Zasiedzenie

Co świadczy o dobrej wierze ubiegającego się o stwierdzenie zasiedzenia – opinia prawna

Stan faktyczny

Notarialny właściciel nieruchomości, której do końca nie spłacił, sprzedał ją bez zachowania formy notarialnej ponad 50 lat temu. Nowy właściciel nie uregulowawszy spraw do końca za określoną sumę pieniędzy, przekazał jej posiadanie na zasadzie ,,dzierżawy" innemu, a ten następnemu. W ten oto nieformalny sposób od ponad 30 lat znajduje się w posiadaniu mojej rodziny, a od 25 lat w posiadaniu moich rodziców. Czy moi rodzice mogą ubiegać się o zasiedzenie w dobrej? Dbają o tę nieruchomość, przeprowadzali przez wszystkie lata potrzebne remonty, płacą podatki i inne opłaty wynikające z zamieszkiwania. Nie posiadają żadnej umowy pisemnej o przekazaniu własności. Umowy na piśmie mieli pierwsi trzej kolejni mieszkańcy posesji, którzy obejmowali nieruchomość, a następne osoby były w niej meldowane.

Opinia prawna
 


Zasiedzenie jest jednym ze sposobów nabycia własności,  które następuje z uwagi na upływ czasu. Instytucja prawna zasiedzenia znalazła uregulowanie w rozdziale II, działu III Księgi II kodeksu cywilnego (k.c.). Zgodnie z art. 172 § 1 k.c. posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze. Przesłankami nabycia nieruchomości w drodze zasiedzenia są więc: posiadanie samoistne, kwalifikacja posiadania tj. dobra lub zła wiara posiadacza oraz upływ czasu. Podkreślić należy, iż posiadanie prowadzące do zasiedzenia musi być samoistne i nieprzerwane. Na korzyść posiadacza przemawia domniemanie ciągłości, domniemanie, że ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym i domniemanie istnienia dobrej wiary.

Aby mówić o zasiedzeniu, jasno określić należy jego przedmiot. Podkreślenia wymaga, iż zasiedzenie dotyczy jedynie takiej rzeczy, która może być przedmiotem własności. Ogólnie rzecz ujmując, przedmiotem zasiedzenia może być prawo własności, użytkowania wieczystego, a także służebność gruntowa.
Zarówno judykatura, jak i doktryna uznają także za dopuszczalne nabycie w drodze zasiedzenia prawa własności lokalu mieszkalnego, stanowiącego przedmiot odrębnej własności lokali (orzeczenie SN z 6 maja 1980 r.

, III CRN 45/80, OSNCP 12/80, poz. 240, z 26 października 1993 r., II CRN 116/93, nie publ.), w tym także udziału we własności takiego lokalu, zasiedzenie dotyczy bowiem wszelkich nieruchomości, nie tylko gruntowych. Oczywiście, dopuszczalność zasiedzenia dotyczy tylko już ustanowionej odrębnej własności lokalu, samo bowiem powstanie tego prawa wymaga zawarcia umowy i konstytutywnego wpisu do księgi wieczystej lub - obok wpisu - jednostronnej czynności prawnej właściciela lokalu, dotyczącej ustanowienia własności lokalu. Judykatura uznaje za dopuszczalne także zasiedzenie odrębnej własności lokalu w rezultacie faktycznego podziału większego lokalu, stanowiącego przedmiot odrębnej własności, na mniejsze samodzielne lokale (tak SN w uzasadnieniu orzeczenia z 15 marca 1989 r., III CZP 14/89, OSNCP 2/90, poz. 27). Nie mogą być przedmiotem zasiedzenia rzeczy zbiorowe albo zbiór rzeczy, ponieważ z natury samej są to rzeczy samodzielne, które mogą być przedmiotem własności. Podobnie nie można nabyć przez zasiedzenie części składowej rzeczy w odróżnieniu od rzeczy będącej przynależnością. Z tej racji nie jest też dopuszczalne zasiedzenie jednego z kilku pokoi wchodzących w skład lokalu mieszkalnego, stanowiącego przedmiot odrębnej własności (orzeczenie SN z 15 marca 1989 r., III CZP 14/89, OSNCP 2/90, poz. 27). Przyczyną tego jest to, że pokój w obiegu prawnym nie jest rzeczą nieruchomą, która z upływem okresu wymaganego posiadania mogłaby w ogóle stać się przedmiotem odrębnej własności innej osoby. Podobnie, nie można zasiedzieć rzeczy, której własność nabyć można tylko na podstawie zezwolenia (zgody) organu administracji rządowej. W chwili obecnej, tj. po noweli kodeksu cywilnego z lipca 1990r. przedmiotem zasiedzenia może być każda nieruchomość i to bez względu na osobę właściciela jak i rodzaj nieruchomości. Z data 1 października 1990r. przestało istnieć zróżnicowanie form i typów własności, znikło ograniczenie dopuszczalności nabycia przez zasiedzenie własności państwowej. W przytoczonym przez Panią stanie faktycznym nie wskazała Pani co dokładnie znajduje się w posiadaniu Pani rodziców i zasiedzenie czego dokładnie wchodzić by mogło w rachubę. Mówi Pani o posesji, o nieruchomości. Stąd wcześniej poczynione uwagi.

