Rozwiązanie umowy o ustanowienie użytkowania wieczystego

Wyrokiem z 17 marca 2023 r. (sygn. II CSKP 1005/22) Sąd Najwyższy uwzględnił skargę kasacyjną powódki (gminy) i uchylił zaskarżony wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie, w którym – w następstwie zmiany wyroku Sądu Okręgowego – oddalone zostało powództwo w sprawie o rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego zawartej przez gminę z pozwaną spółką z ograniczoną odpowiedzialnością.

Czego dotyczył spór?

Spór dotyczył rozwiązania umowy o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste w celu wybudowania i urządzenia lotniska na terenie, na którym wcześniej funkcjonował poradziecki pas startowy. Do budowy jednak nie doszło, m.in. z powodu nieuzyskania przez pozwaną spółkę praw do gruntów należących do sąsiedniej gminy. Sąd Apelacyjny ocenił, że nie zostały spełnione przesłanki zastosowania art. 240 k.c., gdyż do stanu korzystania z gruntu w sposób sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie doszło z przyczyn niezależnych od użytkowniczki wieczystej.

Orzeczenie SN

Sąd Najwyższy wskazał, że w świetle art. 240 k.c. możliwość rozwiązania umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste warunkowana jest wystąpieniem sytuacji, w której uprawniony korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie. Z unormowania tego nie wynika, by znaczenie prawne miała w tym przypadku okoliczność, czy za wystąpienie takiej sprzeczności odpowiada użytkownik wieczysty. Prawo użytkowania wieczystego ma charakter celowy, co oznacza, że jego powstanie powinno prowadzić do realizacji uzgodnionego, doniosłego publicznie zamierzenia. To właśnie realizacja określonego celu uzasadnia przyznanie użytkownikowi wieczystemu wieloletnich uprawnień w odniesieniu do gruntu publicznoprawnego, zbliżonych w swej treści do prawa własności. Silna, stabilna pozycja użytkownika wieczystego jest jednak ograniczona koniecznością respektowania uzgodnień dotyczących sposobu wykorzystania nieruchomości.

Celowy charakter prawa użytkowania wieczystego wyklucza przyjęcie nadmiernie zawężającej wykładni art. 240 k.c. W innym razie potencjał, który wiąże się z możliwością wykorzystania gruntu publicznoprawnego, zostałby zaprzepaszczony przez wieloletnie utrzymywanie się prawa użytkowania wieczystego, mimo że korzystanie przez użytkownika z nieruchomości następowałoby w sposób oczywiście sprzeczny z jej przeznaczeniem uzgodnionym w umowie. Rozwiązanie umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste umożliwia właścicielowi realizację zamierzonego celu z udziałem innego podmiotu lub ewentualnie wykorzystanie gruntu w inny sposób.

Zob. wyrok SN z dnia 17 marca 2023 r. z uzasadnieniem (sygn. akt II CSKP 1005/22)

A.J.
Zespół e-prawnik.pl