Egzekucja z nieruchomości a przedawnienie długu

Trybunał Konstytucyjny odniósł się do kwestii prowadzenia egzekucji z nieruchomości w sytuacji, w której roszczenie wierzyciela uległo przedawnieniu, a właściciel nieruchomości obciążonej nie jest dłużnikiem osobistym.

Orzeczenie TK

15 maja 2019 r. Trybunał Konstytucyjny ogłosił orzeczenie (sygn. SK 31/17) w sprawie skargi konstytucyjnej G. M. dotyczącej prowadzenia egzekucji z nieruchomości w sytuacji, w której roszczenie wierzyciela uległo przedawnieniu, a właściciel nieruchomości obciążonej nie jest dłużnikiem osobistym.

Trybunał Konstytucyjny orzekł, że art. 77 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece jest zgodny z art. 64 ust. 2 oraz z art. 64 ust. 3 w związku z art. 31 ust. 3 Konstytucji RP.

W pozostałym zakresie Trybunał umorzył postępowanie.

Orzeczenie zapadło jednogłośnie.

Wyjaśnienia TK

Trybunał, odnosząc się do zarzutów skargi, dotyczących naruszenia przez zaskarżony przepis zasady równości, stwierdził, że nie znajdują one uzasadnienia. Wskazał, że art. 77 ustawy o księgach wieczystych stanowi wyjątek od zasady akcesoryjności hipoteki i w efekcie pozbawia skuteczności zarzut przedawnienia. Przedawnienie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką nie narusza uprawnienia wierzyciela hipotecznego do uzyskania zaspokojenia z nieruchomości obciążonej. Przepis ten odnosi się w równym stopniu do wszystkich dłużników osobistych, którzy dokonali obciążenia przedmiotu swojej własności hipoteką, jak również osób trzecich – właścicieli niebędących dłużnikami osobistymi (tzw. dłużników rzeczowych).

Zaskarżony przepis nie prowadzi więc do zróżnicowania sytuacji  dłużników, ani nawet do wyróżnienia wśród nich odrębnych grup, do których miałyby zastosowanie odmienne regulacje. Nie skutkuje on również zróżnicowanym poziomem ochrony własności i praw majątkowych, z których mogą być egzekwowane wierzytelności wobec osoby trzeciej niebędącej dłużnikiem osobistym.

W następnej kolejności TK zbadał zgodność art. 77 ustawy księgach wieczystych z art. 64 ust. 3 w związku z art. 31 ust. 3 Konstytucji. Rozważył, czy możliwość zaspokojenia się przez wierzyciela z przedmiotu hipoteki po upływie terminu przedawnienia roszczenia nie stanowi nadmiernej ingerencji w prawo własności dłużnika rzeczowego.

Ocena tak sformułowanego zarzutu wymagała uwzględnienia przez Trybunał wielu aspektów. Dochodzi tu bowiem do kolizji ochrony praw dwóch równorzędnych podmiotów, a więc wierzyciela i dłużnika, które musiały być zbadane w kontekście takiej formy zabezpieczenia, jaką stanowi hipoteka. Ochrona interesów obu stron stosunku zobowiązaniowego powinna być w tym wypadku należycie wyważona. Sprawa dotyczy szczególnej sytuacji, w której dłużnik rzeczowy żąda ochrony prawa własności w wypadku braku spłaty kredytu przez dłużnika osobistego. Dłużnik rzeczowy domaga się zatem ochrony swojej własności z uszczerbkiem dla praw majątkowych wierzyciela.

W związku z powyższym, Trybunał wziął pod uwagę, że zasadą jest wywiązywanie się z zaciągniętych zobowiązań. Obowiązkiem dłużnika jest spłata kredytu (pożyczki) nie zaś uchylanie się od wykonania umowy przez dążenie do przedawnienia roszczenia bądź przerzucenie odpowiedzialności na właścicieli nieruchomości niebędących dłużnikami osobistymi. Celem hipoteki jest natomiast stworzenie gwarancji efektywnej ochrony praw wierzyciela.

Nie oznacza to, że dłużnik pozbawiony jest jakichkolwiek gwarancji ochrony swoich praw. Jednak ochrona ta nie może wyłączać czy ograniczać uprawnień jakie płyną z instytucji zabezpieczenia dla wierzyciela. W związku z tym zakres ochrony praw dłużnika w wypadku hipoteki musi być podporządkowany realizacji tego pierwszego celu.

Poza tym TK stwierdził, że nie w każdym wypadku niepodejmowanie czynności zmierzających do zaspokojenia się przez wierzyciela w odpowiednim terminie stanowi niejako nadużycie braku możliwości skutecznego podniesienia zarzutu przedawnienia przez dłużnika.

Hipoteka jako zabezpieczenie wierzytelności odgrywa szczególną rolę w wypadku zobowiązań długoterminowych, opiewających na duże kwoty. Na uwzględnienie zasługuje, że dłużnik hipoteczny pozostaje nadal właścicielem nieruchomości. Może z niej korzystać, pobierać pożytki, może też nią rozporządzać. Brak możliwości skutecznego podniesienia zarzutu przedawnienia może w niektórych sytuacjach sprzyjać zapobieganiu egzekucji, a właściciel może uchronić się przed utratą przedmiotu zabezpieczenia.

Z zaskarżonego art. 77 ustawy o księgach wieczystych, wynikają gwarancje ochrony praw zarówno dla wierzyciela, jak i dłużnika hipotecznego. Upływ terminu przedawnienia prowadzi bowiem do istotnego ograniczenia  uprawnień wierzyciela. Traci on możliwość zaspokojenia świadczeń ubocznych z przedmiotu hipoteki, które stanowią istotny uszczerbek majątkowy. Zapobiega jednocześnie narastaniu świadczeń ubocznych w długim okresie czasu, które mogłyby być źródłem dodatkowych korzyści dla wierzycieli. Nie pozwala zatem by wierzyciel zwlekał z egzekucją w sposób, który będzie powodował narastanie tych świadczeń w sposób nieograniczony.

Z drugiej strony art. 77 ustawy o księgach wieczystych stanowi gwarancję ochrony dłużnika, który po upływie terminu przedawnienia może skutecznie uchylić się od spełnienia świadczeń ubocznych.

W takiej sytuacji niepodjęcie czynności egzekucyjnych przed upływem terminu przedawnienia nie będzie związane z bezczynnością wierzyciela, lecz będzie konsekwencją jego decyzji opartej na kalkulacji ewentualnych korzyści i strat. Z jednej bowiem strony bardziej dogodną jest spłata długu niż prowadzenie egzekucji, która pochłania znaczne koszty. Z drugiej natomiast wierzyciel musi liczyć się z utratą możliwości dochodzenia świadczeń ubocznych.

W świetle powyższego, Trybunał uznał, że wyważenie interesów właściciela nieruchomości niebędącego dłużnikiem osobistym i wierzyciela hipotecznego, jakie jest skutkiem art. 77 ustawy o księgach wieczystych, nie narusza zasady proporcjonalności.

Przewodniczącym składu orzekającego był sędzia TK Justyn Piskorski, sprawozdawcą był sędzia TK Leon Kieres.

A.J.
Zespół e-prawnik.pl