Jak przeprowadzić egzekucję z nieruchomości dłużnika - opinia prawna

Stan faktyczny

Prowadzę od kilku lat działalność gospodarczą – hurtownię części samochodowych. W czasie prowadzenia działalności nawiązałem stałą współpracę handlową z jednym z klientów. Początkowo mój kontrahent zamawiał nieznaczne ilości towarów, lecz z czasem ilość jak i wartość zamówień wzrastała. Klient przeważnie płacił – czasem z niewielkim opóźnieniem – za zamówiony towar; udzielałem mu kredytu kupieckiego. Pewnego dnia zamówił u mnie bardzo dużą partię towaru o wartości 300.000,00 zł. Wobec tak znacznej kwoty udzielonego kredytu kupieckiego, poprosiłem go o wystawienie weksla in blanco, dla zabezpieczenia mojej wierzytelności. Mimo wielokrotnych próśb i wezwań klient nie zapłacił za zakupiony towar. W związku z tym wystąpiłem do sądu na podstawie wystawionego weksla o wydanie nakazu zapłaty. Po nadaniu nakazowi klauzuli wykonalności skierowałem sprawę do komornika. W toku egzekucji okazało się jednak, iż mój dłużnik nie posiada żadnego majątku – poza niewielkim domem na wsi stanowiącym jego własność. Niestety mimo wyznaczenia dwóch terminów licytacji, nie zgłosił sie żaden licytant. Podobno teraz pozostaje mi tylko przejęcie nieruchomości na własność. Jak to zrobić? W jaki sposób prowadzone jest takie postępowanie? Co z zamieszkałym w domu dłużnikiem? Czy przysługuje mu prawo do lokalu zastępczego? Kto ma mu taki lokal zapewnić?

• Ustawa z dnia 17 listopada1964 roku - Kodeks postępowania cywilnego

• Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 26 stycznia 2005 roku w sprawie szczegółowego trybu postępowania w sprawach o opróżnienie lokalu lub pomieszczenia albo o wydanie nieruchomości oraz szczegółowych warunków, jakim powinno odpowiadać tymczasowe pomieszczenie

Przejęcie nieruchomości na własność przez wierzyciela egzekwującego

Instytucję przejęcia na własność nieruchomości w przypadku braku licytantów podczas drugiej licytacji w toku postępowania egzekucyjnego reguluje przepis art. 984 Kodeksu postępowania cywilnego. Zgodnie z nim:

Art. 984 § 1 Jeżeli również na drugiej licytacji nikt nie przystąpi do przetargu, przejęcie nieruchomości na własność może nastąpić w cenie nie niższej od dwóch trzecich części sumy oszacowania, przy czym prawo przejęcia przysługuje wierzycielowi egzekwującemu i hipotecznemu oraz współwłaścicielowi. Jeżeli przedmiotem egzekucji jest nieruchomość rolna, stosuje się art. 982 z wynikającą z niniejszego przepisu zmianą co do ceny przejęcia. W wypadku gdy osoby określone w art. 982 nie skorzystają z prawa przejęcia nieruchomości rolnej, prawo to przysługuje także wierzycielowi egzekwującemu i hipotecznemu.

§ 2. Wniosek o przejęcie nieruchomości wierzyciel powinien złożyć sądowi w ciągu tygodnia po licytacji, składając jednocześnie rękojmię, chyba że ustawa go od niej zwalnia.

§ 3. Jeżeli kilku wierzycieli składa wniosek o przejęcie, pierwszeństwo przysługuje temu, kto zaofiarował cenę wyższą, a przy równych cenach - temu, czyja należność jest większa.

Zgodnie z powołanym przepisem wierzyciel egzekwujący jest uprawniony do przejęcia nieruchomości, jeżeli do drugiej licytacji nie przystąpi żaden licytant. „Nie przystąpienie” nie jest jednoznaczne z nieobecnością, ale także z brakiem należytego umocowania pełnomocnika bądź też zgłoszeniem się osoby nieuprawnionej do udziału w licytacji.

Jeśli zajdzie powyższa okoliczność, przejęcie na własność przez wierzyciela może nastąpić za cenę nie niższą od 2/3 szacunkowej wartości nieruchomości. Wniosek o przejęcie nieruchomości wierzyciel powinien złożyć w ciągu tygodnia od dnia przeprowadzenia bezskutecznej licytacji. Termin ten liczy sie zgodnie z zasadami obliczania terminu określonym w przepisach Kodeksu cywilnego. Jeśli więc przykładowo bezskuteczna licytacja miała miejsce w środę – termin do złożenia takiego wniosku upłynie w czwartek w następny tygodniu. Wniosek taki powinien zostać złożony albo w formie pisemnej (musi spełniać wymagania pisma procesowego) albo ustnie do protokołu – zgodnie z ogólnymi przepisami kpc dotyczącymi czynności podejmowanych w toku postępowania egzekucyjnego (art. 760 § 1 kpc).

