Deweloper ma obowiÄ…zek zaÅ‚ożenia rachunku powierniczego otwartego lub zamkniÄ™tego przed rozpoczÄ™ciem realizacji inwestycji. Rachunek otwarty niesie za sobÄ… wiÄ™cej korzyÅ›ci dla dewelopera, lecz wiąże siÄ™ z wiÄ™kszym ryzykiem dla jego klientów. Jakie sÄ… możliwoÅ›ci zabezpieczenia Å›rodków wpÅ‚acanych na rachunek powierniczy otwarty?
Rachunek powierniczy otwarty
Z punktu widzenia dewelopera otwarty rachunek powierniczy jest korzystnÄ… formÄ… finansowania przedsiÄ™wziÄ™cia deweloperskiego, bowiem w toku realizacji inwestycji może on korzystać ze Å›rodków pieniężnych zgromadzonych na rachunku i pochodzÄ…cych z wpÅ‚at dokonywanych przez nabywcÄ™. Z drugiej strony nabywca ponosi wiÄ™ksze ryzyko utraty części wpÅ‚aconych na rachunek Å›rodków. W zwiÄ…zku z tym w ustawie ustawy z dnia 16 wrzeÅ›nia 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkaniowego lub domu jednorodzinnego, zwanej ustawÄ… deweloperskÄ…, przewidziano możliwość dodatkowego zabezpieczenia wpÅ‚at nabywców, poprzez ustanowienie gwarancji bankowej lub gwarancji ubezpieczeniowej.
Zabezpieczenie wpłat nabywcy
Ochrona wpÅ‚at nabywcy poprzez ustanowienie gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej polega na tym, że bank lub zakÅ‚ad ubezpieczeÅ„ wypÅ‚aci nabywcy na jego żądanie Å›rodki w wysokoÅ›ci wpÅ‚aconych na rzecz dewelopera kwot w dwóch przypadkach:
1) ogłoszenia upadłości dewelopera albo
2) odstÄ…pienia przez nabywcÄ™ od umowy deweloperskiej, w sytuacji gdy deweloper nie dochowa terminu zawarcia umowy przenoszÄ…cej wÅ‚asność lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego na nabywcÄ™. W tym przypadku wysokość wypÅ‚aty z gwarancji zostaje pomniejszona o kwotÄ™ Å›rodków wypÅ‚aconych nabywcy z mieszkaniowego rachunku powierniczego.
NiewÄ…tpliwÄ… zaletÄ… zastosowania dodatkowej gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej jest zwiÄ™kszenie szans na odzyskanie pieniÄ™dzy zdeponowanych na otwartym rachunku powierniczym. Przede wszystkim nabywca może od razu zwrócić siÄ™ do banku lub zakÅ‚adu ubezpieczeÅ„ udzielajÄ…cych gwarancji z żądaniem wypÅ‚aty należnych mu Å›rodków. W tym celu nie musi uprzednio dochodzić swoich roszczeÅ„ od dewelopera lub banku prowadzÄ…cego rachunek powierniczy. Z chwilÄ… wypÅ‚aty Å›rodków z tytuÅ‚u gwarancji, roszczenia nabywcy przeciwko bankowi prowadzÄ…cemu mieszkaniowy rachunek powierniczy przechodzÄ… odpowiednio na zakÅ‚ad ubezpieczeÅ„ lub bank udzielajÄ…cy gwarancji.
Na co uważać?
Należy zwrócić uwagÄ™ na zakres zabezpieczenia jaki obejmuje gwarancja bankowa lub gwarancja ubezpieczeniowa mieszkaniowego otwartego rachunku powierniczego. Zgodnie z ustawÄ… deweloperskÄ…, gwarancje te nie obejmujÄ… odsetek od wpÅ‚aconych Å›rodków oraz utraconych korzyÅ›ci. Wobec tego nabywca korzystajÄ…cy z gwarancji może odzyskać tylko to, co nominalnie wpÅ‚aciÅ‚ na rachunek, natomiast nie otrzyma w ramach wypÅ‚aty odsetek od zdeponowanych Å›rodków jak również pokrycia roszczeÅ„ z tytuÅ‚u odszkodowania czy kary umownej. Dodatkowo należy zwrócić uwagÄ™, że mankamentem ustawy deweloperskiej jest brak jakichkolwiek wymogów co do gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej. W praktyce oznacza to, że w treÅ›ci gwarancji mogÄ… być zawarte dodatkowe warunki jakie bÄ™dzie musiaÅ‚ speÅ‚nić nabywca, aby uzyskać wypÅ‚atÄ™ należnych mu Å›rodków. Z uwagi na fakt, że ustawa nie nakÅ‚ada na dewelopera obowiÄ…zku okazania nabywcy dokumentu gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej dla otwartego rachunku powierniczego, warto zwrócić siÄ™ do dewelopera o wglÄ…d do takiej dokumentacji i jej analizÄ™, aby zapewnić sobie możliwie najszerszÄ… ochronÄ™ Å›rodków wpÅ‚acanych na otwarty rachunek powierniczy.