Posiadanie według kodeksu cywilnego jest szczególnym, pozostającym pod ochroną, stanem faktycznym, które polega na faktycznym władztwie nad rzeczą.

  Posiadanie prowadzące do zasiedzenia musi być nieprzerwane i mieć charakter posiadania samoistnego. Posiadania nie traci się ani przez przejściową utratę, pod warunkiem jego przywrócenia, ani przez przemijającą przeszkodę, która nie przerywa ciągłości.
Sąd Najwyższy, w orzeczeniu z 7 kwietnia 1994 r. (III CRN 18/94, nie publikowane), zwrócił uwagę na to, że posiadacz może w stosunku do rzeczy przejściowo nie wykonywać władztwa i na skutek tego nie traci jej posiadania. Istotne bowiem jest nie to, czy posiadacz wykonuje względem rzeczy konkretne czynności, lecz to, czy ma możliwość ich wykonywania bez potrzeby wytaczania np. powództwa o przywrócenie posiadania. Występowanie tej możliwości przesądza o istnieniu posiadania.

O posiadaniu samoistnym nie świadczy długotrwałość posiadania. Nie stanowi ona tym samym kryterium odróżniające posiadanie samoistne od zależnego. Posiadacz samoistny, po pierwsze, musi faktycznie władać rzeczą, a po drugie występować ma u niego wola posiadania rzeczy „jak właściciel”. Ujmując inaczej, posiadanie samoistne, prowadzące do zasiedzenia musi mieć charakter władania rzeczą z zamiarem posiadania jej dla siebie.
Wola władania rzeczą jak właściciel musi przybrać przy tym formę jawnego dla otoczenia, niedwuznacznego zamiaru. Nie może być to wola ukryta, nie wyartykułowana na zewnątrz.
I tak, osoba, która w wyniku wykonania umowy przeniesienia własności zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego nabyła władanie nad nieruchomością, jest jej posiadaczem samoistnym (tak SN 4.10.1979 III CRN 163/79 OSNCP 5/80, poz. 95) Posiadanie nie traci samodzielności z uwagi na fakt iż posiadacz wie, że nie jest właścicielem jeżeli tylko posiada tak, jakby był właścicielem. Świadomość posiadacza bowiem odnośnie przysługującego mu prawa do posiadania nie decyduje o tym, czy posiadanie ma charakter posiadania samoistnego czy zależnego. Ma ono istotne znaczenie dla oceny dobrej lub złej wiary posiadacza.
Obok posiadania samoistnego polskie prawo cywilne wyróżnia posiadanie zależne, które to nie może stać się podstawą nabycia własności przez zasiedzenie. Jego istotą jest władztwo nad cudza rzeczą w zakresie odpowiadającym prawu innemu niż własność. Powstaje ono na ogół w wyniku wydania rzeczy na podstawie umowy o czasowe jej korzystanie. W typowych sytuacjach posiadania zależnego chodzi o użytkowanie wieczyste, najem, użyczenie, zastaw, obciążenie użytkowaniem.