Kolejnym etapem nabycia własności nieruchomości przez wierzyciela jest tzw.

przybicie. W przypadku przejęcia nieruchomości przez wierzyciela, dla wydania postanowienia o przybiciu własności sąd wyznacza termin posiedzenia, na którym wysłucha wnioskodawcę oraz uczestników – pod warunkiem, że się na nie stawią. Sąd ogłasza postanowienie o przybiciu ustnie. Nie doręcza uczestnikom postanowienia, chyba że uczestnik wystąpi z wnioskiem o doręczenie odpisu pisma – wniosek należy właściwie opłacić.

Po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu i wykonaniu przez nabywcę warunków licytacyjnych sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności. Postanowienie o przybiciu uprawomocnia się po upływie terminu do zaskarżenia tej czynności. Termin ten wynosi siedem dni – w przedmiotowym przypadku liczonym od dnia ogłoszenia postanowienia; należy jednak pamiętać o tym, że zażalenie na postanowienie może zostać także złożone w placówce pocztowej ostatniego dnia; w takim przypadku termin zostanie zachowany. Niekiedy także i wierzyciel uprawniony do przejęcia nieruchomości, będzie zobowiązany do uiszczenia części wartości nieruchomości. Będzie to miało miejsce wtedy, gdy wysokość jego wierzytelności będzie niższa niż wartość nieruchomości której własność nabędzie w toku postępowania. Dopiero po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu oraz spełnieniu innych obowiązków – w tym uiszczeniu opłaty sądowej od wniosku o udzielenie przybicia nieruchomości w wysokości 100,00 zł, sąd wyda postanowienie o przysądzeniu własności. Należy pamiętać, iż także to postanowienie podlega zaskarżeniu w drodze zażalenia. Przejście własności nieruchomości na wierzyciela następuje z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności. Tak bowiem stanowi Kodeks postępowania cywilnego:

Art. 999 § 1 Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest także tytułem egzekucyjnym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości.

§ 2. Od chwili uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności na rzecz nabywcy należą do niego pożytki z nieruchomości. Powtarzające się daniny publiczne przypadające z nieruchomości od dnia prawomocności postanowienia o przysądzeniu własności ponosi nabywca. Świadczenia publiczno - prawne nie powtarzające się nabywca ponosi tylko wtedy, gdy ich płatność przypada w dniu uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności lub po tym dniu.

Z tą chwilą wygasają także wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążących na nieruchomości.

Należy pamiętać jednak o tym, iż mimo przysądzenia własności nie ulegają wygaśnięciu prawa i obowiązki wynikające z umów najmu i dzierżawy nabytej nieruchomości. Zgodnie bowiem z przepisem art. 1002 kpc z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy stosownie do przepisów prawa normujących te stosunki w wypadku zbycia rzeczy wynajętej lub wydzierżawionej.

Wprowadzenie w posiadanie nieruchomości

Z przytoczonego powyżej przepisu art. 999 kpc wynika, iż prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest także tytułem egzekucyjnym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości. Należy jednakże bardzo wyraźnie odróżnić wprowadzenie w posiadanie nieruchomości od eksmisji aktualnego posiadacza nieruchomości. Wprowadzenie w posiadanie nieruchomości oznacza faktyczną możliwość korzystania z niej, czyli przekazanie władztwa nad rzeczą – jest nim np. oddanie kluczy do mieszkania, dokumentów uprawniających rozporządzenie nieruchomością. Należy pamiętać, iż zajmującym nieruchomość dotychczasowym właścicielom – dłużnikom, przysługuje ochrona z tytułu posiadania. Takie postanowienie nie może stanowić podstawy eksmisyjnej dotychczasowego właściciela. Aby mogło dojść do wprowadzenia w posiadanie, niezbędne jest uzyskanie klauzuli wykonalności przeciwko egzekwowanemu dłużnikowi. Taka teza znalazła potwierdzenie w orzeczeniu Sądu Najwyższego z dnia 10 lutego 2006 roku (III CZP 127/2005). jak wskazał Sąd Najwyższy prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności stanowi z mocy art. 999 § 1kpc tytuł egzekucyjny do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości przeciwko niewymienionemu w tym tytule dłużnikowi egzekwowanemu. Wykonanie wynikającego z takiego postanowienia obowiązku wydania nieruchomości nabywcy następuje po nadaniu klauzuli wykonalności przeciwko dłużnikowi egzekwowanemu.

Po opatrzeniu postanowienia o przysądzeniu własności nieruchomości, wierzyciel winien zwrócić się do komornika właściwego dla rewiru miejsca położenia nieruchomości o wprowadzenie w posiadanie. Komornik wzywa posiadacza nieruchomości do jej wydania (do dobrowolnego wykonania obowiązku wynikającego z postanowienia zaopatrzonego w klauzulę wykonalności) w oznaczonym terminie. Jeśli dłużnik – zobowiązany do wykonania obowiązku – uchyli sie od tej czynności komornik podejmie dokona czynności potrzebnych do wprowadzenia wierzyciela w posiadanie.

