjącej, czy dorabiającej np. z wynajmu swego lokalu lub kamienicy. Jeżeli nie ma dla potrzebujących socjalu, niech Państwo - MGOPS zapłaci za najemcę, a potem niech się z nim rozlicza. I, w ten oto prosty sposób rozwiąże problem wynajmujących oraz najemców, a mafię w RP i tę w białych kołnierzykach, która czyni kraj coraz bardziej ubogim, niech ściga skutecznie poprzez właściwe i skuteczne działanie aparat państwa, a nie tworzy kolejne śmieszne komisje sejmowe do ustalania prawdy poprzez głosowanie. Brawo polityku Tusk,że zrezygnowałeś Pan z tego zaszczytnego Urzędu Głowy Państwa, jeszcze przyznaj się - jakie lobby bronisz i komu pomagasz, jakie z tego będą ,,większe" wpływy do budżetu, a może straty? Czemu Pana PO tak kieruje Komisjami Sejmowymi, że tak w kraju jak i na zewnątrz mocno ośmieszają Państwo RP poprzez swoich (być może w części skorumpowanych) przedstawicieli - swoim zachowaniem w czasie przesłuchiwania świadków i ustalania prawdziwości faktów łamie zasady (np. przyjęte w kpc, kk, dobrego obyczaju i zachowania etyki, moralności & wyzbycia się hipokryzji - np. współdziałania z innymi członkami komisji w prawdziwym - -obiektywnym wyjaśnianiu rzeczy), nie działa bez łamania demokratycznych zasad i normy prawa, podobnie jak już wiele polskich sadów tak orzeka - poza często prawem np.w kpc,kk,a także obowiązującym np. w UE. Dlaczego jeszcze nie została wyjaśniona lecz zamknięta sprawa FOZ naszego kraju lub obecnie sprawa Państwa Olewników - wyjaśnienia niezrozumiałych i hańbiących działań wiadomych służb i organów państwa, i tysiące podobnych spraw? Należy skutecznie ścigać mafię w Polsce, a stad pozyskane środki przeznaczać w części na budownictwo socjalne lub na zapłatę za rzeczywiście niewypłacalnych i w potrzebie wynajmujących mieszkania, dla których nie ma socjalnych mieszkań. Państwo musi stworzyć odpowiednią alternatywę, bo nie może już, tak bez końca uchylać się od konstytucyjnej odpowiedzialności za rodzinę i tworzenie im podstaw do jej egzystencji (szansy na podjęcie pracy czy skutecznej pomocy w wynajęciu mieszkania itd) ... i bezprawnie, w sposób już permanentny nie może przerzucać odpowiedzialność w wykonywaniu tego jw. wywiedziono obowiązku - poza Konstytucją RP - na właścicieli kamienic czy mieszkań, a wynajmujących na takie potrzeby. Środki tak naprawdę na tę naprawę są, jak ten wzrost 1,7 gospodarczy kraju w ubiegłym 09 roku, tylko tę beczkę, jaką jest budżet RP trzeba skutecznie, a ustawicznie naprawiać - doprowadzać strumienie pieniędzy nielegalnie jednak do tej pory i skutecznie odcinanych w dopływie do Skarbca RP (nawet siłą, przy wykorzystaniu odpowiednich służb - w tym nawet wojskowych - bo RP musi być silniejsza od struktur mafijnych). Jednocześnie należy bezkompromisowo i z pasją zatykać nielegalne dziury owej beczki i wyciekania niegospodarnie lub korupcyjnie wydawanych środków, a moment się Skarbiec RP napełni pieniędzmi, że i Owsiaka oraz wielu innych; Towarzystw, Stowarzyszeń ( nawet tych do ,,prania") nie będzie potrzeba. Ikubaj. Ps. Jak chcesz, to skomentuj. Z poważaniem. I.J.

laik

29.1.2010 12:38:4

Re: Właścicielu, nareszcie pozbędziesz się nierzetelnego lokatora!

a dlaczego Państwo nie płaci właścicielowi za użytkowanie lokalu przez najemcę? Przecież to Państwu zależy na tym by biedny lokator miał gdzie mieszkać, w takim razie powinno płacić czynsz za lokatora właścicielowi mieszkania do czasu aż znajdzie dla niego lokal zastępczy. Przecież to nie jest obowiązek właściciela mieszkania do szukania lokalu zastępczego tylko gminy i samego lokatora.

tadeusz

29.1.2010 10:6:22

Re: Właścicielu, nareszcie pozbędziesz się nierzetelnego lokatora!

Tak naprawdę to wszystko jest CHORE. W majestacie prawa powinno być T A K; ktoś kto wynajmuje musi mieć PEŁNĄ ŚWIADOMOŚĆ że wynajmuje a nie zajmuje mieszkanie, następnie umowa musi być" RZECZ ŚWIĘTA", jak się umówi z właścicielem mieszkania ( legalnie ) tak musi być do końca podpisanej umowy. To ten który nie ma swojego mieszkania musi się martwić gdzie będzie mieszkał. Też prawdą jest że Państwo Polskie nie może zrzucać problemu na właścicieli domów czy lokali. Chcecie czy nie to muszą powstać domy socjalne w których jak w całej starej UNII są. Jeszcze raz wszystko ma być LEGALNIE wynajmowane, z tego żyje wynajmujący i Państwo, inaczej daje się możliwość do robienia przewałek i ukrywanie wszystkich tych którzy żyją na bakier z prawem.

Robert

29.1.2010 7:48:14

Re: Właścicielu, nareszcie pozbędziesz się nierzetelnego lokatora!

A co z właścicielami, którzy mają prawomocny wyrok eksmisyjny i czekają na lokal socjalny?

alik

28.1.2010 22:57:37

Re: Właścicielu, nareszcie pozbędziesz się nierzetelnego lokatora!

Właścicielu, nie rób sobie nadziei! Znowelizowane przepisy o najmie okazjonalnym będą martwe. Rynek najmu przestaje być rynkiem właściciela, a staje się rynkiem najemcy i najemca dyktuje warunki, a więc znajdzie sobie takiego właściciela, który nie będzie wymagał od niego notarialnego wskazania mieszkania, do którego będzie można go przekwaterować. Tysiące właścicieli domów i mieszkań nadal będą dawać bezpłatne schronienie oszustom, kombinatorom i nieudacznikom i to w majestacie prawa, które uparcie i skutecznie chroni tych ostatnich kosztem właścicieli. Nie mam nic przeciwko temu, aby państwo zapewniało każdemu (nawet tym oszustom, kombinatorom i nieudacznikom)prawo do mieszkania, ale PAŃSTWO, a nie Bogu ducha winny właściciel kamienicy czy mieszkania. Dla jasności, ja nie jestem "kamienicznikiem", jak z przekąsem nazywa się mniej zamożnych często od ich najemców właścicieli. Znam sprawę jako zarządca nieruchomości i bardzo często mam do czynienia z nieuczciwymi i przebiegle złośliwymi najemcami, a niezwykle rzadko z nieuczciwie i wbrew prawu postępującymi właścicielami.

monia

28.1.2010 14:59:58

Re: Właścicielu, nareszcie pozbędziesz się nierzetelnego lokatora!

Mam nie chcianych lokatorów,dziadek przepisał mi dom w którym sa zameldowani ciotka i wójek,nie płacom za nic i mieszkają,natomiast ja nie mogę tam zamieszkać,jak się ich pozbyć????

Pokaż wszystkie komentarze (12)

Dodaj komentarz

DODAJ KOMENTARZ

ZOBACZ TAKŻE: