„Bank ziemi” przejmie nieruchomości...

11.7.2017

Projekt ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości

Do Sejmu trafił rządowy projekt ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości, przygotowany przez ministra infrastruktury i budownictwa.

Ustawa w ma przyczynić się do realizacji programu budowy dostępnych mieszkań w ramach Narodowego Programu Mieszkaniowego (NPM), będącego silnym impulsem proinwestycyjnym. Jego realizacja ma zwiększyć dostępność mieszkań, a zwłaszcza lokali na wynajem o umiarkowanych czynszach, w tym z opcją dojścia do własności, dzięki wykorzystaniu nieruchomości Skarbu Państwa. Program ten, przyjęty przez rząd w 2016 r., już służy realizacji „Strategii na rzecz odpowiedzialnego rozwoju do roku 2020 (z perspektywą do 2030 r.)” – mieszkalnictwo ma być jednym z ważnych elementów polityki rozwoju. Efekty projektowanej regulacji mają też pozytywnie wpłynąć na podejmowanie decyzji o założeniu lub powiększeniu rodziny z uwagi na zwiększenie liczby dostępnych mieszkań o umiarkowanym czynszu.

– "Realizujemy cele Narodowego Programu Mieszkaniowego. Cieszę się, że Rada Ministrów przyjęła projekt ustawy, który umożliwi powstanie zasobu nieruchomości na potrzeby programu Mieszkanie Plus" – powiedział minister infrastruktury i budownictwa Andrzej Adamczyk.

Powstanie "bank ziemi" programu Mieszkanie Plus

Utworzony zostanie Krajowy Zasób Nieruchomości (KZN), który będzie gospodarował nieruchomościami Skarbu Państwa, w szczególności przeznaczając je pod budowę dostępnych mieszkań o atrakcyjnym czynszu (czynszu normowanym), w formule najmu lub najmu z opcją dojścia do własności oraz realizował wiele innych zadań wskazanych w projekcie ustawy, zwłaszcza tych związanych z ochroną praw najemców.

Czym zajmie się Krajowy Zasób Nieruchomości?

KZN będzie pełnił funkcję „banku ziemi”, czyli zacznie gromadzić nieruchomości należące do Skarbu Państwa i zdatne przestrzennie do wykorzystania na cele mieszkaniowe. Będzie nimi zarządzał, żeby zwiększyć ilość mieszkań o czynszu normowanym, umożliwiając najem lub nabycie tych mieszkań dla osób obecnie nie posiadających zdolności kredytowej.

Zadaniem KZN będzie nie tylko gospodarowanie nieruchomościami, ale także nadzorowanie najmu, a w szczególności wysokości czynszów, tak aby opłaty ponoszone przez najemców nie przekraczały wysokości określonych w przepisach wydanych na podstawie tej ustawy (będzie nakładał kary administracyjne za naruszenie wymogów dotyczących wysokości czynszu). KZN ma również dbać o spełnianie warunków dotyczących powierzchni mieszkań przeznaczonych na wynajem w danej inwestycji, wysokość opłat eksploatacyjnych czy warunki zawierania i wypowiadania umów najmu. Za jego pośrednictwem będą dokonywane nabory najemców, natomiast katalog kryteriów naboru został wskazany w ustawie.

Główne zadania KZN:

gospodarowanie nieruchomościami Skarbu Państwa, by poprzez m.in. wyposażenie ich w media oraz odpowiedni podział, stawały się atrakcyjne dla nabywców przeznaczających je pod mieszkania;
kontrolowanie spełniania warunków dotyczących powierzchni mieszkań przeznaczonych na wynajem w danej inwestycji, wysokości czynszów, opłat eksploatacyjnych czy warunków zawierania i wypowiadania umów najmu;
nakładanie kar administracyjnych związanych z naruszeniem wymogów ustawowych w zakresie wysokości czynszu;
za pośrednictwem KZN będą dokonywane nabory najemców – informacje te będą publicznie dostępne m.in. na stronach internetowych KZN;
KZN będzie także instytucją, która będzie przekazywała nieruchomość zamienną, za nieruchomość podlegającą wywłaszczeniu (jeśli wywłaszczony będzie chciał zamiany w miejsce odszkodowania).

Nadzór nad działalnością KZN będzie sprawował Minister Infrastruktury i Budownictwa.

Jak ma wyglądać gospodarowanie nieruchomościami przez KZN?

Autorzy propozycji zapewniają, że rozwiązania zawarte w projekcie ustawy (i odpowiednich rozporządzeniach) gwarantują stabilne warunki inwestowania, ochronę przyszłych najemców oraz interesy Skarbu Państwa. Mają one równoważyć interesy inwestorów (deweloperów, operatorów mieszkaniowych), Skarbu Państwa i najemców.

Zgodnie z projektem ustawy, nieruchomości Skarbu Państwa będą przekazywane do Krajowego Zasobu Nieruchomości przez podmioty dotychczas nimi gospodarujące, czyli przez: starostów, prezydentów miast na prawach powiatu, Agencję Nieruchomości Rolnych, Lasy Państwowe, Agencję Mienia Wojskowego. KZN będzie mógł także, na rzecz Skarbu Państwa, kupować lub otrzymywać nieruchomości pod zabudowę mieszkaniową od jednostek samorządu terytorialnego, Polskich Kolei Państwowych czy Poczty Polskiej. Nieruchomości będą mogły być również wyłączane z KZN, w szczególności z przeznaczeniem na cel publiczny.

KZN będzie mógł także na rzecz SP kupować lub otrzymywać nieruchomości pod zabudowę mieszkaniową od jednostek samorządu terytorialnego, Polskich Kolei Państwowych czy Poczty Polskiej.

Nieruchomości będą mogły być wyłączane z zasobu, zwłaszcza jeśli będą przeznaczane na cel publiczny, co powinno przyśpieszyć realizacje tych inwestycji.

Nieruchomości zgromadzone przez KZN będą trafiały na rynek na zasadach komercyjnych, z uwzględnieniem ich realnej wartości, przy czym podstawowym trybem będzie oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste, co gwarantuje właścicielski nadzór nad procesami budowlanymi prowadzonymi na nieruchomości, a więc w przypadku realizacji inwestycji niemieszkaniowej, pozwala rozwiązać taką umowę (nieruchomość wróci do Skarbu Państwa).

KZN pozyskane nieruchomości (niewykorzystane pod inwestycje mieszkaniowe) będzie mógł zamieniać bądź rekompensować osobom, których nieruchomości zostały wywłaszczone na cele publiczne (drogi, koleje, obiekty przeciwpowodziowe).

Projekt zawiera uregulowania i zabezpieczenia ustawowe, chroniące nieruchomości Skarbu Państwa przed ich nieprawidłowym wykorzystaniem oraz mechanizmy zabezpieczające interes najemcy.

Do zasobu będą włączane głównie te nieruchomości, na których można będzie budować mieszkania na wynajem, gwarantując przyszłym najemcom odpowiedni standard techniczny oraz stawki czynszu normowanego, określonego w przepisach, odpowiedniego do lokalizacji inwestycji (wieś, miasto, metropolia, województwo).

Nieruchomości bezpośrednio przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe mają spełniać warunki (techniczne, ekonomiczne i przestrzenno-funkcjonalne), uzasadniające wykorzystanie ich pod zabudowę mieszkaniową.

Będą one przede wszystkim oddawane w użytkowanie wieczyste w otwartym przetargu, a o ich nabycie lub użytkowanie wieczyste będą mogły ubiegać się wszystkie podmioty zainteresowane budową mieszkań na wynajem, które zobowiążą się w szczególności do stosowania wymogów ustawy.

Zgodnie z projektem ustawy, nieruchomości wchodzące w skład KZN mogą być przedmiotem: umowy o oddaniu w użytkowanie wieczyste, sprzedaży (nieruchomości mieszkaniowych wyłącznie za zgodą ministra infrastruktury i budownictwa), nieodpłatnego przekazania jednostce samorządu terytorialnego lub wniesienia jako aport do spółki celowej z udziałem takiej jednostki, jak również zamiany nieruchomości także na nieruchomość budynkową lub lokalową; zamiany nieruchomości w miejsce odszkodowania (gdy przysługuje ono od Skarbu Państwa).

Powstaną wykazy nieruchomości

Zgodnie z projektem ustawy, informacje o nieruchomościach Skarbu Państwa, którymi obecnie gospodarują: Agencja Nieruchomości Rolnych, Lasy Państwowe, Agencja Mienia Wojskowego oraz starostowie, prezydenci miast na prawach powiatu, będą przekazywane do Krajowego Zasobu Nieruchomości, celem ich weryfikacji i wykorzystania na cele mieszkaniowe.

Określone organy (starostowie, prezydenci miast na prawach powiatu, Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, Agencja Mienia Wojskowego, Lasy Państwowe) będą więc prowadzić wykazy nieruchomości, którymi gospodarują, i przekazywać je KZN.

Wykazy mają zawierać szczegółowe dane dotyczące poszczególnych działek, dzięki którym KZN będzie mógł ocenić, czy dana nieruchomość ma potencjał mieszkaniowy, a także uzyskać wiedzę o umowach dotyczących tej nieruchomości, np. dzierżawach związanych z dopłatami dla rolników. Umożliwi to podejmowanie rozsądnych decyzji i nie włączanie do zasobu nieruchomości, jeśli będzie się to wiązać z koniecznością poniesienia znaczących kosztów np. przez rolnika w związku z zaprzestaniem produkcji rolniczej.

Grunty dla budownictwa służącego społeczności lokalnej

Ponadto dopuszczono możliwość przekazania (w określonych przypadkach) przez KZN nieruchomości jednostkom samorządu terytorialnego lub ich związkom (również jako aport do spółki celowej realizującej mieszkania), a także na realizację budownictwa komunalnego i chronionego oraz infrastruktury technicznej (wodociągi, kanalizacja, drogi). W praktyce oznacza to, że KZN będzie mógł przekazywać nieodpłatnie grunty np. gminom, które budowałyby na nich mieszkania chronione, noclegownie i schroniska dla bezdomnych oraz ogrzewalnie. Gminy, na gruntach otrzymanych z KZN, będą mogły też budować czynszowe mieszkania komunalne, media (np. wodociągi, kanalizacja) i drogi, które służyłby społeczności lokalnej.

Działalność Krajowego Zasobu Nieruchomości

Działalność Krajowego Zasobu Nieruchomości będzie stanowiła fundament realizacji Narodowego Programu Mieszkaniowego i powinna w przyszłości spowodować, że do 2030 r. liczba mieszkań przypadająca na 1 tys. mieszkańców wzrośnie z 363 do 435, czyli osiągnie aktualną średnią Unii Europejskiej. Do 2030 r. liczba osób mieszkających w warunkach substandardowych (niski stan techniczny budynku, brak podstawowych instalacji technicznych lub przeludnienie) powinna zmniejszyć się o 2 mln (z ok. 5,3 do ok. 3,3 mln).

Dochody uzyskane przez KZN z gospodarowania nieruchomościami zapewnią stabilne i efektywne warunki funkcjonowania tej instytucji, w szczególności nabywanie przez nią kolejnych nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa oraz dofinansowywania wyposażania nieruchomości w media, a także wspieranie gmin w rozwoju budownictwa socjalnego i społecznego budownictwa czynszowego.

Jak wspomniano, do ważniejszych zadań KZN będzie należało nie tylko gospodarowanie nieruchomościami, ale również nadzorowanie najmu, w szczególności wysokości czynszów, tak by opłaty ponoszone przez najemców nie przekraczały wysokości określonych przepisami, co w konsekwencji przyczyni się do realizacji polityki państwa sprzyjającej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych obywateli (art. 75 Konstytucji RP).

Kiedy proponowane przepisy mająwejść w życie?

Ustawa, co do zasady, ma obowiązywać po 30 dniach od daty ogłoszenia w Dzienniku Ustaw (przepisy dotyczące m.in. powstania KZN oraz wydania rozporządzeń o nadaniu statutu KZN powinny wejść w życie w dniu następującym po dacie ogłoszenia).

A.J.
Zespół e-prawnik.pl