I tak przykładowo, ten, kto korzysta z lokalu na podstawie umowy najmu, jest posiadaczem zależnym. We własnym imieniu i dla siebie wykonuje on władztwo nad rzeczą tylko w granicach najmu. Objęcie nieruchomości w posiadanie na podstawie umowy dzierżawy świadczy również o posiadaniu zależnym.
W podanym przez Panią stanie faktycznym osoba, która objęła w posiadanie nieruchomość na mocy umowy kupna-sprzedaży zawartej bez zachowania wymaganej prawem formy aktu notarialnego, z pewnością była posiadaczem samoistnym. Wskazała Pani jednak, że dalsze przekazanie posiadania nieruchomości nastąpiło w wyniku zawarcia umowy dzierżawy. Osoba która dzierżawiła więc nieruchomość, płacić winna była określony czynsz, nie była więc posiadaczem samoistnym, a zależnym. Jak to zaś było na wstępie podkreślane, posiadanie zależne nie może skutkować zasiedzeniem.
W stanie faktycznym nie zostało podane, czy Pani rodziców, w posiadaniu których znajduje się obecnie przedmiotowa nieruchomość, łączy umowa dzierżawy czy najmu nieruchomości, czy zobowiązani są oni do płacenia czynszu na rzecz innej osoby. Jest to istotne z punktu widzenia konieczności ustalenie charakteru ich posiadania.   
Warto dodać, że w prawie polskim nie obowiązuje, znana innym porządkom prawnym,  zasada, że nikt nie może zmienić sobie samowolnie rodzaju lub tytułu posiadania. W związku z tym posiadacz zależny może przekształcić swoje posiadanie zależne w samoistne (orzeczenie SN z 12 marca 1971 r., III CRN 516/70, OSPiKA 11/71, poz. 207), ale skuteczność - z punktu widzenia zasiedzenia - takiego przekształcenia wymaga, aby posiadacz uczynił to jawnie, tzn. zamanifestował zmianę w sposób widoczny dla otoczenia. W każdym razie zmiana, która nie została uzewnętrzniona, ograniczająca się tylko do samej świadomości posiadacza, jest prawnie bezskuteczna.
Warto podkreślić, iż jak stwierdził Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 7 kwietnia 1994 r., III CRN 18/94 (nie publ.), posiadanie samoistne może mieć miejsce nie tylko wtedy, gdy posiadacz jest przekonany o swoich uprawnieniach właściciela, ale także wtedy, gdy wie, że nie jest właścicielem, ale chce posiadać rzecz tak, jakby nim był. Odnosząc to do przedstawionego przez Panią stanu faktycznego,  ważne jest ustalenie, mającej wyraz na zewnątrz, woli, jaka towarzyszy posiadaniu nieruchomości przez Pani rodziców. 

Kwalifikacja posiadania według kryterium dobrej lub złej wiary posiadacza w chwili uzyskania przez niego posiadania, warunkuje czas jaki musi upłynąć by zasiedzenie mogło nastąpić.

  Decydująca jest przy tym dla każdego terminu tylko chwila uzyskania posiadania, wobec czego późniejsze od tej chwili okoliczności powodujące, że samoistny posiadacz stał się posiadaczem w złej wierze, nie mają już znaczenia i nie powodują przedłużenia terminu. Ani kodeks cywilny, ani poprzednie przepisy prawa rzeczowego nie zawierały definicji dobrej wiary. Decydującą dla oceny dobrej czy złej wiary posiadacza jest przede wszystkim jego świadomość (w razie ustanowienia przedstawiciela ustawowego - tegoż przedstawiciela, a w razie posiadania przez małżonków, których majątek objęty jest wspólnością ustawową - świadomość każdego z małżonków). Przy ocenie, czy zachodzą warunki do nabycia własności nieruchomości w drodze zasiedzenia, dobra wiara polega na usprawiedliwionym w danych okolicznościach przekonaniu posiadacza, że przysługuje mu takie prawo do władania rzeczą, jakie faktycznie wykonuje (orzeczenie SN z 7 maja 1971 r., I CR 302/71, NP 4/73, s. 580). Pojęcie dobrej czy złej wiary ma charakter klauzuli generalnej. Istotą i funkcją wszelkich klauzul generalnych w prawie cywilnym jest możliwość uwzględnienia w ocenie stanu faktycznego różnych okoliczności faktycznych, które w oderwaniu od konkretnej sprawy nie mogą być oceniane raz na zawsze i w jednakowy sposób według schematu o walorze bezwzględnym. Pojęcie to wielokrotnie było przedmiotem rozważań Sądu Najwyższego, czego wynikiem  jest zasada prawna tej treści: „osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy mającej na celu przeniesienie własności, zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego, nie jest samoistnym posiadaczem w dobrej wierze”. Kodeks cywilny nie zawiera także definicji złej wiary. Definicja taka natomiast jest zawarta - na potrzeby przepisów o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych - w art. 6 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Przenosząc ją na grunt kodeksu cywilnego, można uznać, że w złej wierze jest ten, kto wie albo wiedzieć powinien, że prawo własności przysługuje nie jemu, lecz innej osobie (tak SN w orz. z 13 stycznia 2000 r., II CKN 657/98, nie publikowane).

