Specustawa mieszkaniowa poprawi dostępność

Jaki jest cel ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących?

Skrócenie czasu przygotowania inwestycji mieszkaniowej z 5 lat do roku oraz określenie standardów dla tych inwestycji - to cele specustawy mieszkaniowej. Standardy dotyczą odległości budowanych inwestycji od szkół czy przystanków komunikacji miejskiej. 

Priorytetem ustawy jest przyspieszenie budowy nowych budynków mieszkalnych. Chodzi więc o przyjęcie rozwiązań upraszczających i usprawniających procedury administracyjne związane z realizacją inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących. 

Ustawa wprowadza szczególne zasady lokalizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących i ma charakter „specustawy”. 

Specustawa pozwoli na „uruchomienie” gruntów, które dotąd nie były brane pod uwagę przy budownictwie mieszkaniowym, w tym gruntów rolnych w administracyjnych granicach miast, a także pokolejowych, powojskowych i poprzemysłowych.

Zmiany dotyczą także wprowadzenia do prawa budowlanego w szerszym niż dotychczas zakresie wymogu dostępności.

Jakie zmiany wprowadza ustawa?

Ustawa przewiduje skrócenie z 5 lat do roku okresu przygotowania inwestycji mieszkaniowych i określenie ich standardów, m.in. odległości od szkół czy przystanków komunikacji miejskiej.

Ustawa wprowadza dla inwestora standardy urbanistyczne. Inwestycja musi mieć bezpośredni dostęp do drogi publicznej, a minimalna szerokość drogi wewnętrznej nie może być mniejsza niż 6 m. Przystanki komunikacji miejskiej muszą być w odległości 1 km od budowanych mieszkań, jednak w miastach powyżej 100 tys. mieszkańców muszą być bliżej – do 500 m. Szkoły i przedszkola powinny być budowane w odległości 3 km, a w miastach powyżej 100 tys. mieszkańców – 1,5 km. Ponadto inwestycja musi być realizowana na terenie zapewniającym dostęp do terenów rekreacyjnych, w takich samych odległościach, jak w przypadku szkół i przedszkoli.

Wprowadzono też standardy dotyczące wysokości budynków. W miastach do 100 tys. mieszkańców mogą one mieć maksymalnie 4 kondygnacje, a w większych – 14 kondygnacji. Jeśli w okolicy 500 m znajdują się już inwestycje mieszkaniowe o wyższych kondygnacjach, to powstająca w oparciu o przepisy specustawy inwestycja może mieć tyle pięter, ile sąsiadująca z nią istniejąca zabudowa.

Ustawa pozwoli ponadto na wykorzystanie gruntów, które dotąd nie były brane pod uwagę przy budownictwie mieszkaniowym, w tym gruntów rolnych w administracyjnych granicach miast, a także pokolejowych, powojskowych i poprzemysłowych.

Ustawa będzie obowiązywać przez 10 lat.

Usprawnienie budowy mieszkań

Redukcja obciążeń administracyjnoprawnych związanych z realizacją inwestycji mieszkaniowych pozwoli na ograniczenie istotnych ryzyk inwestycyjnych, a tym samym zwiększy możliwość przygotowania takich inwestycji oraz ich przeprowadzenia w sposób sprawny i efektywny.

Z przepisów ustawy będą mogły korzystać wszelkie podmioty realizujące inwestycje mieszkaniowe, o ile tylko spełniać będą standardy przewidziane w ustawie. Jednocześnie ustawa nie wyłącza możliwości przygotowania lub realizacji całości lub części inwestycji mieszkaniowych lub inwestycji towarzyszących na zasadach ogólnych określonych w odrębnych przepisach.

W art. 2 zdefiniowano pojęcia, którymi posługuje się ustawa. W szczególności wskazano, iż inwestycja mieszkaniowa oznacza przedsięwzięcie obejmujące budowę, zmianę sposobu użytkowania lub przebudowę, w wyniku której powstanie budynek lub budynki mieszkalne wielorodzinne o łącznej liczbie lokali mieszkalnych nie mniejszej niż 25 lub 10 budynków mieszkalnych jednorodzinnych, wraz z urządzeniami budowlanymi z nimi związanymi, drogami wewnętrznymi, a także roboty budowlane niezbędne do obsługi oraz prawidłowego wykonania tych prac. Inwestycję mieszkaniową stanowią również części budynków przeznaczone na działalność handlową lub usługową.

W przepisie art. 5 wskazano, iż inwestycji mieszkaniowych lub inwestycji towarzyszących nie lokalizuje się na terenach podlegających ochronie przed lokalizowaniem lub zabudową na podstawie odrębnych przepisów, chyba że w trybie przepisów przewidujących tę ochronę inwestor uzyska zgodę na lokalizację inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej. Analogiczną ochroną objęto również otuliny form ochrony przyrody, rodzinne ogrody działkowe oraz obszary szczególnego zagrożenia powodzią.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 3 ustawy, inwestycję mieszkaniową lub inwestycję towarzyszącą realizuje się niezależnie od istnienia lub ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, pod warunkiem, że nie jest sprzeczna ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz uchwałą o utworzeniu parku kulturowego. Warunek niesprzeczności ze studium nie będzie dotyczył jednak terenów, które w przeszłości były wykorzystywane jako tereny kolejowe, wojskowe, produkcyjne lub po usługach pocztowych, a obecnie funkcje te nie są na tych terenach realizowane (art. 5 ust. 4).

