Po co studentowi umowa najmu?

Żeby uniknąć późniejszych nieporozumień – np. o to, kto ma odpowiadać za pobrudzoną ścianę w jednym z pokojów – warto zapisać w niej dokładnie, które pomieszczenie zajmie konkretna osoba.

- Oczywiście nie ma przeszkód, żeby jeden ze studentów podpisał umowę osobiście i zamieszkał z kolegami. Jednak w celu zabezpieczenia praw innych osób wynajmujących dane mieszkanie, dobrze byłoby w niej określić, że będzie w nim więcej osób oraz zasady ich zamieszkiwania i rozliczania – tłumaczy Anna Roberts.

Należy pamiętać, że nie ma jednego wzoru umowy o najem mieszkania. – Jeśli strony chcą zawrzeć ją w formie pisemnej, to może ona zostać napisana odręcznie, bądź na komputerze, zawsze jednak z własnoręcznymi podpisami obu stron i datą ich złożenia – mówi adwokat z Kancelarii Radcy Prawnego Małgorzaty Sobol. 

Można również ją zawrzeć w formie pisemnej z notarialnie poświadczonymi podpisami czy w formie aktu notarialnego. Umowa w takiej formie może zostać wpisana do księgi wieczystej nieruchomości.

Anna Roberts tłumaczy, że taki wpis zagwarantuje studentom, iż umowa nie wygaśnie nawet wtedy, gdy zmieni się właściciel mieszkania. Rozwiązanie takie będzie więc korzystne, gdy decydujemy się na wynajem długoterminowy, a nie tylko na semestr czy do wakacji.

Jeżeli ustalimy już w jakiej formie spisać umowę, to powinniśmy pamiętać, by niczego w niej nie pominąć.

Przede wszystkim musi się w niej znaleźć zobowiązanie właściciela, że udostępnia studentowi dane mieszkanie (podajemy pełny adres) do używania na czas oznaczony bądź nieoznaczony (w zależności od tego co uzgodniły strony). Student musi się natomiast zobowiązać do płacenia ustalonego czynszu w określonym terminie.

Ponadto w umowie mogą się znaleźć inne uzgodnienia, dotyczące szczegółów wynajmu (patrz ramka na końcu tekstu).

Oprócz spisania umowy powinniśmy przygotować, jeszcze przed wprowadzeniem się do mieszkania, tzw. protokół zdawczo – odbiorczy.

- Zadbajmy o to przede wszystkim wtedy, gdy zawieramy umowę najmu na dłuższy okres czasu lub na czas nieoznaczony zamierzając pozostać w mieszkaniu przez przykładowo kilka lat – twierdzi adwokat z Kancelarii Radcy Prawnego Małgorzaty Sobol.

W protokole należy spisać wszystkie urządzenia (np. czajnik, mikrofalówka, pralka) oraz sprzęty (np. meble, krzesła, fotele). Trzeba określić ich stan techniczny i stopień zużycia.

- Należy jednak podkreślić, że brak protokołu nie wpływa na ważność zawartej umowy najmu, a jedynie w razie sporu ułatwia stronom dowiedzenie, w jakim stanie znajdowało się mieszkanie w chwili wydania go najemcy – wyjaśnia Roberts.

Opuszczając wynajmowane mieszkanie protokół będzie stanowił podstawę do rozliczeń, czyli m.in. tego czy odzyskamy całość wpłaconej kaucji zwrotnej.

Co można zamieścić w umowie najmu? Radzi Anna Roberts, adwokat z Kancelarii Radcy Prawnego Małgorzaty Sobol.

- opis i stan techniczny urządzeń/mebli/sprzętów znajdujących się w lokalu i pozostawionych najemcy do używania;

- sposób i zasady zapłaty czynszu i innych opłat związanych z mieszkaniem, np. odczytu liczników oraz  przekazywania rachunków za media;

- przyczyny wypowiedzenia umowy zawartej na czas oznaczony;

- prawo najemcy do oddania najętego mieszkania w podnajem osobie trzeciej (bądź wyłączenie tego prawa);

- sposób używania mieszkania i przynależnych do niego pomieszczeń (jak schowki piwniczne, strychy, skrzynka pocztowa);

- zasady dotyczące wprowadzania przez najemcę adaptacji/zmian/ulepszeń w mieszkaniu – co w tym zakresie najemcy robić wolno, a co wymaga uzyskania zgody;

- uregulowania dotyczące zasad odwiedzania najmowanego mieszkania przez wynajmującego (np. że winien uprzedzać o tym najemcę w określony sposób);

- ilość kompletów kluczy do drzwi wejściowych mieszkania, skrzynki pocztowej, piwnicy i innych pomieszczeń;

- osoby uprawnione do podsiania kluczy oraz zasady udostępniania ich innym osobom;

- formę i sposób zakończenia umowy oraz wzajemne rozliczenia z tym związane.

Dariusz Madejski, e-prawnik.pl