Mając powyższe na względzie, z uwagi na fakt iż rodzice Pani mają świadomość, iż własność nieruchomości przysługuje nie im, a innej osobie, stwierdzić należy iż są oni posiadaczami w złej wierze. Skutkować  to będzie dłuższym okresem wymaganym do nabycia nieruchomości w drodze zasiedzenia.

Kolejną - obok posiadania i jego kwalifikacji - przesłanką zasiedzenia jest upływ czasu. Do nabycia nieruchomości przez zasiedzenie konieczne jest, aby władający nieruchomością był jej posiadaczem oraz aby posiadanie to trwało przez czas określony w ustawie. W prawie rzeczowym, obowiązującym od 1 stycznia 1947 r. do 1 stycznia 1965 r., termin zasiedzenia nieruchomości wynosił 20 lat w dobrej i 30 lat w złej wierze. W kodeksie cywilnym dla zasiedzenia nieruchomości obowiązywał termin 10 lat w dobrej wierze, a 20 lat w złej wierze. Z dniem 1 października 1990 r. terminy te zostały przedłużone odpowiednio do 20 i 30 lat. Do przypadków zasiedzenia, które nastąpiło przed wejściem w życie ustawy z 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy - kodeks cywilny, tj. przed 1 października 1990 r., będą miały zastosowanie 10- i 20-letnie okresy posiadania przewidziane w art. 172 w brzmieniu obowiązującym przed tą datą (tak SN w orzeczeniu z 2 września 1993 r., II CRN 89/93, nie publikowane). Precyzyjnego ustalenia wymagają więc daty, od których można liczyć zasiedzenie, tj. od kiedy Pani rodzice stali się posiadaczami samoistnymi. Warto dodać, że jeżeli nabycie posiadania nieruchomości nastąpiło w czasie trwania małżeństwa, w którym obowiązuje wspólność ustawowa, to zasiedzenie biegnie na rzecz obojga małżonków.

Polskiemu prawu znana jest zasada doliczania do czasu posiadania obecnego posiadacza, czasu posiadania jego poprzednika. Zasada ta znalazła wyraz w przepisie art. 176 k.c. określa on sposób doliczania czasu posiadania poprzedniego posiadacza przy obliczaniu terminu zasiedzenia w sytuacji, w której podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania (§ 1), oraz w razie śmierci posiadacza (§ 2).  Zgodnie z ww. artykułem jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści.

Stwierdzenie zasiedzenia następuje w postępowaniu nieprocesowym uregulowanym w kodeksie postępowania cywilnego w art. 609-610.

Obserwuj nas na:

Potrzebujesz porady prawnej?

KOMENTARZE (1)

Edi

12.10.2009 23:20:7

Re: Co świadczy o dobrej wierze ubiegającego się o stwierdzenie zasiedzenia ? opinia prawna

Witam Mam mały problem z zasiedzeniem .Mamy z mężem działkę z domem ,Dom jest na granicy działki.Przed domem w niewiadomy sposob została z ogrodzonej od 60 lat działki wytyczona działka 60m która jest ogródkiem kwiatowym no i teraz praktycznie dom stoi po 2 granicach bo ta działka należy do sąsiadki która sobie niby ją zasiedział ,a wogóle nigdy na niej nie była bo nie miała do niej dostępu.Działka ma wjazd użytkowany całe życie przez jedną rodzinę i ich spadkobierców.Co robić?chcemy remontować dom ,zmienić dach i trzeba mieć pozwolenie od tej kobiety ,sprawa w sądzie ,ale nie wiadomo jak długo potrwa ,a dom stoi nieogrzewany kilka lat?Czy szukać geodety który wytyczył działkę ?Płacimy podatki za całość ,a teraz mamy wg.ustaleń granic 60m mniej.


Dodaj komentarz

DODAJ KOMENTARZ

ZOBACZ TAKŻE:

NA SKÓTY