Przygotowanie inwestycji mieszkaniowej będzie poprzedzać sporządzenie koncepcji urbanistyczno-architektonicznej uzasadniającej rozwiązanie funkcjonalno-przestrzenne inwestycji mieszkaniowej, z uwzględnieniem charakteru zabudowy miejscowości i okolicy, w której inwestycja mieszkaniowa ma być zlokalizowana. W celu zagwarantowania wysokiej jakości koncepcji urbanistyczno-architektonicznych wskazano, że koncepcje te mogą sporządzać wyłącznie osoby o odpowiednich kwalifikacjach (art. 6).

W przypadku zamiaru realizacji inwestycji mieszkaniowej inwestor występuje, za pośrednictwem wójta (burmistrza, prezydenta miasta), z wnioskiem o ustalenie lokalizacji inwestycji do właściwej miejscowo rady gminy (art. 7 ust. 1). Rada gminy podejmuje uchwałę o ustaleniu lokalizacji lub odmowie ustalenia lokalizacji inwestycji w terminie 60 dni od dnia złożenia przez inwestora wniosku. Rada gminy podejmując uchwałę bierze pod uwagę stan zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych na terenie gminy oraz potrzeby i możliwości rozwoju gminy wynikające z ustaleń studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (art. 7 ust. 4).

Ustawa przewiduje, że wniosek o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej może dotyczyć również inwestycji towarzyszącej, jeżeli jest ona objęta tym samym zamierzeniem inwestycyjnym co inwestycja mieszkaniowa. Do czasu podjęcia przez radę gminy uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji inwestor będzie mógł modyfikować wniosek. Modyfikacja może wynikać m.in. ze zgłoszonych uwag, przedstawionych opinii oraz dokonanych uzgodnień wniosku. Informację o opiniach oraz stanowiskach wójt (burmistrz, prezydent miasta) przekazuje inwestorowi, który może na ich podstawie dokonać modyfikacji wniosku. W przypadku modyfikacji przez inwestora wniosek będzie podlegał ponownemu upublicznieniu, a także opiniowaniu i uzgadnianiu.

W ustawie przewidziano również, że uchwała o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej wygasa, jeżeli przed upływem 3 lat od dnia opublikowania uchwały w wojewódzkim dzienniku urzędowym decyzja o pozwoleniu na budowę inwestycji mieszkaniowej nie stała się ostateczna.

Rozszerzenie formuły najmu instytucjonalnego 

Ustawa zawiera także zmiany ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego dotyczące m.in. rozszerzenia formuły najmu instytucjonalnego o umowę najmu z docelowym przeniesieniem własności lokalu. Na potrzeby umowy najmu z docelowym przeniesieniem własności dodane zostaną art. 19k–19r uwzględniające specyfikę tego rodzaju umowy.

Lepsza dostępność

Kluczowe zmiany dotyczą ustawy Prawo budowalne, gdzie dostępność oznacza, że nowo wznoszone budynki użyteczności publicznej i wielorodzinne budynki mieszkalne będą uwzględniać potrzeby i możliwości osób o szczególnej sytuacji życiowej, takich jak osoby z niepełnosprawnościami, osoby starsze czy rodziny z małymi dziećmi.

Nowa regulacja uwzględnia potrzeby osób z niepełnosprawnościami innymi niż wyłącznie niepełnosprawność ruchowa. Potrzeby takie opisuje artykuł 1 Konwencji o prawach osób niepełnosprawnych, sporządzonej w Nowym Jorku 13 grudnia 2006 r.

- "Trzeba pamiętać, że w starzejącym się społeczeństwie szybko wzrasta liczba osób o szczególnych potrzebach mieszkaniowych. Syndrom więźniów czwartego piętra doskonale obrazuje bariery z jakimi muszą się mierzyć osoby o ograniczonej sprawności, szczególnie seniorzy" - powiedział minister inwestycji i rozwoju Jerzy Kwieciński.

- "Dostępne mieszkanie i przyjazna przestrzeń lokalna to warunek samodzielności i niezależności każdego z nas. Dlatego też zaproponowane przez rząd rozwiązania pomogą zapobiegać wykluczeniu osób starszych, osób z niepełnosprawnościami i rodziców z dziećmi w wózkach" - stwierdził wiceminister Artur Soboń.

W ustawie zawarto również wymóg zapewnienia minimalnego udziału lokali mieszkalnych dostępnych dla osób o szczególnych potrzebach, co oznacza że przynajmniej część mieszkań będzie spełniała parametry, które pozwolą je uznać za dostępne. Dotyczy to w szczególności dźwigów osobowych, odpowiedniej szerokości korytarzy, drzwi bez progów, zarówno w części wspólnej budynku, jak i w mieszkaniach.

Spełnienie tych wymogów będzie wykazywane w projekcie architektoniczno-budowlanym, a organy nadzoru budowalnego będą zobowiązane do weryfikowania projektu pod kątem zapewnienia dostępności na etapie kontroli przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Ustawa wskazuje także, że odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych nie mogą wpłynąć w sposób negatywny na poziom dostępności wielorodzinnych budynków mieszkalnych i obiektów użyteczności publicznej.

Kiedy nowe przepisy mają obowiązywać?

Ustawa ma charakter incydentalny, straci ona moc z dniem 31 grudnia 2028 r.

Ustawa weszła w życie po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia, czyli 22 sierpnia 2018 r., z wyjątkiem:

• art. 42 i art. 48 które weszły w życie z dniem ogłoszenia, tj. 7 sierpnia br. (dotyczy przepisów o najmie okazjonalnym);
• art. 39, art. 50 i art. 52, które weszły w życie po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia, tj. 7 września 2018 r. (wyłączenie, w granicach administracyjnych miast, stosowania ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych - art. 39, nowelizacji ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego -art. 50 i prawo pierwokupu przysługujące KZN – art. 52).

Zob. też: Co przyniesie specustawa mieszkaniowa?

A.J.
Zespół e-prawnik.pl