Eksmisja na podstawie orzeczenia zapadłego w oparciu o postanowienie o przysądzeniu własności

Sytuacja się komplikuje w sytuacji gdy dłużnik odmawia opuszczenia nieruchomości, której własność została przysądzona w postanowieniu sądowym. W takim przypadku konieczne staje się wystąpienie do sądu z powództwem o eksmisję, którego podstawą będzie postanowienie o przysądzeniu własności. Dopiero prawomocne orzeczenie w tej sprawie będzie podstawą skierowania sprawy do komornika w celu przeprowadzenia postępowania eksmisyjnego. Wykonując tytuł wykonawczy komornik usuwa nie tylko dłużnika, ale także osoby zajmujące z nim lokal lub pomieszczenie, chyba że osoby te wykażą, iż zajmowanie wynika z tytułu prawnego niepochodzącego od dłużnika. Dla przeprowadzenia postępowania komorniczego eksmisyjnego stosuje się także przepisy Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 26 stycznia 2005 roku w sprawie szczegółowego trybu postępowania w sprawach o opróżnienie lokalu lub pomieszczenia albo o wydanie nieruchomości oraz szczegółowych warunków, jakim powinno odpowiadać tymczasowe pomieszczenie.

Zgodnie z § 1 tego rozporządzenia przed przystąpieniem do wykonania tytułu wykonawczego nakazującego opróżnienie lokalu komornik wezwie dłużnika do dobrowolnego wykonania tego obowiązku w wyznaczonym stosownie do okoliczności terminie, z zagrożeniem, że w razie niewykonania obowiązku zostanie przeprowadzona egzekucja w celu opróżnienia lokalu.

Jeżeli z tytułu wykonawczego nakazującego opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika nie wynika prawo dłużnika do lokalu socjalnego lub zamiennego, przed dokonaniem wezwania do dobrowolnego wykonania obowiązku opróżnienia lokalu, komornik wysłucha dłużnika w celu ustalenia jego sytuacji rodzinnej i majątkowej oraz ustali, czy dłużnikowi przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może on zamieszkać. Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje prawo do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może on zamieszkać ani nie znalazł on tymczasowego pomieszczenia, komornik niezwłocznie występuje do gminy, właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu o wskazanie tymczasowego pomieszczenia, chyba że wierzyciel wskazał tymczasowe pomieszczenie. W wezwaniu do dobrowolnego wykonania obowiązku wynikającego z tytułu wykonawczego, komornik oznaczy tymczasowe pomieszczenie, wskazane przez gminę lub wierzyciela, do którego może nastąpić przekwaterowanie. Według § 3 rozporządzenia tymczasowe pomieszczenie powinno mieć:

1. dostęp do źródła zaopatrzenia w wodę i do ustępu, chociażby te urządzenia znajdowały się poza budynkiem,

2. oświetlenie naturalne i elektryczne,

3. możliwość ogrzewania

4. niezawilgocone przegrody budowlane

5. możliwość zainstalowania urządzenia do gotowania posiłków.

Tymczasowe pomieszczenie jest także określone w kodeksie postępowania cywilnego. Według przepisu art. 1046 § 6 kpc:

• nadawać się do zamieszkania,

• zapewniać co najmniej 5 m² powierzchni mieszkalnej na jedną osobę,

• znajdować się w tej samej miejscowości lub pobliskiej, jeżeli zamieszkanie w tej miejscowości nie pogorszy nadmiernie warunków życia osób przekwaterowywanych.

Za zgodą przekwaterowanego można jednak odstąpić od wymagań przewidzianych w kpc.

Przed wykonaniem tytułu wykonawczego nakazującego wydanie nieruchomości komornik wysłuchuje dłużnika, po czym doręcza mu wezwanie do wykonania tego obowiązku w wyznaczonym stosownie do okoliczności terminie. Wysłuchanie powinno zmierzać do ustalenia, jakie czynności będą niezbędne do wprowadzenia wierzyciela w posiadanie nieruchomości. Wykonując tytuł wykonawczy nakazujący opróżnienie lokalu lub pomieszczenia albo wydanie nieruchomości, przed usunięciem ruchomości niebędących przedmiotem egzekucji, komornik dokonuje ich opisu.

W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży w związku z tym na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Jeżeli gmina nie zapewni takiego lokalu faktyczne przeprowadzenie eksmisji jest niedopuszczalne. Wyjściem z tej sytuacji jest wskazanie przez wierzyciela lokalu zastępczego – spełniającego warunki określone w powoływanym rozporządzeniu oraz Kodeksie postępowania cywilnego. W takim przypadku komornik powinien kontynuować prowadzenie czynności eksmisyjnych.

Zespół
e-prawnik.pl